TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng Viện IMRIC: Kỳ vọng khơi thông ‘điểm nghẽn’ vốn và nguồn cung bất động sản trong năm 2023

(HNTTO) – Năm 2022 là một năm có nhiều biến động, trạng thái chuyển động thị trường nóng lạnh bất thường. Cụ thể, ngay đầu quý 1, bất động sản (BĐS) đột ngột tăng trưởng mạnh nhưng đến quý 2 bắt đầu có dấu hiệu chững lại và sang quý 3 gần như dừng chuyển động. Số lượng giao dịch chỉ chiếm khoảng 5% so với quý 1 và chủ yếu là khách có nhu cầu thực hoặc sản phẩm bán cắt lỗ quá sâu mới có thể hấp dẫn các nhà đầu cơ. Do. Đó, bài toán lớn. được kỳ vọng sớm khơi thông “điểm nghẽn” vốn và nguồn cung bất động sản năm 2023.

Năm 2023, thị trường BĐS tại TP.HCM và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ khởi sắc trở lại. Ảnh minh hoạ

Chia sẻ về điều này, TS. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam, Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM) phân tích có 3 nguyên nhân chính. Đầu tiên, thị trường bị “siết” dòng tiền, hết room tín dụng dành cho BĐS dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư. Với tình hình dòng tiền bị hạn chế như hiện nay thì các dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng. Bởi hầu hết các dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay. Theo đó, lâu nay, khách hàng đầu tư BĐS dùng “đòn bẩy” tín dụng chiếm tỷ lệ tới 80% thậm chí còn cao hơn nữa. Tuy nhiên, khi “sợi dây’ gắn kết giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt thì việc thị trường ảm đạm là điều tất yếu. Kế đến, khi Chính phủ chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai đã tạo ra tâm lý chờ đợi, “nghe ngóng” xem luật mới ảnh hưởng tới việc đầu tư hay không cũng là 1 lý do các nhà đầu tư giữ trạng thái dừng an toàn. Cuối cùng, vào giữa quý 3, trong khi thị trường đang ảm đạm thì chính sách lãi suất lại “bồi thêm” gói tăng lãi suất như một “cú đấm” tác động kép về tài chính khiến các nhà đầu tư càng thêm hoang mang. Việc tăng lãi suất đã tạo ra 1 làn sóng “tháo hàng” thoát thân. Đây là phản ứng tự nhiên của những người mang tính chất đầu cơ, “lướt sóng”, tạo thành tâm lý đám đông.

Ông Trương Nhật Đăng – CEO Cty TNHH Đất Gốc (Khánh Hoà) cho hay, các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực “kép” khi vừa trong tình trạng “giật gấu, vá vai” về nguồn vốn, vừa phải tiếp tục thực hiện tất toán các khoản dư nợ trái phiếu đến hạn. Doanh nghiệp muốn nhưng không dễ hoặc không dám phát hành trái phiếu mới khi niềm tin của nhà đầu tư đang giảm sút. Theo báo cáo củaCông ty Chứng khoán VNDirect cho biết chiến lược năm 2023, ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu địa ốc sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023.

Được biết, tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và thu từ người mua trả trước là các kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các khoản vay ngân hàng hiện bị thắt chặt, thị trường trái phiếu chao đảo, còn doanh số bán hàng quý III/2022 giảm 40% so với quý trước… khiến dòng tiền của nhiều doanh nghiệp trở nên cạn kiệt.

Tương tự, Bộ Tài chính cho biết, thị trường trái phiếu đang gặp nhiều khó khăn do sai phạm của một số doanh nghiệp bị cơ quan điều tra phát hiện và một số thông tin thất thiệt đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư. Trong đó, ngày 5/12/2022 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm nay thêm khoảng 1,5-2% cho toàn hệ thống tổ chức tín dụng. Nguyên tắc điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng theo hướng tổ chức tín dụng có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn. Tại cuộc họp thường trực Chính phủ diễn ra sau đó, một trong những nội dung chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính là yêu cầu Ngân hàng Nhà nước rà soát các dự án bất động sản đủ điều kiện để hỗ trợ giải ngân tín dụng.

Theo TS. Hồ Minh Sơn cho rằng năm 2023, nhiều kỳ vọng dòng vốn được “khơi thông” vì xem xét cả quá trình có thể thấy dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Khi những vướng mắc của thị trường bất động sản được tháo gỡ, chính sách luật đất đai đổi mới, hoàn thiện sẽ là “bàn đạp” cho BĐS bứt phá. Điển hình, BĐS nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội trong thời gian tới được đánh giá là điểm sáng bởi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Nhu cầu thực cảu các phân khúc này khá lớn. Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp lên tới gần 90% kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân, nhu cầu đầu tư hoặc nghỉ dưỡng của các chuyên gia nước ngoài. Nếu biết nắm bắt và chuẩn bị đầy đủ điều kiện đáp ứng được thì đây sẽ là “miếng bánh” hấp dẫn.

Mặc dù vậy, TS. Hồ Minh Sơn cho rằng, dù có thêm tiền bơm ra nền kinh tế, nhưng thanh khoản thị trường bất động sản vẫn sẽ khó tăng lên khi một bộ phận không nhỏ người mua có tâm lý chờ đợi giá nhà đất giảm thêm mới mua vào, hoặc băn khoăn việc bán lại, sang nhượng sau này có dễ dàng nếu mua vào lúc này. Thế nhưng, cả người mua lẫn chủ đầu tư dự án đều cần tiếp cận được nguồn vốn để phát triển dự án, đưa sản phẩm ra thị trường cũng như mua được nhà, thế nhưng về cơ bản, các nguồn vốn hiện nay đều eo hẹp, việc nới room tín dụng chỉ là giải pháp tình thế.

Hiện nay, vẫn chưa có thống kê cụ thể cho quý 4/2022, tuy nhiên, có thể thấy, doanh số bán hàng quý 3/2022 giảm tới 40% so với quý trước, trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu chao đảo, bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS dần cạn kiệt.

Theo ông Trương Nhật Đăng – CEO Cty TNHH Đất Gốc chia sẻ, nhiều dự án mới có thể sẽ bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, bởi trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý của dự án chờ được khai thông với Luật Đất đai (sửa đổi) và tâm lý người mua nhà ở suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế.

Điển hình, dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM trong 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000 – 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Còn nguồn cung mới nhà ở xây sẵn chỉ duy trì ở mức 1.000 – 2.000 căn sẽ được mở bán trong năm 2023. Mặc dù, nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường BĐS trong năm 2023 sẽ khó hồi phục, nguồn cung khó cải thiện do cộng đồng doanh nghiệp vẫn khan hiếm dòng tiền…Thế nhưng, nhìn nhận ở góc độ tích cực, các chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường BĐS năm 2023 sẽ có chiều hướng chuyển biến tích cực, giao dịch khởi sắc trở lại.

Cũng theo ông Trương Nhật Đăng cho hay, có nhiều đề xuất về việc hình thành quỹ bình ổn thị trường trái phiếu trong thời gian qua, giống cách làm của Trung Quốc, Hàn Quốc hay chương trình mua trái phiếu thứ cấp tại Mỹ, nhưng mô hình này không phù hợp với điều kiện của Việt Nam hiện nay, mấu chốt trong việc xử lý trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là câu chuyện niềm tin, cho nên gia tăng sự minh bạch mới là giải pháp căn cơ trong dài hạn. Do vậy, ngoài chủ động công khai thông tin về triển khai dự án, tiến độ sử dụng vốn…, doanh nghiệp phát hành cũng nên làm việc với đại diện người sở hữu trái phiếu hoặc trái chủ lớn về lãi suất, gia hạn kỳ hạn thanh toán. Đây cũng là cách giúp thị trường trái phiếu Trung Quốc “hạ cánh mềm” trong 2 năm qua.

Vì lẻ đó, liệu pháp củng cố niềm tin thị trường rất quan trọng ở thời điểm hiện tại, bởi thị trường chỉ có thể hồi phục và phát triển khi mối quan hệ cung – cầu được duy trì. Nếu niềm tin mất là cầu mất, dẫn đến các hoạt động giao dịch bị ngưng trệ, mối quan hệ cung – cầu cũng không còn. Cùng với đó, bất động sản là một lĩnh vực trọng yếu của nền kinh tế, có liên quan mật thiết đến nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế khác nên cần được quản lý, điều tiết một cách phù hợp, tránh việc “nóng – lạnh” thất thường. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ hỗ trợ cả nền kinh tế.

Theo TS. Hồ Minh Sơn nhận định thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống, nếu không có chính sách hỗ trợ đột phá thì khó khăn sẽ gia tăng, thậm chí khủng hoảng có thể tái diễn do các doanh nghiệp cạn kiệt nguồn lực. TS. Hồ Minh Sơn thông tin nhằm hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết các khó khăn trước mắt về thanh khoản và thanh toán các trái phiếu đến hạn giai đoạn 2023-2024, BộTài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó, đề xuất hoãn thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong vòng 1 năm; cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ được gia hạn tối đa 2 năm; có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc tài sản khác để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật liên quan.

Dịp này, TS. Hồ Minh Sơn thông tin theo Bộ Tài chính cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như khối lượng phát hành trái phiếu mới sụt giảm; khối lượng mua lại tăng và có hiện tượng nhà đầu tư bán lại trái phiếu; áp lực đáo hạn trái phiếu đến gần, doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền để cân đối nguồn lực thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn và huy động vốn cho hoạt động sản xuất – kinh doanh…

Tin rằng, năm 2023, thị trường sẽ dần khởi sắc nhờ những chính sách tích cực của Nhà nước. Songsong đó, việc nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Văn Hải – Hồ Duyên