Ông Hồ Minh Sơn: Phân khúc bất động sản nông nghiệp đa dụng mới nổi – Phát huy tích hợp du lịch nông nghiệp

(HNTTO) – Bất động sản nông nghiệp là một loại hình bất đông sản hiện rất được sự quan tâm của các nhà đầu tư nói riêng và những người có nhu cầu sử dụng đất nói chung…Theo đó, mô hình bất động sản nông nghiệp còn được tích tụ ruộng đất có quy mô lớn dùng để đầu tư, để dùng cho việc sản xuất và kinh doanh nông nghiêp phục vụ trong lĩnh vực nông nghiêp, dựa trên yếu tố nông nghiệp với công nghệ cao, cung cấp nông sản và công tác chế biến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệ hiện đại đảm bảo yếu tố môi trường, hướng tới phát triển bền vững nền kinh tế trong giai đoạn hiện nay.

Vào tháng 3/2022 vừa qua, năm 2020 – Việt Nam có diện tích đất nông nghiệp chiếm hơn 27,9 triệu ha, tương đương hơn 80% tổng diện tích của cả nước. Qua đó, nông nghiệp đang đóng góp 24% GDP, sử dụng hơn 47% lực lượng lao động của quốc gia và thực tế 70% dân số đang sinh sống tại nông thôn là một nguồn lao động dồi dào, đầy tiềm năng phát triển.

Đồng thời, Việt Nam hiện có 3/4 địa hình là đồi núi với tài nguyên thiên nhiên phong phú cùng hệ sinh thái đa dạng trải dài từ Bắc xuống Nam, thích hợp với nhiều loại hình du lịch trải nghiệm, du lịch mạo hiểm, du lịch khám phá…Đặc biệt, chính những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển đổi cơ cấu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế nông thôn bền vững và mới đây là Nghị quyết 18 đang ngày càng thúc đẩy bất động sản nông nghiệp, du lịch nông nghiệp phát triển.

Chia sẻ về điều này, Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Chủ tịch HĐQL Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống (Phía Nam) cho rằng thị trường bất động sản hiện đối với bất động sản nông nghiệp đang có hướng phát triển rất mạnh mẽ và có tiềm năng cho sự phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, việc tập trung vào đầu tư bất động sản nhà ở chưa thực sự phát huy tốt hiệu quả ở nông thôn. Bất động sản nông nghiệp lại được giới chuyên môn đánh giá cao vì có nhiều tiềm năng cho phát triển nông nghiệp. Trong khi đó, trên thị trường có rất nhiều doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước đều đang nhắm đến thị trường nông nghiệp.

Cụ thể, với định hướng đầu tư xây dựng trang trại, các chuỗi giá trị trong nông nghiệp, tăng cường áp dụng công nghệ, tạo ra năng suất vượt trội, mang lại hiệu quả và nhanh chóng hơn so với lao động thuần. Điển hình, vào ngày 9/8/2022 mới đây, Cty CPXD hạ tầng bất động sản Vinalands đã giới thiệu mô hình bất động sản nông nghiệp khu cắm trại vườn sinh thái “Nhà tôi Village” toạ lạc tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk.

Có thể thấy, bất động sản nông nghiệp hứa hẹn sẽ có nhiều tiềm năng bởi thế mạnh về nông nghiệp, phát triển tích hợp nông nghiệp du lịch…Các doanh nghiệp đầu tư đang dần hoạch định chiến lược mô hình trang trại, áp dụng các kỹ thuật công nghệ tiên tiến ứng dụng vào thực tiễn sẽ có năng suất vượt trội, hiệu quả cao hơn mô hình nông nghiệp truyền thống. Từ đó, khi có mảnh đất nông nghiệp có vị trí đẹp như ven biển, ven sông, gần đồi thì bên cạnh xây dựng trang trại có thể tích hợp thêm mô hình du lịch trải nghiệm, câu cá, nghĩ dưỡng…

Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cho hay, sẽ có rất nhiều động lực thúc đẩy bất động sản nông nghiệp hứa hẹn nở rộ và tiến tới đa dụng, từ các mô hình homestay, farmstay, nông nghiệp du lịch cộng đồng, du lịch kết hợp nghỉ dưỡng, du lịch trải nghiệm, du lịch văn hóa đến du lịch kết hợp chuyển giao công nghệ nông nghiệp, du lịch kết hợp chữa bệnh, du lịch kết hợp xúc tiến thương mại ngành nông nghiệp…

Trong gia đoạn giai đoạn 2017 – 2019, đã có rất nhiều doanh nghiệp từng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nông nghiệp. Năm 2018, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản nội đến ngoại lớn đều nhắm tới đầu tư vào trang trại, xây dựng các chuỗi giá trị trong nông nghiệp. Hiệu quả sử dụng đất ngày càng được nâng cao khi áp dụng công nghệ, tạo ra năng suất vượt trội và có khoảng cách xa với lao động thuần.

Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Nghị quyết 20-NQ/TW ngày 16/6/2022, có thể thấy, Đảng và Chính phủ đã khẳng định đất đai cần được phát huy hiệu quả nhất và các nguồn lực về đất đai phải được sử dụng hiệu quả. Nghị quyết 18 cũng cho thấy rằng đất đai cần được đưa về đúng tay người phát triển chứ không phải xé lẻ cho từng người dân. Đặc biệt, còn nhấn mạnh “đất nông nghiệp phải được sử dụng đa mục tiêu”. Được biết, Việt Nam có khoảng 80% lượng đất đai đất nông nghiệp và trong khoảng 3 năm trở lại đây, đất nông nghiệp được các tổ chức, cá nhân đầu tư rất nhiều…Thế nhưng, vẫn chưa có nền tảng lý luận và nghiên cứu sâu nào về bất động sản nông nghiệp đa dụng, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cho biết.

Hiện có nhiều câu hỏi đặt ra là đa dụng cho việc gì? Vùng nào đa dụng là tốt? Các mô hình nông nghiệp đa dụng đạt hiệu quả ra sao từ trong ngắn hạn đến dài hạn?

Cũng theo Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua, cùng với định hướng của các Nghị quyết soi đường thì việc mở rộng phát triển đất nông nghiệp là phù hợp với thời điểm hiện tại, hợp lòng người, hợp với tình hình phát triển kinh tế của đất nước. Song song đó, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ cần thay đổi cơ cấu hoạt động kinh doanh để đi trước đón đầu các cơ hội mà đất đai mang lại. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: “Lâu nay người ta chỉ nói đầu tư bất động sản tuy nhiên khi nói đến đất nông nghiệp thì sẽ là hai từ “đầu tư” và “phát triển”. Đầu tư không phải là ôm đất để đó mà phải theo hướng mua được mảnh đất rồi thì phát triển công nghệ nào, dùng con người ra sao, trồng hay nuôi con gì, lượng vốn thế nào…”.

Có thể thấy, ngay sau khi đại dịch Covid – 19 được kiểm soát cũng là thời điểm ngành bất động sản dần hồi phục, kéo theo đó là những cơn sốt của bất động sản nông nghiệp bởi tiềm năng to lớn của loại hình này mang lại. Trong đó, những mảnh đất nông nghiệp có vị trí đẹp như ven biển, gần đồi, thì ngoài phát triển nông nghiệp truyền thống còn có thể tích hợp phát triển thêm loại hình du lịch trải nghiệm, nghỉ dưỡng.

Dịp này, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn còn cho hay, Chính phủ và chính quyền các địa phương thời gian qua đã bắt đầu chú ý đến ngành du lịch nông nghiệp. Thế nhưng, nguồn doanh thu của lĩnh vực này chưa đa dạng, tính sáng tạo thấp. Kịch bản trải nghiệm chưa đặc sắc, chỉ dừng ở mức tham quan, chưa sâu sắc, không đọng lại lâu. Điển hình, phong trào farmstay đang phát triển mạnh nhưng đa số còn đầu tư sơ sài, tiện nghi chưa cao, trải nghiệm ngủ, nghỉ chưa tốt. Trong đó, chủ đầu tư còn thiếu tư duy bền vững, vẫn còn hiện trạng lợi dụng mô hình farmstay để lướt sóng bất động sản.

Ví dụ, tại tỉnh Lâm Đồng là địa phương đi đầu trong việc ra chính sách, quy chế đầu tư cho du lịch canh nông. Theo đó, số lượng farmstay, homestay lớn, phong trào farmstay phát triển mạnh. Mặc dù vậy nhưng cũng vẫn chưa có quy chuẩn cụ thể cho việc thiết kế farmstay. Mặt khác, địa phương mới chỉ tập trung vào du lịch canh nông (trải nghiệm trong ngày) chứ chưa tập trung vào du lịch nông nghiệp (nghỉ qua đêm)…

Dịp này, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cũng chia sẻ nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản cho thấy, hiện chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp đa dụng. Qua đó, sự vận hành và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp đa dụng trong thời gian qua được thực hiện dựa trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt. Tuy nhiên, theo các quy định từ pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, thương vụ trên thị trường, chứ không phải từ những quy định chính thức, cụ thể dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh bất động sản nông nghiệp đa dụng.

Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn khuyến nghị việc tập trung ruộng đất cũng còn nhiều vấn đề cần giải quyết, bao gồm lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện ra sao? Tuy có nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng, nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền”, thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Tương tự, thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về cách thức thu hồi; về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi; về giao đất có hay không có đấu thầu…, cùng nhiều vướng mắc khác cần giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển và ổn định. Trước khi bắt đầu triển khai bất động sản nông nghiệp đa dụng, đương nhiên không thể bỏ qua yếu tố pháp lý. Từ tổ chức đến cá nhân khi mua đất đã không thiếu trường hợp không đạt được kết quả như kỳ vọng. Do vậy, vấn đề cần quan tâm ở đây là các luật và nghị định liên quan đến đất nông nghiệp như: Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai; Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất…Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cho biết thêm.

Có thể thấy, Việt Nam với truyền thống nông nghiệp, nhà đầu tư có thể canh tác các loại cây trồng kinh tế cao, phối hợp chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm thả vườn…Nhằm đáp ứng được nhu cầu về thực phẩm phối kết hợp phát triển kinh doanh du lịch…

Văn Hải – Ngọc Danh