Chính sách pháp luật về tài chính: ‘Chìa khóa’ khơi thông thị trường bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó, các chính sách pháp luật về tài chính sẽ là “chìa khóa” để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn, khơi thông khó khăn và đưa các dự án “về đích”.

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia tại tọa đàm: Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam do Hiệp hội nghiên cứu, tư vấn về chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) tổ chức ngày 30/5.

Ông Trần Tuấn Hải, Phó Chủ tịch thường trực AVRCIPL cho biết, trong 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với vốn FDI thực hiện ước đạt 7,4 tỷ USD, tăng 98% so với cùng kỳ năm trước. GDP quý I/2026 đạt mức tăng trưởng ấn tượng 7,83%, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp hơn 44%.

Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM, giá bất động sản có sự điều chỉnh nhẹ, nhu cầu tìm kiếm căn hộ tăng từ 23% đến 36% sau dịp Tết. Sự mở rộng của các cực tăng trưởng mới như Đà Nẵng, Huế và Bắc Ninh cho thấy thị trường đang phát triển diện rộng trên cả nước.

Tuy nhiên, theo ông Hải cũng cho rằng, mức lãi suất chạm ngưỡng 14 -15%/năm vào đầu năm 2026 đã tạo nên một áp lực, thách thức lớn đối với nền kinh tế. Điều này buộc các doanh nghiệp phải chủ động về dòng vốn, nâng cao năng lực tài chính và tập trung vào các sản phẩm tạo dòng tiền bền vững như văn phòng, shophouse và nhà trọ cho thuê.

Ông Hồ Minh Sơn – Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hiệp hội AVRCIPL, Viện trưởng Viện IMRIC cho biết, pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến quyền chuyển nhượng dự án đầu tư của nhà đầu tư.

Tuy nhiên trên thực tế, quá trình triển khai các giao dịch chuyển nhượng dự án, góp vốn hay huy động vốn vẫn phát sinh không ít khó khăn và vướng mắc. Một doanh nghiệp có thể đồng thời triển khai nhiều dự án với cơ cấu tài chính, hồ sơ pháp lý và mô hình quản trị khác nhau. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp có thể phát sinh nhu cầu tái cấu trúc dòng tiền, chuyển đổi chiến lược đầu tư hoặc xử lý áp lực tài chính, từ đó dẫn tới nhu cầu chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.

Theo ông Sơn, đây là quá trình không đơn thuần chỉ là giao dịch tài sản mà còn liên quan đến hàng loạt vấn đề về xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị quyền sử dụng đất, quyền khai thác dự án, nghĩa vụ tài chính, trách nhiệm thuế và các ràng buộc pháp lý phát sinh sau chuyển nhượng. Nếu không được kiểm soát chặt chẽ, các giao dịch này có thể tiềm ẩn tranh chấp hoặc tạo ra rủi ro pháp lý đáng kể cho cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng.

Tọa đàm Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.

Theo ông Châu, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền. Muốn vay vốn, Luật quy định dự án phải có sổ hồng. Do đó dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư buộc phải bán“lúa non”để huy động vốn từ khách hàng.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, hiện nay, M&A bất động sản không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản, mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ “ký ức pháp lý” của dự án.

“Nếu trước đây, các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm, thì nay, họ muốn biết quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi hay không”, luật sư Trương Anh Tú nói.

Theo ông Tú, khi những câu hỏi đó trở thành trọng tâm của quá trình thẩm định, rủi ro pháp lý cũng bắt đầu được phản ánh trực tiếp vào giá trị của thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị ép giá sâu hơn. Một dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận nguồn vốn. Một dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng sẽ phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn và kéo dài hơn.

Theo nhiều chuyên gia, chính sách pháp luật về tài chính chính là “chìa khóa” khơi thông thị trường bất động sản

TS Bùi Đặng Dũng – Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội khóa XIII – XIV cho biết, hiện nay, Nhà nước đã ban hành nhiều quy định pháp luật cho lĩnh vực bất động sản. Từ đó, giúp doanh nghiệp có thể tìm kiếm, huy động vốn thông qua nhiều kênh khác nhau như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tín thác đầu tư bất động sản, hợp tác kinh doanh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, các quy định pháp luật cũng siết chặt điều kiện để bảo vệ dòng vốn của dòng tiền đại chúng. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và công khai thông tin dự án đã làm giảm thiểu tình trạng lừa đảo tài chính, sử dụng vốn sai mục đích.

Quy trình chuyển nhượng dự án cũng được minh bạch hóa, tạo hành lang an toàn cho các dòng vốn FDI và các tập đoàn lớn thực hiện tái cơ cấu dự án, “hồi sinh” các dự án đắp chiếu thay vì để dòng vốn bị chôn vùi.

Với quy định về kiểm soát việc chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng dự án và siết thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo giá thực tế (thay vì giá khung nhà nước) đã giúp minh bạch hóa dòng tiền, giảm thiểu các giao dịch “hai giá” trốn thuế, chống thất thu thuế và làm sạch dữ liệu giao dịch.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, việc xung đột và chồng chéo giữa các sắc luật hiện nay, đang gây khó khăn cho cả doanh nghiệp, khách hàng lẫn cơ quan quản lý. Đặc biệt là trong việc tìm kiếm, tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án bất động sản.

Tai hội thảo, ông Dũng cũng đã nêu ra một số giải pháp và khuyến nghị nhằm khơi thông nguồn vốn bền vững cho thị trường bất động sản. Có thể kể đến như: cơ chế “Tài khoản phong tỏa/Ký quỹ bắc cầu” (Escrow Account); Thúc đẩy các định chế tài chính phi ngân hàng; Minh bạch hóa quy trình thẩm định giá đất; Đơn giản hóa thủ tục hành chính “hậu chuyển nhượng”.

Ông Dũng cũng cho rằng, phương hướng hoạt động tài chính nên xoay quanh 3 trụ cột: Thứ nhất, chuyển từ tài trợ nợ sang hợp tác vốn gốc. Hạn chế tối đa việc phụ thuộc vào vay tín dụng ngân hàng truyền thống. Tập trung huy động nguồn lực từ các quỹ đầu tư, đối tác chiến lược hoặc dòng vốn FDI thông qua hình thức M&A hoặc liên doanh hợp tác.

Thứ hai, ưu tiên cấu trúc tài chính dài hạn. Chu kỳ phát triển dự án hiện nay kéo dài hơn do các quy trình định giá đất và phê duyệt pháp lý ngặt nghèo hơn. Dòng vốn đổ vào dự án phải là dòng vốn trung và dài hạn, có khả năng chịu đựng được áp lực từ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Thứ ba, phân bổ dòng vốn vào phân khúc “thực” và hạ tầng. Tập trung nguồn lực tài chính vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực (nhà ở vừa túi tiền, trung cấp), Bất động sản công nghiệp (đón sóng đầu tư dịch chuyển) và các vùng phụ cận hưởng lợi trực tiếp từ các đại dự án hạ tầng lớn đang triển khai.

Minh Nghĩa

https://vietq.vn/chinh-sach-phap-luat-ve-tai-chinh-chia-khoa-khoi-thong-thi-truong-bat-dong-san-d242286.html