TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng Viện IMRIC: Luật Đất đai (sửa đổi) rất phù hợp với thực tế hiện nay – Xây dựng lại khái niệm hộ gia đình sử dụng đất

(HNTTO) – Theo khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Sửa đổi nhiều quy định về sổ đỏ hộ gia đình trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh minh hoạ

Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 170/NQ-CP về ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Qua đó, nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15, đồng thời huy động trí tuệ, tâm huyết của Nhân dân hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Được biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện đang được lấy ý kiến Nhân dân từ ngày 3/1 đến 15/3/2023 tới đây. Theo đó, một trong những nội dung được quan tâm đang lấy ý kiến là việc bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất. Chia sẻ về điều này, Tiến sĩ. Luật gia –  Nhà báo Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam, Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM) dẫn chứng theo Điểm c, khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau: Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Sau đó, điều khoản này bị sửa đổi bởi khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMTnhư sau: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho biết thêm. Mặc dù vậy, theo khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT đã bị ngưng hiệu lực bởi Điều 1 Thông tư 53/2017/TT-BTNMT. Do đó, hiện hành sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình hoặc người đại diện là thành viên của hộ gia đình nếu chủ hộ không có chung quyền sử dụng đất của hộ.

Theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn, tại khoản 2 Điều 5 dự thảo: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”. Trong đó, những người trong hộ gia đình sử dụng đất không còn phải sống chung với nhau nữa mà chỉ cần đáp ứng điều kiện: Có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống; có quyền sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực.

Đồng thời, khoản 5 Điều 143 dự thảo cũng đã đề xuất sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất đó. Ngoài ra, trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn phân tích.

Trong trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Có thể thấy, với việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Từ đó, công tác thi hành án dân sự, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khẳng định, sửa đổi rất phù hợp với thực tế hiện nay. Vì, Luật Đất đai 2013 khi quy định về “hộ gia đình” thực tế đã gặp rất nhiều vướng mắc.

Mặt khác, thao Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau: Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên góp và cùng nhau tạo lập nên. Thế nhưng, ở khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai lại quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Với khái niệm này của hai bộ Luật đã dẫn đến việc xác định thành viên hộ gia đình cũng khác nhau. Cùng với đó, Bộ luật Dân sự thì tài sản của hộ gia đình phải là tài sản do các thành viên cùng đóng góp (tức là hướng tới xác định nguồn gốc tạo lập tài sản), còn Luật Đất đai lại quy định về mối quan hệ của các thành viên hộ gia đình nên khi chỉ một trong các thành viên phải thi hành án thì rất khó xử lý quyền sử dụng đất ghi “Hộ gia đình”, mặc dù có thể, nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất đó chỉ do người phải thi hành án tạo lập nên.

Song song với đó, nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại ghi cấp cho “hộ gia đình” dẫn đến xử lý tài sản khó khăn. Nếu trong gia đình có ba, mẹ và con của người phải thi hành án cùng sinh sống thì rất khó để xác định phần quyền sở hữu tài sản, phân chia tài sản, xác định công sức đóng góp của mỗi thành viên hộ gia đình trong khối tài sản chung. Vì vậy, khi cần làm rõ hoặc đồng nhất hoặc xác định lại “hộ gia đình” trong Luật đất đai (sửa đổi) là điều cần thiết.

Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho biết, Luật Đất đai 2013 cùng khái niệm “hộ gia đình” là một khái niệm vẫnchưa rõ ràng dễ gây ra những nhầm lẫn không đáng có. Điển hình, quyền sở hữu, sử dụng đất chỉ ghi chung chung “hộ gia đình” nhưng bao nhiêu thành viên trong hộ gia đình đó thì không ai xác định được nên dẫn đến tranh chấp, nghi ngờ, mất rất nhiều thủ tục hành chính để đi điều tra, xác nhận. Tiến sĩ, nhấn mạnh: “Trong trường hợp những anh em mua chung tài sản nhưng trong sổ đỏ lại chỉ ghi tên một người mà không xác định được tư cách gì để đại diện cho những người khác. Do đó, khi giao dịch, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng do không xác định được điều này đã làm cho nhiều hồ sơ rơivào thế bế tắc”. Ở điểm này, chỉ một người đại diện mang vai trò sở hữu chung chung, một tổ chức không có tư cách pháp nhân sở hữu tài sản nên mới dẫn đến nhiều vụ việc oan trái, rắc rối. Thực tế vì khái niệm mập mờ này mà nhiều vụ án bị vô hiệu hóa một cách khó hiểu…

Dịp này, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho hay trải qua gần 09 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được thành tựu quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế – xã hội. Đặc biệt, việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những  động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, cần xây dựng lại khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai sửa đổi trên cơ sở làm rõ phạm vi và chủ thể có quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong trường hợp hộ gia đình có nhiều thành viên, thuộc nhiều thế hệ, có nhiều mối quan hệ đan xen như: Quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng… để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất là con dâu, là vợ, là cháu gái khi ở cùng với gia đình mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Tin rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của đất nước. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được kỳ vọng mang tính đột phá và toàn diện, sẽ khắc phục được rất nhiều tồn tại trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện pháp luật về đất đai. Luật đất đai Sửa đổi hứa hẹn sẽ bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng đất so với quy định hiện hành.

Trắc Long – Trần Danh