Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, GĐ Trung tâm TTLCC thông tin bất động sản và động sản, mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền – Luật Đất đai 2024

(HNTTO) – Chia sẻ với chúng tôi, TS Hồ Minh Sơn –  Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đặt vấn đề dẫn cho tác giả bài việt cụ thể: Pháp luật quy định như thế nào là bất động sản và động sản. Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, khi chuyển nhượng cho người thân có được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không. Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu đều không yêu cầu diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ…

Ảnh minh hoạ

Tiến sĩ – LS – NB Hồ Minh Sơn dẫn chứng luật, theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể: Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Căn cứ quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật, ông Sơn cho biết.

Căn cứ theo Công văn 3373/TCT-TNCN ngày 20-9-2011 của Tổng cục thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền xác định như sau: Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, ông Sơn cho hay.

Theo ông Sơn, trong trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN. Căn cứ vào khoản 1, Điều 4 Luật TNCN 2007 (đã sửa đổi, bổ sung) quy định khi chuyển nhượng bất động sản trong trường sau thì được miễn thuế TNCN: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Thông tin về Luật Đất đai 2024, TS Hồ Minh Sơn cho biết các trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu đều không yêu cầu diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể cho từng trường hợp. Theo Điều 137, việc cấp giấy chứng nhận đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Ngoài ra, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm quy định về đất đai hoặc không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền (Điều 138). Trường hợp 3 là cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140).

Ông Sơn thông tin thêm, đối với trường hợp cấp sổ đỏ do tách thửa cũng cần phải tuân thủ các điều kiện của đất khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Căn cứ tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa, hợp thửa như sau: Các thửa đất sau khi tách bắt buộc phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND tỉnh.

Đồng thời, trong trường hợp đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời cùng với việc hợp thửa với thửa liền kề. Trường hợp đất đã chuyển mục đích sử dụng 01 phần thửa đất thì sau khi tách diện tích tối thiểu của thửa đất phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách. Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia lại không đảm bảo được các điều kiện, diện tích và kích thước không đủ theo quy định của pháp luật thì không được tách thửa.

Căn cứ theo Điều 146 Luật Đất đai 2024, ” đối với tách thửa thì bắt buộc phải kèm theo yêu cầu về diện tích tùy theo loại đất và quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng vẫn được cấp Sổ đỏ.

Nhấn mạnh thêm, TS Hồ Minh Sơn khẳng định “Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm không chỉ tạo sự kết nối giữa các doanh nghiệp trong nước mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho cộng đồng Doanh nghiệp về pháp luật, chính sách, quy định của Đảng, Nhà nước và cơ quan quản lý liên quan đến hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh để doanh nghiệp nghiên cứu, ứng dụng…

Theo ông Sơn các hoạt động của doanh nghiệp đều chịu sự tác động, điều chỉnh của các văn bản pháp luật…nhiều khi doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian. Do đó, vai trò của Viện IMRIC và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE), Trung tâm là hỗ trợ cho các doanh nghiệp giải quyết các vướng mắc, thủ tục, tranh chấp giữa các doanh nghiệp, người dân với nhau, giữa doanh nghiệp với cơ quan quản lý nhà nước…Thông thường đối với các doanh nghiệp và người dân khi xảy ra vụ việc mới thuê dịch vụ pháp lý, do vậy thiệt hại trong kinh doanh là vô cùng lớn. Nhiều trường hợp do thiếu hiểu biết pháp luật dẫn tới phá sản. Điều quan trọng theo ông Sơn, Trung tâm tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm sẽ giúp người dân, các doanh nghiệp phòng ngừa các rủi ro từ xa chứ không phải chi khi xảy ra vụ việc mới tìm hướng giải quyết.

TS Hồ Minh Sơn, khẳng định: “Giải quyết khâu phòng mới quan trọng chứ không phải chỉ chống. Nếu chỉ hỗ trợ khi đã xảy ra thì chỉ giải quyết vụ việc chứ không mang tính tổng thể, toàn thể các hoạt động của doanh nghiệp”. Chúng tôi không ngồi chờ đợi người dân hay doanh nghiệp đến với mình mà mình đến với họ thông qua việc tham vấn bằng nhiều hình thức…Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã đi đúng hướng vì đã và đang giúp người dân, các doanh nghiệp nâng cao trình độ hiểu biết về pháp luật từ đó bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình trong quá trình sinh hoạt, sống và làm việc, sản xuất, kinh doanh.

Ông Sơn còn cho rằng việc Viện IMRIC, Viện IRLIE và Trung tâm TTLCC thường xuyên tổ chức các buổi tọa đàm, tập huấn, nâng cao trình độ cho cán bộ công nhân viên, lãnh đạo các công ty, người dântừ đó nâng cao hiểu biết cho họ về mặt pháp luật, tiếp thu được nhiều vấn đề hơn, những điều trước đây mình không biết, mình chưa nắm rõ…Đặc biệt, Viện IMRIC thường xuyên phối hợp với Viện IRLIE tập trung cung cấp dịch vụ về thành lập, tái cấu trúc Doanh nghiệp; Liên kết, phối hợp với các cơ sở có chức năng để tổ chức đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng theo nhu cầu của Doanh nghiệp.

Ông Hồ Minh Sơn còn cho biết: “Trong thời gian qua, chúng tôi nhận được nhiều đơn thư của người dân, cộng đồng doanh nghiệp. Ví dụ như doanh nghiệp đặt hàng hỗ trợ pháp lý xúc tiến đầu tư, các giải pháp giúp cho các doanh nghiệp phát triển, xây dựng chiến lược thương hiệu, truyền thông, thị trường. Từ đó, chúng tôi tập trung vào chuyển đổi số và thương mại điện tử”. Chúng tôi tạo ra một sự kết nối quan trọng giữa các doanh nghiệp ở các địa phương; đồng hành và hỗ trợ pháp lý cho ngườiyếu thế, các doanh nghiệp. Cùng với đó, tạo sự gần gũi và nắm bắt được nhịp sống, nhịp kinh doanh, cảm xúc tâm lý của cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu hoạt động mà bản thân chúng tôi không phải là đơn vị có thể dẫn dắt để cộng đồng doanh nghiệp tin có thể hỗ trợ cho họ thì chúng tôi trở nên hình thức”, ông Sơn nói.

Tin rằng, Viện IMRIC và Viện IRLIE và Trung tâm TTLCC tư vấn để hỗ trợ và đồng hành cùng ngườidân, cộng đồng Doanh nghiệp. Những hoạt động thực tế của Viện IMRIC, Viện IRLIE và Trung tâm TTLCC đã và đang góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững của Doanh nghiệp. Đặc biệt, góp phần nhỏ vào việc hình thức đưa chủ trương chính sách xóa đói, giảm nghèo, đền ơn đáp nghĩa và bảo đảm công bằng xã hội của Đảng và Nhà nước đi vào cuộc sống nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, góp phần hoàn thiện bộ máy Nhà nước, hoàn thiện pháp luật và nâng cao trách nhiệm công vụ, song song đó góp phần thiết thực bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân; nâng cao ý thức pháp luật và trình độ dân trí để người dân biết cách tự ứng xử phù hợp với các quy định pháp luật, góp phần lành mạnh hóa quan hệ xã hội, một phần củng cố lòng tin của người dân vào Nhà nước, pháp luật, góp phần ổn định chính trị, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế./.

Trần Danh – Kiên Cường