Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện ISAI: Các doanh nghiệp địa ốc rút ra được bài học gì tự sự cố “bom nợ” Evergrande?

(HNTT) – Thời gian gần đây, tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã 2 lần liên tiếp lên tiếng cảnh báo các nhà đầu tư rằng mình có thể vỡ nợ. Mặc dù, nhanh chóng lớn mạnh trong nhiều năm và thu về những khoản tiền khổng lồ khi nền kinh tế Trung Quốc ở giai đoạn bùng nổ, Evergrande hiện đang chìm trong nợ nần với khoản nợ lên tới hơn 300 tỷ USD.

Từ vụ việc của đế chế bất động sản Evergrande (Trung Quốc) đứng trước bờ vực phá sản. Chúng tôi đã có dịp trao đổi với ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) và TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế về việc làm gì để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam nhìn lại và rút ra bài học quý giá này.

Trước những thách thức từ đại dịch Covid – 19, các cơ quan quản lý cần kiểm soát việc thực thi chính sách điều hành thị trường bất động sản để có thể chủ động ứng phó, tránh những “quả bom nợ Evergrande phiên bản Việt Nam”.

ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI)

Chia sẻ về điều này, ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) cho biết, cần thực hiện nhiều giải pháp, trong đó có việc rà soát những yếu tố đang cản trở thanh khoản thị trường. Đồng thời, tập trung vào 2 yếu tố chính, gồm: Thứ nhất, chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực. Thứ hai, ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (chủ đầu tư và người mua nhà để ở).

Bên cạnh đó, ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) cho rằng việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và có phương án cân bằng pháp lý, tránh để người mua trái phiếu phải “nắm đằng lưỡi” cũng như doanh nghiệp phát hành trái phiếu ồ ạt như hiện nay. Đặc biệt, là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành, mà còn duy trì giá trị liên tục sau đó. Mặt khác, việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo cũng là điều cần lưu ý.

Theo ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) chia sẻ thẳng thắn, cần thanh tra toàn diện các dự án bất động sản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện và áp chế tài xử lý phù hợp. Theo đó, các dự án chỉ sống bằng khoản vay ngân hàng và duy trì bằng vốn huy động từ khách hàng thì sẽ không thể cứu nếu vỡ nợ. Ngoài ra, cần quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi các dự án bỏ hoang và cảnh báo đối với dự án chậm tiến độ. Vấn nạn đầu cơ, tích trữ đất trong 2 thập niên trở lại đây cũng cần được xử lý triệt để, quyết liệt hơn nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết từ bài học Evergrande của Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam có một số rủi ro cần phải được cảnh báo sớm. Tương tự Trung Quốc, Việt Nam cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ khách hàng để bán nhà hình thành trong tương lai. Hàng triệu người dân Trung Quốc đã đóng tiền đặt cọc mua nhà, góp tiền cho Evergrande phát triển những dự án nhà ở trong thời gian qua.

Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nhấn mạnh: “Hiện đang có nhiều quan điểm cho rằng, Evergrande là sự cố ngoài biên giới và chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản trong nước. Thế nhưng, với số nợ bằng cả GDP của một quốc gia trung bình, thì sự đổ vỡ này nếu xảy ra sẽ mang lại những hệ lụy lớn cho thị trường tài chính, không chỉ của Trung Quốc, mà cả toàn cầu. Câu trả lời về những tác động này sẽ trở nên rõ ràng hơn sau thời hạn 30 ngày (tính từ ngày 23/9/2021).

Đồng thời, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ thêm: Với câu chuyện cho phép huy động vốn từ khách hàng để làm dự án như hiện nay là quá nguy hiểm và nhiều năm qua, tôi cũng đã cảnh báo về điều này. Quađó, kinh nghiệm phát triển thị trường của Mỹ có thể được tham khảo. Tại Mỹ, các chủ đầu tư không được huy động vốn để làm dự án nhà ở, mà chỉ có thể xây xong mới bán. Các chủ đầu tư cũng chỉ có thể vay tiền từ ngân hàng hoặc các quỹ đầu tư, với sự thẩm định rất khắt khe và nhiều chế tài bảo đảm an toàn cho khoản vay. Đây là sự khác biệt lớn và an toàn hơn rất nhiều cho thị trường. Một vấn đề nữa là phát hành trái phiếu bất động sản cũng phải rất cẩn thận, cả với chủ đầu tư và nhà đầu tư. Riêng với chủ đầu tư, việc phát hành mạnh tay quá là “tự bắn vào chân mình”.

Theo Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định khá rõ về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhưng thực tế lại không khó “lách luật” (trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp để thỏa mãn điều kiện). Do vậy, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn mang nhiều rủi ro, nhất là với các chủ đầu tư nhỏ, không có kinh nghiệm, tiềm lực.

Dịp này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng luật pháp Việt Nam cho phép các chủ đầu tư bất động sản huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản năm 20214 đã có những quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm tăng thêm một hàng rào bảo vệ cho người mua nhà trên giấy.

Dịp này, ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Chiến lược và Đổi mới Sáng tạo (ISAI) đánh giá, Việt Nam không có các công ty bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu quốc tế quy mô lớn như Trung Quốc. Chính sách tiền tệ của Việt Nam trong 4 năm qua được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát các khoản vay bất động sản, có lộ trình bảo vệ sự an toàn hệ thống ngân hàng thương mại. Song song đó, dù không chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang xuất hiện vấn đề thanh khoản xuống thấp do tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 và các đợt phong tỏa diễn ra trong quý III. Từ đó, trong quý IV, khi dỡ phong tỏa, từng bước mở cửa trở lại, thị trường bất động sản trong nước cần ít nhất 6 tháng để dần phục hồi lại đà phục hồi tang tốc trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam duy trì được sự ổn định.

Văn Hải – Trần Danh

http://thuongtruongvadoanhnghiep.vn/ong-ho-minh-son-vien-truong-vien-isai-cac-doanh-nghiep-dia-oc-rut-ra-duoc-bai-hoc-gi-tu-su-co-bom-no-evergrande-19905.html