Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC dự báo về thị trường BĐS trước trong và sau Tết Nhâm Dần 2022

(HNTT) – Năm 2022, nguồn cung thị trường bất động sản được dự báo có sự lệch pha về cung cầu. Đặc biệt, với sự nỗ lực của Chính phủ trong việc kiểm soát sự lây lan của dịch bệnh Covid – 19 cũng nhưcác gói cứu trợ doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh…Vì vậy, khả năng phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ở mức cao…

Sân bay quốc tế Long Thành cũng là cú hích giúp bất động sản khu vực bứt phá mạnh mẽ. Ảnh minh hoạ

Có thể thấy, trong những ngày cận Tết Nguyên đán thì thị trường bất động sản trong đó có vùng ven TP.HCM cũng bắt đầu sôi động. Điển hình, tại những địa phương phụ cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu,… nhiều người dân, nhà đầu tư bắt đầu đi tìm các phân khúc nhà đất phù hợp với nhu cầu của mình.

Chia sẻ về điều này với Huongnghiepthitruong.vn, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ khởi sắc. Trong khi đó, với sự nỗ lực của Chính phủ trong việc kiểm soát sự lây lan của dịch bệnh và các gói cứu trợ doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh, khả năng phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam, trong trạng thái bình thường mới là tươi sáng.

Thế nhưng, nguồn cung trên thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc. Điển hình, tại hai địa phương như Hà Nội và Tp.HCM. Theo đó, xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực mạnh. Từ đó, lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn. Đất nền và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều. Bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt. Bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng sẽ tăng trưởng.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, thị trường BĐS thời gian trước và tỏng Tết Nhâm Dần đã chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; khó khăn thực hiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt – cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án. Từ đó dẫn tới hệ quả khó cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản khó khăn thu hồi vốn đầu tư, nhưng vẫn phải duy trì cho dự án.

Cùng với đó, thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, chính sách hỗ trợ cho phát triển bất động sản du lịch chưa được quan tâm đúng mức. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ khó khăn của các khu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 chưa tương xứng. Chính sách về pháp lý cho đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chưa đủ để an tâm các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này.

Dự báo về điều này, ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) cho biết thông thường ở thời điểm trước, trong  và sau Tết, hoạt động giao dịch bất động sản rất sôi động. Qua đó, lượng giao dịch được thống kê qua các sàn luôn cao hơn so với các quý khác. Sự hào hứng mua vào của những nhà đầu tư mới đã giúp mặt bằng giá cả nhà đất quay đầu tăng trở lại. Đồng thời, để đón làn sóng mới, nhiều doanh nghiệp đã tích cực bung hàng, để “tăng tốc về đích”. Mặc dù, nguồn cung mới ra thị trường vẫn còn khá khiêm tốn nhưng có điều dễ nhận thấy, sự kì vọng trong năm 2022 hiện tốt hơn so với năm 2021. Ngoài ra, các phân khúc giá cao cấp, hạng sang lên đến hàng trăm tỷ đồng/căn, đón lượng khách mua tài chính tốt trên thị trường.

Tương tự, ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) cho hay, năm 2021, thị trường đã xảy ra hiện tượng sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ, nguồn cung mới và sức mua bất động sản sụt giảm đáng kể. Tuy nhiên, sự hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán sơ cấp tăng. Ngoài ra, bất động sản hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới. Sau đó, thì sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Cụ thể, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng. Tính đến năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C (căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2).

Cũng theo ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) dự báo, năm 2022 là thời điểm phù hợp để thị trường bất động sản định vị lại hướng đi mới nhằm đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore…Trong khi đó, công tác truyền thông để nhà đầu tư thấu hiểu về các phân khúc của thị trường để nâng cấp, định vị lại…Điển hình, các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Cụ thể, khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 – 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 – 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình bất động sản mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Vì lẽ đó, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. Nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư.

Trong khi đó, đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, thì việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động…trong đó cầngắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu. Song song đó, đối với các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh ở lĩnh vực dịch vụ bất động sản cần sớm đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Từ đó, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng, trình độ của đội ngũ tư vấn viên trong lĩnh vực bất động sản.

Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế thì cho rằng, năm 2022 kinh tế dự báo sẽ phục hồi nhanh, khi Chính phủ thực hiện tốt chương trình phục hồi kinh tế, trong đó có gói tín dụng về nhà ở xã hội được đề xuất là 65.000 tỷ đồng; chiến lược phát triển nhà ở Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thành trình Chính phủ phê duyệt; đầu tư công, đặc biệt vấn đề pháp lý được tháo gỡ mạnh thời gian qua, sắp tới sẽ sửa đổi Luật Đất đai. Chính phủ cũng đang sửa nghị định về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp…Điều này, sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản năm 2022 và giá nhà ở sẽ điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Cũng theo ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phân tích năm 2022 sẽ được cải thiện với nhiều dự án mới của các chủ đầu tư trong và ngoài nước so với năm 2021. Mặc dù vậy, vì quỹ đất nội thành khan hiếm, các dự án mới ở phân khúc trung cấp sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông và các quận ngoại thành. Chắc rằng, quỹ đất trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp. Như vậy, giá nhà ở dự kiến sẽ duy trì đà tăng trung bình từ 3-7% trong năm 2022 ở các phân khúc. Viện trưởng Viện IMRIC khuyến nghị -người mua nhà cần thấu đáo các tiêu chí lựa chọn bất động sản dự báo sẽ thay đổi nhiều sau những gì họ đã trải qua trong đại dịch. Các sản phẩm với tiện ích cao cấp, không gian sống thoáng đãng và có kết nối với thiên nhiên sẽ được ưa chuộng.

Tại Tp.HCM giá vẫn tăng đều qua hàng năm từ mức 1 đến 3%. Nguồn cung dồi dào trong năm tới và nhu cầu mua nhà lớn của người dân…Ngược lại tại Hà Nội, nguồn cung mới dồi dào sẽ đến từ các dự án khu đô thị lớn từ khu vực ngoại thành nhờ quỹ đất lớn. Đối với thị trường nhà ở thì hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển mạnh, tăng sự kết giữa vùng trung tâm và các khu vực lân cận. Các chủ đầu tư đã tự tin hơn trong việc phát triển các dự án quy mô lớn ngoài trung tâm với tiện ích đa dạng và không gian xanh rộng lớn. Giá bất động sản tại Hà Nội thực tế không biến động mạnh…

Dịp này, ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) chia sẻ thêm, bất chấp đại dịch Covid-19 đã gây ra những gián đoạn đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam trong năm 2021. Tại thời điểm ở quý 3 năm 2021 có nhiều địa phương thực hiện giãn cách xã hội nhằm ngăn ngừa sự lây lan của dịch bệnh. Nhưng, nhiều phân khúc bất động sản vẫn ghi nhận diễn biến tích cực trong năm vừa qua. Phân khúc bất động sản KCN khi tỷ lệ lấp đầy của các thị trường trọng điểm phía bắc và phía nam đạt ở ngưỡng trên 70%.

Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) cho hay, Chính phủ hiện đang đẩy mạnh việc đầu tư hạ tầng và đây là yếu tố then chốt giúp định hình thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Các dự án cao tốc Bắc – Nam đã tích cực triển khai giúp tăng cường kết nối thuận tiện giữa các địa phương, mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng cho các khu vực đô thị vệ tinh cũng như thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.

Tin rằng, năm 2022 – trước bối cảnh kinh tế phục hồi khả quan, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có nhiều cơ hội mới. Có thể thấy, ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm bất động sản thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse) dự kiến sẽ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích của các nhà đầu tư cá nhân. Sự phát triển cơ sở hạ tầng và kết nối thuận lợi với các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM thì các thị trường mới sẽ được hưởng lợi do đó nhiều chủ đầu tư lớn quan tâm, đầu tư sẽ là những thị trường tiềm năng trong thời gian tới.

Đối với các dự án khu đô thị sắp được triển khai tại các khu vực nhà ở mới sẽ tiếp tục đóng góp vào nguồn cung mở bán mới của hai thành phố TP.HCM và Hà Nội trong tương lai là lựa chọn mới cho nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh thị trường hạn chế nguồn cung mới trong hai năm gần đây. Đối với phân khúc chung cư, các vị trí thuận lợi và kết nối tốt, được phát triển và vận hành quản lý bởi các đơn vị uy tín có tên tuổi trên thị trường sẽ có cơ hội tăng giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Viện trưởng Viện IMRIC cũng đưa ra khuyến nghị đối với người dân cần lưu ý về 4 kiểu giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro cần phải tránh trong giai đoạn này. Ví dụ, huy động vốn đa cấp, lấy tiền người này để trả cho người khác. Còn có hình thức đầu tư lúa non, bán dự án bất động sản khi pháp lý, quy hoạch chưa hoàn chỉnh. Bên cạnh hình thức mua bán theo kiểu đặt cọc bởi nhiều trường hợp thị trường nóng sốt, một bất động sản có thể phát sinh rất nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác. Việc thực hiện giao dịch “cọc” rất dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều cá nhân lợi dụng để lừa mua bán hợp đồng đặt cọc. Việc mua bán bất động sản không hình thành đơn vị ở cũng không an toàn bởi sản phẩm chưa được quy định trong luật.

(Bài xuất bản trên Tc in Thương trường và Doanh nghiệp số T2/2022)

Văn Hải – Hồ Thị Thanh Tuyền