Thị trường nhà ở được giải mã: Vì sao giá nhà vẫn cao, tỷ lệ sở hữu vẫn lớn?

(HNTTO) – Có thể thấy, giá nhà tại các đô thị lớn đang vượt xa khả năng chi trả của một số người dân, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền ngày càng thiếu hụt. Theo đó, tỷ lệ sở hữu nhà tại Việt Nam ở mức cao không đồng nghĩa với việc người dân hiện nay dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Ảnh minh hoạ

Đặc biệt, Chính phủ đang thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, cùngvới đó tăng cường kiểm soát giá đất và thị trường bất động sản… Theo định hướng điều hành, nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được quản lý giá chặt chẽ để bảo đảm khả năng tiếp cận của người lao động và các đối tượng chính sách. Với những phân khúc khác, trong đó có nhà ở cao cấp việc phát triển cần căn cứ vào nhu cầu và yêu cầu của thị trường.

Điển hình, khi cơ cấu chi phí phát triển dự án bất động sản, chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45% – 60%. Chi phí đất đai, gồm đền bù, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính về đất chiếm khoảng 30% – 35%. Các khoản còn lại gồm chi phí thủ tục đầu tư (10% – 15%), chi phí vốn vay (8% – 15%), chi phí hạ tầng (5% – 7%) và chi phí quản lý (2% – 5%).

Như vậy, thị trường cần quan tâm hơn đến nhu cầu của người trẻ, xem thị trường có thể cung cấp loại hình nhà ở và hình thức sở hữu nào phù hợp với khả năng tài chính của nhóm này. Thực tế, khả năng tiếp cận nhà ở đang là thách thức lớn khi giá nhà tại Việt Nam được đánh giá cao gấp hàng chục lần mức thu nhập bình quân. Trong khi đó, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập tại TP. HCM khoảng 22 lần, còn Hà Nội khoảng 19 lần thu nhập của một hộ gia đình trung bình.

Ở diễn biến giá nhà tăng nhanh hơn đà tăng thu nhập của người dân cũng được nhiều chuyên gia nhìn nhận. Với tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026, nhu cầu nhà ở thực tại hai đô thị lớn vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Thế nhưng, khả năng chi trả đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường.

Cùng với đó, đối tượng khách hàng mua nhà chung cư nhiều nhất rơi vào độ tuổi từ 25 – 45 trong giai đoạn hiện nay. Với mức độ tăng dân số ở hiện tại và tương lai, giá nhà tại TP.HCM khó có thể giảm, nên khi muốn giảm giá nhà cần đa dạng hóa nguồn nhà ở như nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…Chính phủ cần khuyến khích đầu tư vào nhà ở dành cho nhu cầu thực, có trị giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2, không khuyến khích phát triển các loại nhà cao cấp.

Bên cạnh đó, để giá nhà phù hợp với đa số người dân, cần làm sao để giá nhà không tăng vượt quá mức tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, Việt Nam tăng GDP đầu người khoảng 10%, cần phải giữ làm sao giá nhà không vượt quá mức này, tới thời điểm nào đó sẽ rút ngắn được thời gian của 1 người làm việc từ 20 – 30 năm mới có thể mua được nhà…

Việc đầu tiên cần phải đánh mạnh vào thuế đất, thuế nhà để hạn chế việc đầu cơ. Ví dụ, một người sở hữu 3 nhà ở nhưng không sử dụng đến, chỉ mua để đợi giá cao sẽ tạo nên những “thành phố ma”, nên triệt tiêu vấn đề này để hạn chế nguồn cầu mang tính chất “bong bóng”…

Trong khi đó, tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM, cần xem xét liệu tỷ lệ sở hữu nhà cao có đang ẩn chứa những vấn đề khác của thị trường hay không. Điển hình, một căn nhà có mức giá thấp nhưng thiếu các dịch vụ, tiện ích thiết yếu thì chất lượng đáp ứng nhu cầu an cư cũng cần được đánh giá lại…

Giải bài toán giá nhà ở cao vô lý trong trung và dài hạn, thị trường nhà ở giá cao thường tập trung ở những khu vực nội đô, trong khi những khu vực khác dành cho nhiều người có khả năng tiếp cận nhưng chưa được tính đến. Những khu vực ở xa, giá nhà thấp nhưng lại không thuận tiện trong việc đi cùng các dịch vụ cần thiết.

