Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng IMRIC: Các thương vụ M&A bất động sản phát triển dự án mới có hay không cuộc đua thâu tóm quỹ đất?

(HNTTO) – Gần đây, sốt đất ảo liên tục được các cơ quan thông tấn báo chí đauw tin do xu hướng đầu cơ gom đất ăn theo quỹ đất mới được thâu tóm ngày càng trở nên phổ biến. Có thể, thị trường có khả năng tự cân bằng nên cơn sốt ảo này khó có cơ hội kéo dài. Khi những tin đồn, kế hoạch thiếu khả thi lắng xuống, những mức giá đất bất hợp lý sẽ dần hạ nhiệt. Theo đó, chỉ dấu tích cực về sự hồi phục của thị trường, cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các “ông lớn” bất động sản đang kéo theo một hệ lụy là gây nên những cơn sốt đất cục bộ, đẩy mặt bằng giá tại nhiều khu vực tăng đột biến, gây khó cho nhu cầu ở thực của người dân.

Trong thời gian vừa qua, mặc dù chịu sự ảnh hưởng không nhỏ của đại dịch Covid – 19 – năm 2022liên tục các “đại gia” bất động sản tên tuổi như DRH Holdings, Nam Long, An Gia, Novaland, Hưng Thịnh…đã đầu tư hàng nghìn tỷ cho các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm mở rộng quỹ đất, phát triển dự án mới.

“Sốt đất” trở thành từ khoá của thị trường bất động sản trong những năm gần đây. Ngay cả khi dịch bệnh bùng phát suốt 2 năm, sốt đất tiếp tục xảy ra, đặc biệt ở thời điểm dịch Covid-19 cơ bản được kiểm soát. Theo tìm hiểu của chúng tôi về thị trường bất động sản tháng 1/2022 cho thấy, bất động sản tại Hà Nội ghi nhận diễn biến tích cực ở cả phân khúc chung cư, nhà riêng và đất nền. Trong đó, ởphân khúc chung cư, trong tháng tăng 7% khi mức độ quan tâm tăng mạnh hơn, đạt 14%. Phân khúc nhà ở cũng  tháng khởi sắc khi mức độ quan tâm tăng 8% và lượng tin đăng tăng tới 44%. Đáng chú ý,phân khúc đất nền khi ghi nhận mức độ quan tâm tăng 13% và lượng tin đăng tăng vọt 64%. Bước sang thị trường tháng 2/2022 thị trường ghi nhận, Hà Nội có mức độ quan tâm tăng 22% so với tháng 1.

Thế nhưng, thị trường tại huyện Nhà Bè (TP.HCM) được kỳ vọng lạc quan về tình hình kinh tế vĩ mô lẫn thị trường, năm 2022 là năm bản lề về tăng trưởng của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Điển hình, cuộc đua M&A với sự trỗi dậy của nhiều doanh nghiệp tiềm lực được dự báo sẽ vô cùng khốc liệt. Bên cạnh đó, cuối tháng 2/2022 mới đây, Novaland chính thức trở thành nhà phát triển mới của siêu dự án Grand Sentosa (Nhà Bè – TP. Hồ Chí Minh) sau gần 13 năm thi công èo uột, nhiều lần rơi vào tình trạng “ngủ đông”.

Cụ thể, dự án do Grand Sentosa mang tên là Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư với tổng vốn 300 triệu USD. Vào giữa năm 2010, dự án buộc phải tạm ngưng vì thị trường bị “đóng băng”. Sau đó, vào năm 2017, dự án tái khởi động, đổi tên thành Kenton Node cùng số vốn hơn 1 tỷ USD. Tuy nhiên, những khó khăn về tài chính khiến dự án tiếp tục bế tắc cho tới trước khi về tay Novaland.

Còn tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh, một cái tên Masterise Homes cũng công bố sẽ tiếp tục phát triển dự án Sài Gòn Bình An (TP. Thủ Đức). Theo thông tin website của đơn vị này, Masterise Homes đã hé lộ thông tin về việc thâu tóm và đổi tên dự án thành The Global City Thủ Đức có quy mô hơn 117 ha, trước đây thuộc về Công ty Him Lam, sau đó được Vạn Thịnh Phát mua lại, trước khi về tay Masterise Homes. Được biết, khoảng 1 tỷ USD đã được chủ đầu tư mới huy động thông qua kênh trái phiếu để thực hiện dự án.

Tương tự, An Gia Group cũng đang thể hiện tham vọng lớn trong cuộc đua mở rộng quỹ đất. Cụ thể, doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng doanh thu giai đoạn 2022 – 2024 tăng gấp đôi, đạt 32.500 tỷ đồng. Đồng thời, đặt mục tiêu M&A thành công 5 dự án/năm.

Mới đây, tại tỉnh An Gia đã nhận chuyển nhượng thành công dự án BC 3.1 có quy mô hơn 3ha tại Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh. Thế nhưng, hiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, vấn đề pháp lý bị siết chặt, việc An Gia có thêm dự án “khủng” thực sự là một thành công lớn mà không nhiều doanh nghiệp có thể làm được.

Nhận định về thị trường bất động sản, Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) cho rằng, câu chuyện sốt đất hiện có thể xảy ra cục bộ ở nhiều địa phương từ sau Tết, nhưng sẽ không đến mức náo động như năm 2021. Nhấn mạnh: “Thị trường có thể đi xuống, đi lên theo từng giai đoạn nhất định nhưng nhìn chung có thể phát triển ổn định hơn. Các cơn sóng sẽ nhẹ nhàng hơn và chỉ nổi lên ở những địa phương thực sự có tiềm năng và đang được các nhà phát triển bất động sản lớn đánh thức”.

Tại Lâm Đồng, liên tục từ đầu năm, tỉnh đã đón hàng loạt doanh nghiệp lớn đổ về nghiên cứu, đề xuất đầu tư, tài trợ lập quy hoạch, đầu tư… khiến sức nóng của thị trường bất động sản liên tục tăng lên và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi hàng loạt nhà đầu tư từ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đổ về “săn đất” . Ví dụ, tại TP. Bảo Lộc, sau khi có thông tin thành viên của Sam Holdings – CTCP Sacom Tuyền Lâm đề xuất tài trợ lập quy hoạch Khu đô thị, du lịch và dịch vụ khoảng 1.034,5 ha, đồng thời đề xuất được đầu tư dự án trên khu đất, ngay lập tức giá đất nền khu vực này đã tăng dựng đứng.

Theo Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) nhận định ngoài những mặt tích cực, việc các doanh nghiệp lớn liên tục tiến hành M&A để thâu tóm quỹ đất, lập siêu dự án, công bố các thông tin quá sớm trong khi chỉ mới khảo sát, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, có thể sẽ tạo ra cơ hội để các nhóm đầu cơ lợi dụng đẩy giá lên cao, dẫn đến xảy ra “sốt đất ảo”.

Mặt khác, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn thời hậu đại dịch, nếu năng lực của doanh nghiệp không đủ để triển khai các siêu dự án dẫn đến tình trạng “treo”. Cùng với đó, việc liên tục công bố các dự án lớn trên một địa bàn có thể khiến giá đất bị đẩy lên gây khó khăn khi thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng, Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng IMRIC cho hay.

Cũng theo Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) khuyến nghị việc những “đại gia” địa ốc đẩy mạnh M&A là cơ hội để hồi sinh các dự án vốn đang “ngủ đông”, hay lập các dự án mới giúp các địa phương thu hút đầu tư, góp phần kiến tạo, chỉnh trang đô thị. Mặt dù vậy, để tránh những hệ lụy, các địa phương cần siết chặt việc triển khai thực hiện.

Dịp này, Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), khuyến cáo: “Để tránh tình trạng các nhóm đầu cơ lợi dụng quy hoạch để “thổi” giá đất, trục lợi, các địa phương cần công khai, minh bạch các thông tin quy hoạch. Qua đó, các thông tin quy hoạch cũng cần được công bố đúng thời điểm, tránh quá sớm, tràn lan gây nhiễu thị trường. Song song đó, các nhà đầu tư, cần tuyệt đối cẩn trọng với các dự án “ma”, “bánh vẽ”, tiếp cận các thông tin chính thống và giữ được cái đầu lạnh”, một chuyên gia khuyến cáo.

Có thể thấy rằng, việc sốt đất cục bộ diễn ra trong năm 2021 đến những tháng đầu năm 2022 vẫn có thể tiếp tục diễn ra. Xuất phát bởi nguồn cung khan hiếm, nhu cầu lớn, dẫn tới giá tăng. Theo ghi nhận của chúng tôi, thị trường bất động sản 2022 ghi nhận diễn biến tốt. Đây là giai đoạn mà các chủ đầu tư bung hàng và cơ hội cho nhà đầu tư vào hàng và ra hàng, tìm kiếm lợi nhuận. Việc sốt đất cục bộ xảy ra là điều dễ hiểu khi lo ngại về lạm phát xảy ra khi giá xăng dầu, hàng hoá gia tăng, cùng với các gói kích thích kinh tế, giải ngân đầu tư công…

(Bài được được xuất bản trên Tc in Thương trường và Doanh nghiệp tháng 4/2022)

Văn Hải