TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLIE, Viện trưởng Viện IMRIC, Giám đốc Trung tâm TTLCC: Tòa án mới có quyền tuyên chấm dứt quyền sở hữu căn hộ chung cư

(HNTTO) – Pháp luật về nhà ở hiện hành quy định như thế nào về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đối với người mua? Liệu mua chung cư thì chỉ được sở hữu trong thời hạn 50 năm hay 70 năm hay không? Trên thực tế có rất nhiều người không hiểu rõ quy định này, người đang sở hữu căn hộ chung cư thì lo lắng, người có ý định mua chưng cư thì băn khoăn. 

Ảnh minh hoạ

Chia sẻ về điều này, Tiến sĩ – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng Quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC), Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam cho hay “Chấm dứt quyền sở hữu là kết thúc quyền sở hữu của chủ thể đối với tài sản nhất định. Khi có sự kiện pháp lí là căn cứ làm chấm dứt quyền sở hữu thì quyền sở hữu của chủ thể đối với tài sản đó không còn nữa. Vì vậy, chỉ có toàn án mới có quyền tuyên chấm dứt quyền sở hữu căn hộ chung cư”…

Tiến sĩ – Luật gia Hồ Minh Sơn cho biết đối với giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư của người mua căn hộ chung cư là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Tại điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì đối với tài sản là căn hộ chung cư thì thời hạn được sở hữu được ghi như sau: Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu.

Theo khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014: Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý: Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định; Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng.

Cùng với đó, Hiến pháp năm 2003 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác” và “Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” (Điều 32).Tại Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu” bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. (Điều 158). Do đó, Hiến pháp năm 2013 và Bộ Luật dân sự 2015 không có từ ngữ “thời hạn sở hữu”, “thời hạn được sở hữu”, “sở hữu có thời hạn”. Sở hữu tài sản không có thời hạn, pháp luật chỉ có quy định về chấm dứt quyền sở hữu theo căn cứ quy định tại Điều 237 Bộ Luật dân sự 2015, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn nêu.

Theo Luật Nhà ở 2005 và xuất hiện trên Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở (mẫu theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006), cũng chỉ áp dụng đối với “quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sở hữu nhà ở có thời hạn cũng chỉ áp dụng cho 2 trường hợp: tổ chức, cá nhân người nước ngoài; sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác. Đối với các trường hợp sở hữu nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư là “không xác định thời hạn và ghi bằng dấu…Do vậy, việc tự hiểu, tự xác định và không xem quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT để hiểu quyền sở hữu căn hộ chung cư là sở hữu vĩnh viễn, lâu dài và đúng với quy định pháp luật, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho biết.

Theo Bộ Luật dân sự 2015, là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác (Điều 144). Nếu gắn những nghĩa của “thời hạn” ghép vào từ “sở hữu” thành cụm từ “thời hạn sở hữu” sẽ mang nhiều nghĩa, tùy theo người hiểu: là khoảng thời gian còn quyền sở hữu, hết khoảng thời gian này là bị mất quyền sở hữu…Luật Nhà ở 2014, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về Giấy chứng nhận) và một số văn bản pháp luật khác sử dụng từ ngữ “thời hạn sở hữu” là không chính xác, dẫn đến quy định không đúng. Đồng thời, dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu sai về chế định “quyền sở hữu” theo quy định Bộ Luật dân sự 2015 (Điều 158). Quyền sở hữu về chung cư bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (tài sản trên đất), Tiến sĩ Hồ Minh Sơn chia sẻ.

Theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: “Quyền sở hữu có 3 quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo quy định của Bộ luật Dân sự. Nếu không tách ra thì không xử lý được tranh cãi về quyền sở hữu chung cư hiện nay”. Điển hình, dự thảo luật không đề cập việc có áp dụng hồi tố (hiệu lực trở về trước) liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư. Theo đó, nếu quy định tại dự thảo luật không áp dụng hồi tố, chỉ áp dụng với các dự án triển khai khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành sẽ tạo ra sự bất bình đẳng cho chủ đầu tư cũng như người mua chung cư trước và sau khi Luật Nhà ở được ban hành. Đồngthời, trong trường hợp áp dụng hồi tố, dù người đã được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng quyền sở hữu chung cư sẽ vẫn bị chấm dứt nếu rơi vào các trường hợp dự thảo luật đang quy định…

Nói về các yếu tố khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ trong thời gian qua, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khuyến nghị cần thiết phải bổ sung quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn an toàn cho người sử dụng. Mặt khác, cần có quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi cần phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 không quy định trực tiếp về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nhưng có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và cách xử lý khi nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn để sử dụng. Mặc dù vậy, các quy định của Luật Nhà ở chưa thực sự đầy đủ để triển khai việc bàn giao và xây dựng lại nhà chung cư.

Điều 239. Từ bỏ quyền sở hữu: Chủ sở hữu có thể tự chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của mình bằng cách tuyên bố công khai hoặc thực hiện hành vi chứng tỏ việc mình từ bỏ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó. Đối với tài sản mà việc từ bỏ tài sản đó có thể gây hại đến trật tự, an toàn xã hội, ô nhiễm môi trường thì việc từ bỏ quyền sở hữu phải tuân theo quy định của pháp luật. 

Điều 242. Tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy: Khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt.

Điều 241. Xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu: Quyền sở hữu đối với một tài sản chấm dứt khi tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác, nếu pháp luật không có quy định khác; Việc xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu không áp dụng đối với tài sản không thuộc diện kê biên theo quy định của pháp luật; Quyền sở hữu đối với tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu chấm dứt tại thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người nhận tài sản đó; Việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 237 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu: Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác; Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình; Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu; Tài sản bị trưng mua; Tài sản bị tịch thu; Tài sản đã được xác lập quyền sở hữu…

Hy vọng trong thời gian tới khi sửa Luật nhà ở nên theo hướng quy định khi chung cư sau khi kiểm định chất lượng có kết luận phải tháo dỡ thì các địa phương cần bố trí tạm về nhà ở cho các chủ sở hữu đang ở hiện nay. Song song đó, giao cho một đơn vị phá dỡ và xây dựng lại chung cư tối thiểu bằng với số lượng nhà ở khi phá dỡ. Sau khi xây dựng xong, các chủ sở hữu cũ phải đóng tiền để mua nhà mới theo chi phí phá dỡ, xây dựng nhà mới, không bao gồm tiền đất. Trong trường hợp chủ sở hữu nào không có nhu cầu hoặc không có tiền mua nhà mới thì Nhà nước sẽ trả cho chủ sở hữu này phần đất theo tỷ lệ họ được hưởng trong phần đất chung, dựa trên số tiền bán nhà ở mới cho người mới. Bêncạnh đó, cần hoàn thiện quy định về quy trình, tài chính để thực thi điều này, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn nói.

Văn Hải – Trần Danh