Đầu tư, chuyển nhượng bất động sản, thế trận đảo chiều – Bất động sản ‘chất’ hơn dù ‘Cửa’ vay tín dụng “Hẹp”

(HNTTO) – Có thể thấy, hoạt động M&A bất động sản Việt Nam ghi nhận sự sôi động của dòng vốn ngoại. Dù giá trị vẫn chưa cao, thị trường đang dịch chuyển sang các thương vụ phát triển dự án và hợp tác chiến lược dài hạn. Đồng thời, trải qua kỷ lục 4 triệu tỷ đồng dư nợ đã được đổ vào địa ốc tính đến cuối năm vừa qua, năm 2026 được xác định là thời điểm “thanh lọc” dòng tiền mạnh mẽ nhất. Không còn cảnh giải ngân ồ ạt, các nhà băng sẽ đóng chặt cửa với hoạt động đầu cơ và chỉ mở lối cho những dự án pháp lý sạch, phục vụ nhu cầu thực, đúng theo định hướng “nắn” dòng vốn quyết liệt của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản 2026. Ảnh minh hoạ

Thương vụ M&A tăng tốc – Dòng vốn ngoại trở lại đường đua

Theo tìm hiểu của Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) và Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Trong 11 tháng đầu năm 2025 – Việt Nam có tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản ước đạt khoảng 2,4 tỉ USD. Thế nhưng, con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô thực tế của thị trường, do còn một lượng đáng kể các giao dịch chưa công bố hoặc chỉ công bố hạn chế.

Điển hình, tại thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện thêm một thương vụ M&A như SkyWorld Development Berhad, nhà phát triển đô thị đến từ Malaysia gia tăng hiện diện tại Việt Nam. Thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam, doanh nghiệp này đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty Vina An Thuận Phát, hướng tới việc thâu tóm khu đất gần 1 ha tại phường Lái Thiêu, TP.HCM.

Theo thỏa thuận, SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ của Vina An Thuận Phát cùng các quyền lợi liên quan. Khu đất được quy hoạch phát triển dự án tháp căn hộ cao tối đa 40 tầng, gồm 3 tầng hầm và 1.241 căn hộ.

Được biết, UOA Group trước đó, một tập đoàn địa ốc lớn của Malaysia, thông qua công ty con UOA Việt Nam đã chi khoảng 68 triệu USD (tương đương gần 1.700 tỉ đồng) để thâu tóm 100% cổ phần Công ty Cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo. Qua đó, UOA nắm quyền phát triển khu đất rộng hơn 2.000 m² trên trục Võ Thị Sáu, vị trí đối diện Công viên Lê Văn Tám, một trong những khu đất hiếm hoi còn lại tại lõi trung tâm TP.HCM, có giá trị chiến lược cao về thương mại và đầu tư dài hạn.

Như vậy, dù giá trị các thương vụ đã công bố còn khiêm tốn, tuy nhiên con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô dòng vốn thực tế. Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền sang các dự án phát triển và mô hình hợp tác chiến lược, dài hạn. Từ đó, với cấu trúc giao dịch và chiến lược đầu tư đang đổi chiều: nhà đầu tư ưu tiên kiểm soát rủi ro, tích lũy quỹ đất và chủ động đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Từ thực tiễn trên cho thấy, ở giai đoạn trước bị kìm hãm bởi vướng mắc thủ tục và bất định pháp lý, ghi nhận bước tiến rõ rệt trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và làm rõ quy hoạch, qua đó cải thiện nguồn cung và thúc đẩy hợp tác trong toàn ngành trong năm 2025. Trong bối cảnh điều kiện tài chính còn chặt chẽ, M&A nổi lên như chiến lược trọng tâm giúp doanh nghiệp duy trì tăng trưởng, đồng thời tạo dư địa để các tập đoàn sau tái cơ cấu chủ động mở rộng quỹ đất và danh mục dự án thông qua các thương vụ mua bán sáp nhập.

Xét theo cơ cấu phân khúc, bất động sản nhà ở đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường M&A khi chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch được ghi nhận. Trong khi đó, các phân khúc còn lại có tỉ trọng thấp hơn, gồm bất động sản thương mại khoảng 17,7%, nghỉ dưỡng 5,3%. Cụ thể, với tỉ trọng M&A ước khoảng 3,3%, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các loại hình gắn với hạ tầng số và nhu cầu dài hạn.

Cạnh đó, sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc cho thấy nhu cầu tích lũy quỹ đất của nhà đầu tư đang ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và khung pháp lý được siết chặt theo hướng minh bạch, chuẩn hóa hơn.

Như vậy, chính sách cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, có hiệu lực từ tháng 4-2025, đã mở ra dư địa đáng kể cho việc chuyển đổi đất công nghiệp và nông nghiệp.

Tại TP.HCM đối mặt tình trạng thiếu cung, tỉ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng nhanh, trong khi tại Hà Nội hưởng lợi từ làn sóng FDI mạnh mẽ. Riêng phân khúc khách sạn, khả năng tạo lợi nhuận trong năm 2025 vào khoảng 8–9%, với tổng giá trị giao dịch M&A ước đạt 125 triệu USD, cho thấy sức hấp dẫn đang dần quay trở lại.