Vì lẻ đó, cần phải phát triển đô thị đa trung tâm, ở những trung tâm mới phải có đầy đủ các dịch vụ hạn chế việc di chuyển khi đó mới tạo điều kiện cho thị trường đất đai ngoại vi phát triển. Cần đa dạng hóa loại hình nhà ở, tạo ra mô hình nhà ở cho thuê đi cùng với đa dạng thị trường vốn, quỹ nhà ở, tín dụng nhỏ cho người dân. Những thị trường phi chính thức cũng có thể chính thức hóa bằng việc cải tạo lại hệ thống đường xá, nước sinh hoạt, an toàn cháy nổ sẽ giảm chi phí hơn rất nhiều so với việc xây mới…

Với việc thường xuyên tham khảo thị trường bất động sản thế giới của Hiệp hội Nghiên cứu Tư vấn, Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL); Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), thì tăng tỷ lệ người dân sở hữu nhà không đồng nghĩa với mục tiêu cuối cùng của chính sách nhà ở. Thị trường bất động sản Việt Nam có thể xem xét yếu tố lịch sử trong khi nghiên cứu về giá nhà cũng như quá trình phát triển đô thị, vì nhiều hộ gia đình sở hữu nhà thông qua tích lũy đất đai, thừa kế hoặc nhận được sự hỗ trợ từ nhiều thế hệ. Một hộ gia đình đang sở hữu nhà không có nghĩa điều kiện của họ có thể mua được ngôi nhà đó với giá thị trường hiện tại.

Mặt khác, cần tính đến khả năng chi trả của người dân không chỉ phụ thuộc vào giá nhà, đơn cử một căn hộ giá thấp nhưng ở rất xa nơi làm việc, hạn chế việc kết nối với hệ thống giao thông cũng như thiếu các dịch vụ thiết yếu sẽ không thể là sự lựa chọn phù hợp cho đa số người. Từ đó, dẫn đến chi phí nhà ở thấp nhưng phải thêm vào rất nhiều các chi phí ẩn khác để chủ căn hộ duy trì cuộc sống.

Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi thay vì tập trung rất nhiều nguồn lực vào thúc đẩy tỷ lệ sở hữu nhà, nên đi sâu tìm hiểu nhu cầu của những người chưa có nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ hiện nay. Thị trường có thể cung cấp những loại sản phẩm nào phù hợp để họ có thể mua, hoặc thuê được nhà phù hợp với thu nhập của mình. Đây mới là thước đo quan trọng để đánh giá khả năng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của thị trường, từ đó tăng hiệu quả của các chính sách về nhà ở…

Song song đó, giá nhà cao do cấu trúc thị trường nhà ở của Việt Nam, trong khi chi phí thực của người dân bỏ ra để sở hữu căn nhà không phù hợp với khả năng. Trong khi mật độ nhà ở, dân số tại Hà Nội và TP.HCM quá cao, không gian phát triển chỉ tạm thời đáp ứng cho giao thông cá nhân, hoàn toàn thiếu không gian cho phát triển giao thông công cộng…

Ngoài những thách thức, thị trường cũng đang có nhiều yếu tố thuận lợi. Nhiều cơ chế, chính sách mới đang được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường. Nhất là các quy định liên quan đến Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến tiếp tục được hoàn thiện trong thời gian tới.

Do vậy, đầu tư công cũng được xem là động lực quan trọng cho thị trường bất động sản. Tổng vốn đầu tư công năm nay ước đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á, trong khi đó có khoảng 80% dành cho phát triển hạ tầng. Việc đẩy mạnh hạ tầng giao thông và đô thị được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.

Phó Chủ tịch, TTK Hiệp hội AVRCIPL Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC