Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, Giám đốc Trung tâm TTLCC: Nêu nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật – Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản?

(HNTTO) – Công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) có vai trò đặc biệt quan trọng trong công tác quản lý nhà nước, điều chỉnh những vấn đề thực tiễn, góp phần ổn định chính trị, phát triển kinh tế – xã hội…Đồng thời, chuyển nhượng dự án bất động sản (một phần hoặc toàn bộ) là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn. Bên cạnh việc đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc chung của kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện riêng biệt khác.

Trong thời gian gần đây, cộng đồng doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp thành viên và người dân đã gửi thư đến Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) liên quan đến việc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật được quy định như thế nào?Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đặt câu hỏi doanh quanh các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như thế nào? 

Để giải đáp các vấn đề trên, dưới góc độ chuyên gia nghiên cứu, tham vấn pháp lý, Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin phúc đáp cụ thể sau:

Nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật như thế nào?

Theo quy định tại Điều 5 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật như sau: Bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật; Tuân thủ đúng thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật; Bảo đảm tính minh bạch trong quy định của văn bản quy phạm pháp luật; Bảo đảm tính khả thi, tiết kiệm, hiệu quả, kịp thời, dễ tiếp cận, dễ thực hiện của văn bản quy phạm pháp luật; bảo đảm lồng ghép vấn đề bình đẳng giới trong văn bản quy phạm pháp luật; bảo đảm yêu cầu cải cách thủ tục hành chính;Bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, không làm cản trở việc thực hiện các điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên; Bảo đảm công khai, dân chủ trong việc tiếp nhận, phản hồi ý kiến, kiến nghị của cá nhân, cơ quan, tổ chức trong quá trình xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Đồng thời, theo Luật năm 2015 và Luật Điều ước quốc tế đều có quy định ưu tiên áp dụng các quy định của điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác nhau về cùng một vấn đề. Khoản 5 Điều 156 Luật năm 2015 quy định: “Việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật trong nước không được cản trở việc thực hiện điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật trong nước và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó, trừ Hiến pháp”.

Tại Điều 6 Luật Điều ước quốc tế năm 2016 quy định: “Trường hợp văn bản QPPL và điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó, trừ Hiến pháp”. Do vậy, có thể thấy mặc dù không quy định trực tiếp về vị trí của điều ước quốc tế đối với pháp luật quốc gia nhưng điều ước quốc tế là căn cứ để xây dựng thẩm định văn bản QPPL và được ưu tiên áp dụng trước pháp luật quốc gia (trừ Hiến pháp) nếu có quy định khác nhau về cùng một vấn đề.

Theo khoản 2 Điều 6 Luật Điều ước quốc tế quy định: “Căn cứ vào yêu cầu, nội dung, tính chất của điều ước quốc tế, Quốc hội, Chủ tịch nước, Chính phủ khi quyết định chấp nhận sự ràng buộc của điều ước quốc tế đồng thời quyết định áp dụng trực tiếp toàn bộ hoặc một phần điều ước quốc tế đó đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong trường hợp quy định của điều ước quốc tế đã đủ rõ, đủ chi tiết để thực hiện; quyết định hoặc kiến nghị sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ hoặc ban hành văn bản QPPL để thực hiện điều ước quốc tế đó”. Theo đó, các quy định của điều ước quốc tế có thể có hiệu lực trực tiếp hoặc thông qua việc nội hoá bằng việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ hoặc ban hành mới các văn bản QPPL trong nước.

Điều kiện chuyển nhượng một phần và toàn bộ dự án bất động sản?

Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh; Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây: Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; Không làm thay đổi nội dung của dự án; Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Đồng thời, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Trong đó, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Đối với thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án. Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Theo Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản.

Với mong muốn góp sức xây dựng cộng đồng doanh nghiệp và người dân trong việc thượng tôn pháp luật và kinh doanh ngày càng phát triển, Việt Nam trở thành điểm đến thân thiện, thu hút doanh nhân, nhà đầu tư và du khách trong nước, thế giới, cộng đồng doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp Việt Nam ở nước ngoài…Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã tham gia, tổ chức nhiều buổi toạ đàm khoa học, xúc tiến đầu tư, tham vấn pháp lý, hỗ trợ doanh nghiệp là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong nhiệm vụ để các doanh nghiệp hiểu thấu đáo đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nhất là trong thời đại công nghệ 4.0 đang đổi thay rất nhanh chóng trên toàn cầu…

 Văn Hải – Vương Minh