‘Cửa’ vay tín dụng cho bất động sản hẹp lại nhưng ‘chất’ hơn

Cũng theo tìm hiểu của Hiệp hội AVRCIPL và Viện IMRIC từ báo cáo của Công ty Chứngkhoán Vietcombank (VCBS) đã phác họa gam màu chủ đạo từ bức tranh tín dụng năm 2025 là bất động sản (BĐS). Tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến BĐS (gồm vay mua nhà và kinh doanh) đã cán mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm tới 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Cùng với đó, tín dụng kinh doanh BĐS đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng vào cuối quý III/2025, tăng 35% so với đầu năm; riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án tăng trưởng tới gần 40%, vượt qua cả nhóm khách hàng cá nhân. Vay mua nhà đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%. Sự hồi phục này được thúc đẩy bởi nguồn cung mới và giá nhà khu vực trung tâm biến động mạnh nhờ hạ tầng. Dòng tiền BĐS giai đoạn vừa qua phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, len lỏi giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp…

Ở nửa đầu năm 2025 – tín dụng sản xuất kinh doanh còn yếu, nhiều ngân hàng tư nhân đã tận dụng hệ sinh thái doanh nghiệp để đẩy mạnh cho vay BĐS. Danh sách các nhà băng có tỷ trọng cho vay địa ốc và xây dựng cao nhất hệ thống tính đến quý III/2025 đã được VCBS chỉ rõ, gồm: KienlongBank- qúan quân với tỷ trọng lên tới 54% tổng dư nợ; SHB xếp thứ hai với 43%; NCB đứng thứ ba ở mức 40%. Nhóm bám đuổi gồm Techcombank, BVBank (quanh mức 34%), VPBank (29%). Ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4) như Vietcombank, VietinBank và ngân hàng bán lẻ thận trọng như ACB chỉ duy trì tỷ trọng này ở mức “an toàn” từ 5-6%.

Tin rằng, sự nới lỏng tín dụng thiếu kiểm soát từng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng bất động sản” giai đoạn trước. Như tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 37%, dòng vốn ồ ạt đổ vào đầu tư bất động sản, trong khi khâu kiểm soát sử dụng vốn bị buông lỏng. Hệ quả là giai đoạn đóng băng kéo dài 2011 – 2013, nợ xấu ngân hàng tăng vọt, buộc hệ thống phải mất nhiều năm xử lý. Những bài học đó đến nay vẫn còn nguyên giá trị.

Các kết quả điều tra xu hướng tín dụng của NHNN cũng cho thấy, rủi ro tín dụng cao nhất hiện nay vẫn tập trung ở các khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, cao hơn cả chứng khoán và xuất nhập khẩu. Do đó, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này được xem là biện pháp phòng ngừa cần thiết để tránh lặp lại chu kỳ “nóng – lạnh” cực đoan.

Qua theo dõi, phiên họp sáng 13/1/2026, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đưa ra chỉ đạo quyết liệt.Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu “kéo giảm giá nhà ở thương mại xuống mức hợp lý” và giao NHNN kiểm soát chặt tín dụng BĐS. Mục tiêu là chặn đứng dòng vốn đầu cơ, thổi giá làm méo mó thị trường. “Chính sách nhà ở phải lấy người dân làm trung tâm, không để ai bị bỏ lại phía sau”.

Với việc hiện thực hóa chỉ đạo của Chính phủ, NHNN đã công bố định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%. Bằng thông điệp với BĐS rất rõ ràng: Không cấm, nhưng kiểm soát cực chặt. Song song với đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Dòng vốn sẽ được “nắn” chảy vào các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực. Cùng với đó, kiên quyết hạn chế cấp vốn cho các dự án đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.

Trước lo ngại thị trường địa ốc sẽ “đói vốn” khi cơ quan quản lý siết chặt kiểm soát rủi ro, dòng tiền năm 2026 vẫn sẽ chảy nhưng theo một lộ trình hoàn toàn khác. Cánh cửa vay vốn sẽ hẹp lại với các “tay to” đầu cơ, nhưng lại rộng mở hơn bao giờ hết cho những dự án minh bạch và người có nhu cầu ở thực.

Năm 2026, nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng. Với nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng.

Kể cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng. Nếu chính sách tín dụng không được điều tiết hợp lý, bất động sản có thể trở thành lĩnh vực nặng gánh đầu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Từ đây cho thấy, năm 2026 sẽ là năm “thanh lọc”. Các ngân hàng sẽ không siết cho vay một cách cơ học mà sẽ cơ cấu lại danh mục. Vì vậy, thị trường BĐS 2026 dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Dòng tiền dễ dãi đã chấm dứt, nhường chỗ cho dòng vốn chọn lọc, hướng tới sự phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho toàn hệ thống…

(Bài xuất bản ấn phẩm in “Chính sách – Pháp luật&Đầu tư” Hiệp hội AVRCIPL)

Viện trưởng Viện IMRIC Hồ Minh Sơn – Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hiệp hội AVRCIPL