Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn tuyên truyền về Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024 cho người dân, CLB DN IMRIC – IRLIE

Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tổ chức buổi tham vấn pháp luật miễn phí dành cho các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) vào sáng ngày 06/01/2026, tại số 44/67, phố Cảm Hội, phường Dống Mác, quận Hai Bà Trưng (cũ), TP. Hà Nội và đầu cầu phía Nam tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…

Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn  (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn; www.vanhoacongdong.vn (Hiệp hội Phát triển Văn hoá cộng đồng Việt Nam)…

Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn sẵn sàng hỗ trợ về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…

Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trongsuốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…

Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư, tư vấn viên, cộng tác viên tư vấn pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất: Làm sao để đính chính Giấy chứng nhận vì sai thông tin người sử dụng đất?

Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: làm thế nào để đính chính Giấy chứng nhận khi bị sai thông tin người sử dụng đất?

Qua tham chiếu quy định tại mục 2, mục 3 phần XIV của phần C thuộc Phần V Phụ lục I kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, việc người sử dụng đất không cung cấp được giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp; không có hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã cấp để kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót thì không có cơ sở để đính chính Giấy chứng nhận đã cấp.

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai quy định đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong trường hợp: Có sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính;.

Theo đó, trình tự, thủ tục đính chính sai sót được thực hiện theo quy định tại mục XIV nội dung C thuộc Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Vì vậy, nếu người sử dụng đất phát hiện có sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính cần cung cấp giấy tờ chứng minh sai sót.

Thứ hai: Có đòi được cọc sau khi đã đặt cọc, mới phát hiện đất dính quy hoạch?

Thành viên CLB IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Tôi đã đặt cọc đất. Tuy nhiên, sau khi nghe thông tin là đất dính quy hoạch nên không muốn mua nữa. Liệu có thể nhận lại được tiền cọc hay không?

Về nguyên tắc nếu không mua đất thì sẽ mất cọc, tuy nhiên với trường hợp đất dính quy hoạch thì người mua vẫn đòi được cọc trong một số trường hợp.

Để yêu cầu hoàn tiền cọc trong trường hợp đất chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch, bên mua có thể: Thương lượng lại với bên bán nhằm yêu cầu hoàn cọc và tránh tranh chấp; Nếu không thỏa thuận được khởi kiện ra Tòa để đòi lại cọc. Ngoài ra, để tránh rủi ro, bên mua cũng nên lưu ý: Tra cứu kỹ trước các thông tin về đất chuyển nhượng, đặc biệt thông tin liên quan đến quy hoạch qua các kênh khác nhau, ví dụ, thông qua website tra cứu sổ đỏ của Sở Tài Nguyên và Môi Trường các tỉnh thành phố hoặc qua ứng dụng tra cứu sổ đỏ của Sở Tài Nguyên và Môi Trường các tỉnh thành phố.Đồng thời, thỏa thuận chi tiết trong hợp đồng cọc về cam kết “đất không dính quy hoạch, tranh chấp” của bên bán cũng như việc bên bán phải hoàn cọc khi xảy ra những tình huống trên.

Căn cứ vào khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”, trong đó bao gồm cả quyền chuyển nhượng (Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Căn cứ vào khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024: “Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan”.

Có thể hiểu, nếu chưa có quyết định thu hồi thì mặc dù QSDĐ vẫn có thể chuyển nhượng, song, đất được quy hoạch và nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì QSDĐ sẽ bị hạn chế, cụ thể không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng mới cây lâu năm mà chỉ được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp và được cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có trên đất.

Căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, kể cả không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng thì rõ ràng, việc nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất thuộc diện quy hoạch sẽ dẫn đến nhiều bất lợi và rủi ro cho người nhận chuyển nhượng. Đặc biệt, nếu đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

Tại Điều 387 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên chuyển nhượng có thông tin về việc quy hoạch đất mà không thông báo cho người nhận chuyển nhượng có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin cũng như vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong luật hợp đồng.

Về hợp đồng cọc, căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đây là hợp đồng mà một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về nguyên tắc, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 – nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Mặc dù vậy, thông thường nếu bên đặt cọc, trong trường hợp này là bên “mua đất” không tiếp tục nhận chuyển nhượng QSDĐ như thỏa thuận thì sẽ không được hoàn cọc. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi phát hiện “đất dính quy hoạch”, bên mua dù không tiếp tục giao kết hợp đồng vẫn có thể nhận lại tiền cọc.

Trong trường hợp có thỏa thuận giữa các bên. Thông thường, trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên sẽ thỏa thuận cụ thể về việc hoàn cọc nếu đất chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch. Trong trường hợp này, căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên, bên đặt cọc có thể nhận lại tiền cọc.

Trong trường hợp, nếu bên chuyển nhượng có sự lừa dối, cố ý che giấu thông tin liên quan đến vấn đề quy hoạch thì trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực và là bên có lỗi.

Tại điều 127 BLDS 2015, bên đặt cọc (bên mua) có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do bị lừa dối. Hệ quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và thậm chí bên chuyển nhượng (bên có lỗi dẫn tới hợp đồng vô hiệu) còn phải bồi thường thiệt hại cho bên mua (khoản 1, khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015).

Cùng với đó, tại Điều 408 BLDS 2015 – nếu không thể chứng minh bên bán có sự lừa dối, thì trường hợp này khi đất chuyển nhượng thuộc diện bị thu hồi và không thể cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bên mua cũng có thể yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do có đối tượng không thể thực hiện được để được hoàn cọc.

Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…

Phó viện trưởng Viện IRLIE, ThS. Phạm Trắc Long – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn