TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng Viện IMRIC: Năm 2023 – Thị trường bất động sản có nhiều điểm sáng
(HNTTO) – Tiến sĩ. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam, Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM) chia sẻ bước vào năm 2023 nền kinh tế sẽ được tiếp cận room lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục 16%. Do đó, năm 2023 bất động sản sẽ được tiếp cận vốn vay ngân hàng và kênh trái phiếu, chứng khoán. Đồng thời, quý II/2023, thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc được tháo gỡ…
Thị trường bất động sản 2023 sẽ đón nhiều tín hiệu lạc quan. (Ảnh minh họa)
Mới đây, vào chiều ngày 3/1/2023, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo năm 2023”. Tại đây, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nói (VNREA) cho biết, thời gian qua Nhà nước đã có nhiều giải pháp điều chỉnh hỗ trợ kịp thời, hiệu quả cho thị trường. Các hoạt động sẽ dần ổn định, nguồn cung tương lai từ số lượng lớn các dự án, đặc biệt dự án phù hợp với nhu cầu thực người dân như nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội… được đưa vào thị trường. Chắc chắc thị trường bất động sản sẽ sớm khởi sắc trở lại.
Cuối năm 2021, đầu năm 2022, dòng “tiền dễ” được bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Do đó, thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường… kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới…
Tiến sĩ Hồ Minh Sơn nhận định, từ cuối quý II/2022 đến nay, khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt, thị trường đối mặt nhiều khó khăn, thách thức, cần có nhiều giải pháp hỗ trợ tốt, đồng bộ từ các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường phục hồi ổn định và khởi sắc trong năm 2023. Dù thị trường bất động sản 2023 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nhìn chung vẫn là bức tranh nhiều điểm sáng. Qua đó, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn vẫn tỏ rõ sự lạc quan khi cho rằng sẽ không quá khó khăn và vẫn đảm bảo mức phát triển nhất định nhờ nhiều tín hiệu sáng sủa.
Theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dự đoán năm 2023, các luồng tiền vào thị trường bất động sản cho thấy tín hiệu tích cực. Một là tín dụng năm 2023 sẽ tốt hơn năm nay nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5-2% cho ngân hàng thương mại để tạo đà giúp doanh nghiệp vận hành. Do đó, sang năm 2023 tín dụng chắc chắn không giảm. Hai là chứng khoán có xu hướng tăng sẽ cung cấp một lượng tiền khổng lồ đi vào nền kinh tế và thị trường bất động sản. “Nếu chỉ tăng 25% thực sự rất tốt nhưng cũng có thể tăng lên đến 30%, 40% thậm chí 50%, vì khi đã xuất hiện đỉnh, khả năng vượt đỉnh có thể xảy ra“. Ba là trái phiếu đang dần phục hồi. Năm 2023, còn một lượng trái phiếu đáo hạn nhưng nếu được phản ứng bằng những chính sách kịp thời, vấn đề sẽ được kiểm soát. Bốn là kiều hối vẫn ổn định. Việt Nam thuộc nhóm 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% lượng kiều hối đầu tư vào bất động sản nói chung. Năm là từ các nhà đầu tư tiềm năng không hạn chế với tâm lý “có tích lũy sẽ đầu tư đất đai, nhà ở”.
Cùng với đó, những dòng tiền khác như: việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã dần vượt qua thời điểm khó khăn; M&A tiếp tục tăng; nhiều nhà đầu tư chiến lược mới xuất hiện có thể xem như sếu đầu đàn làm thay đổi cục diện của một địa phương, một vùng kinh tế cũng ở mức ổn định…Đặc biệt, năm 2023, dòng tiền có vốn đầu tư nước ngoài…Đây là lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.
Theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: “Trải qua hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, Việt Nam hiện đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu với nhóm ngành sản xuất – chế tạo, trong đó có bất động sản. Đây cũng là một trong những nguồn lực quan trọng, nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khi đặt vào bối cảnh hiện nay”. Đặc biệt, với sự chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phũ, các bộ ngành sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành chủ động làm việc và cùng với các địa phương, doanh nghiệp trong việc rà soát khó khăn, vướng mắc để triển khai thực hiện các dự án bất động sản; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp; đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời, vượt qua thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Các bộ ngành rà soát, đề xuất sửa đổi những quy định pháp luật còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.
Cũng theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho rằng, ngay sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tâm lý của doanh nghiệp và thị trường đang dần được phục hồi và vững tâm hơn để vượt qua thách thức. Các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có liên quan đang tích cực, chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, các sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán…phù hợp, khả thi, thuận lợi cho khách hàng, người dân, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực sự và có tính khả thi. Hiện nay, nhà ở xã hội là một điểm sáng sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển. Hiện đã có nhiều ông lớn trong ngành bất động sản tham gia phát triển loại hình này hứa hẹn năm 2023 sẽ có nhiều điểm sáng về thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn từ năm 2023 đến 2024, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ được gia tăng, trở thành phân khúc chủ đạo trên thị trường bất động sản, giảm bớt tình trạng chênh lệch cung – cầu, giúp phần lớn người dân đô thị chạm tới được giấc mơ an cư. Theo đó, sẽ có lượng hàng lớn sản phẩm nhà ở xã hội sẽ được hấp thụ nhanh chóng. Đây sẽ là chìa khóa để giải bài toán thanh khoản cho thị trường. Phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường.
Tương tự, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, trong hai quý II và quý III/2023, thị trường sẽ dần phục hồi. Qua đó, bất động sản công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường. Bộ Xây dựng vừa công bố, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như bất động sản công nghiệp may đo gồm nhà xưởng, nhà kho…còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%, nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực.
Khẳng định rằng, ổn định chính trị và kinh tế phục hồi nhanh sau đại dịch là yếu tố then chốt. Bởi đây là mấu chốt quyết định mức hấp dẫn của Việt Nam với vốn đầu tư nước ngoài. Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho rằng, Việt Nam hiện nay đang tập trung phát triển hạ tầng, tham gia tích cực vào các hiệp định thương mại, ưu đãi về thu nhập doanh nghiệp, Chính phủ tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ một số Nghị định liên quan đến nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có về lực lượng lao động dồi dào. Đồng thời, Việt Nam hiện nay có rất nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Điển hình, giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối thấp nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc hay Ấn Độ…Chưa kể, nguồn lao động tại Việt Nam dồi dào, mức lương chi trả không quá cao.
Tiến sĩ Hồ Minh Sơn nhận định, với sự phát triển rất mạnh của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp hứa hẹn thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc…Thế nhưng, trong giai đoạn 2022 – 2023 đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.
Trong khi đó, VARS vừa công bố báo cáo, giá trị vốn hóa của ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 – 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Song song đó, nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp, với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm, trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” – dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn, nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Theo VARS dự báo, tháng đầu năm 2023, thị trường không sôi động như cùng kỳ những năm trước, nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu. Song tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 – 2% sẽ là một dòng tiền đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.
Văn Hải – Duy Khánh
