Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC: Chiến lược nào cho doanh nghiệp bất động sản khi nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu cùng hạn chế?

(HNTTO) – Doanh nghiệp bất động sản hiện có 4 kênh huy động vốn bao gồm: Từ khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước và ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, khác với thời kỳ Covid-19 khi dòng tiền ồ ạt tìm đến bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn thì nay hầu hết các dòng vốn chính đều nghẽn mạch.

Cửa dòng vốn vào bất động sản vẫn còn hẹp. (Ảnh minh hoạ)

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Điển hình, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 – 25 năm. Trong khi đó, cấu trúc kỳ hạn nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với tỷ lệ ngắn hạn/trung dài hạn là 80 – 20%.

Tương tự, Báo cáo cập nhật về thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa phát hành, FiinRatings đánh giá đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện cơ bản ổn định nhưng năng lực tín dụng đang trên đà suy yếu do suy giảm doanh số và triển khai dự án chậm. Theo báo cáo, tỷ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định. Tuy nhiên, do sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm cho triển khai dự án và mở bán chậm.

Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp, sau một số sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Đồng thời, tháng 7/2022, theo báo cáo mới công bố của FiinRatings, quy mô giá trị phát hành trái phiếu tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó. Đáng kể, thị trường trái phiếu bất động sản tháng 7 trầm lắng khi chỉ ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu đến với giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 2%.

Theo đó, thời gian quay vòng hàng tồn kho tăng lên ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày tại thời điểm cuối tháng 6/2022. Điều này đồng nghĩa với việc với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý 2 vừa qua thì phải mất hơn 4 năm các doanh nghiệp mới giải phóng lượng hàng tồn kho này. FiinRating đánh giá đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. Điều này trở nên quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chứng kiến doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý 2/2022 và dự kiến năm 2022 đi ngang (với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%).

Theo đó, vào cuối năm 2022, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vẫn còn khoảng 37 nghìn tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Cùng với đó, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 – 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Doanh nghiệp bất động sản đang xoay xở tìm các kênh huy động mới. (Ảnh minh hoạ)

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) Hồ Minh Sơn khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng và đối tác. Bên cạnh đó, cácdoanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng trong việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hang, nhất là khách hàng cá nhân. Đồng thời, cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng; tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Viện trưởng Hồ Minh Sơn cho hay, thực tế có nhiều định chế tài chính và ngân hàng vẫn thực hiện giải ngân tín dụng và mua trái phiếu doanh nghiệp. Số dư nợ vay của các doanh nghiệp niêm yết trong ngành bất động sản dân cư vẫn tăng 25,1% trong 6 tháng đầu năm 2022. Các ngân hàng cũng vẫn gia tăng tín dụng trái phiếu trong 6 tháng đầu năm 2022 với số dư trái phiếu doanh nghiệp sở hữu bởi 27 ngân hàng thương mại ở mức khoảng 280 nghìn tỷ đồng.

Song song đó, việc chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Ngoài ra, nên đẩy mạnh áp dụng xếp hạng tín nhiệm. Từ đó, với việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro và chỉ đạo của NHNN; giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung.

Theo Viện trưởng Hồ Minh Sơn chia sẻ thêm các doanh nghiệp nên đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Theo dự thảo Nghị định 153 hiện đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư. Do vậy, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.

Ông Hồ Minh Sơn đưa ra một số chiến lược bên cạnh việc truyền thông thì thị trường bất động sản cần có các yếu tố :Có thể huy động vốn thông qua hình thức phân lô, bán nền để tranh thủ nguồn vốn hợp tác từ người mua nhà đất, từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoặc từ chính dòng tiền có trong dân. Nếu bán hàng thành công có thể hỗ trợ tài chính, giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, các hình thức này đang vấp phải khá nhiều phản ứng từ các cơ quan quản lý và tính rủi ro tương đối cao. Mặt khác, các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước có thể liên kết với nhau về tài chính hoặc đơn giản là liên kết đất và tài chính. Hiện, có nhiều chủ dự án xem đây là giải pháp thích hợp hơn, khả năng hội nhập với các chủ đầu tư nước ngoài có tiền và kinh nghiệm thông qua việc chuyển nhượng dự án; hợp tác đầu tư, hợp tác từ lực lượng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực, loại hình khác vào bất động sản, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Viện trưởng Viện IMRIC Hồ Minh Sơn chia sẻ sau một thời gian nghiên cứu về thị trường bất động sản

Cũng theo ông Hồ Minh Sơn cho hay, các chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua các khoản vay hoặc phát hành cổ phiếu. Tuy nhiên, việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng cũng được xem là một nguồn tài chính quan trọng, mặc dù sự quan tâm tới thị trường chứng khoán hiện tại đã giảm đi. Tin rằng, các doanh nghiệp hiện có thể căn cứ vào thực trạng của đơn vị mình mà lựa chọn những giải pháp phù hợp. Giải pháp tích cực là chủ đầu tư phải tìm những cách bán hàng mới, chấp nhận chịu thua thiệt vì không có lợi nhuận để duy trì tính ổn định của sản phẩm.

Văn Hải – Hoàng Đức