Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC): Sang tên sổ đỏ có phải đo đạc lại đất đai – Cần biết về thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định mới nhất?

(HNTTO) – Nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của người được trợ giúp pháp lý (TGPL), giảm thiểu những vấn đề bức xúc diễn ra trong đời sống hàng ngày. Trong suốt thời gian qua, công tác tuyên truyền, TGPL cho người dân, doanh nghiệpluôn được đẩy mạnh, giúp họ tiếp cận với chính sách nhân văn của Đảng, Nhà nước, bảo đảm công bằng xã hội. 

Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức tuyên truyền TGPL cho người dân và các thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) vào sáng ngày 06/07/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến.

Qua đó, BTC cho rằng không ngừng tập huấn, bồi dưỡng kiến thức, nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng TGPL cho đội ngũ tuyên truyền viên pháp luật, cộng tác viên tư vấn pháp lậut, tư vấn viên pháp luật và luật sư; soạn thảo các nội dung pháp luật đăng tải trên các trang tin điẹn tử, mạng xã hội trực thuộc; xây dựng các bảng tin tại các cơ quan tiến hành tố tụng; cung cấp dịch vụ pháp lý miễn phí bằng các hình thức tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng, đại diện ngoài tố tụng. Bên cạnh đó, triển khai thực hiện công tác tuyên truyền và TGPL cho người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo, người khuyết tật và các đối tượng chính sách các văn bản luật về đất đai, dân sự, hôn nhân gia đình, khiếu nại, tố cáo, vấn đề dân chủ ở cơ sở và những quy định pháp luật khác liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân… Ngoài ra, tiến hành khảo sát nhu cầu của người dân, doanh nghiệp cần được TGPL để tập trung tuyên truyền, phổ biến pháp luật, chú trọng tuyên truyền cho nhóm đối tượng có nhu cầu trợ giúp pháp lý về cùng một vấn đề hay cùng một nội dung cần tư vấn, trợ giúp.

Để công tác TGPL, đặc biệt là TGPL trong hoạt động tố tụng phát huy hiệu quả, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn cuộc sống, TRung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thường xuyên tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Trung tâm TTLCC đã cung cấp đơn yêu cầu TGPL, tờ thông tin về TGPL, các biểu mẫu, sổ vụ việc theo quy định của Thông tư liên tịch số 10/2018/TTLT-BTP-BCA-BQP-BTC-TANDTC-VKSNDTC của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an: Quy định về phối hợp thực hiện TGPL trong hoạt động tố tụng cho các cơ quan tiến hành tố tụng.

Thời gian tới, các luật gia, luật sư, tư vấn viên và cộng tác viên tư vấn pháp luật của Trung tâm TTLCC tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền chủ trương đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, đặc biệt chú trọng truyền thông, nâng cao chất lượng, đa dạng hóa các loại hình dịch vụ TGPL. Xin trích lược hai tình huống TGPL:

Tình huống thứ nhất: Sang tên sổ đỏ có phải đo đạc lại đất đai hay không?

Thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Sang tên sổ đỏ năm 2025 có bắt buộc đo đạc lại đất đai không? Pháp luật hiện hành quy định thế nào về vấn đề này?

Căn cứ khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì việc đo đạc lại thực hiện trong các trường hợp: Trường hợp thực hiện sang tên Sổ đỏ đối với thửa đất đã có Sổ đỏ thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không yêu cầu đo đạc lại, trừ khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu; Trường hợp thực hiện sang tên Sổ đỏ mà Sổ đỏ đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Sổ đỏ hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Sổ đỏ thì Văn phòng đăng ký đất đai phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất. Theo đó, Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc theo quy định; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Sổ đỏ đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Sổ đỏ trước đây; Trường hợp diện tích thửa đất giảm do hiện tượng thiên tai như sạt lở tự nhiên thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất bằng kinh phí của Nhà nước.

Do đó, nếu chỉ sang tên toàn bộ thửa đất đã có Sổ đỏ và không có sự thay đổi nào về diện tích, ranh giới hoặc mục đích sử dụng của thửa đất… thì có thể không thực hiện đo đạc lại thửa đất.

Tình huống thứ hai: Cần biết về thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định mới nhất

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Trong đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Việc bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động còn thể hiện sự bắt buộc bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện.

Hai điều kiện sang tên Sổ đỏ, gồm

Điều kiện của bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho: Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án; Còn thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

TRung tâm TTLCC khuyến nghị, thông thường chỉ cần 5 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.

Điều kiện bên mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế: Căn cứ khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt; Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng; Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Vì vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Căn cứ theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cần phải có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì phải có đủ điều kiện được cấp Giấy nhận.

Có 03 bước chuẩn bị hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng; Kê khai nghĩa vụ tài chính; Thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên Sổ).

Tham chiếu vào Mục II.1 B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2025 quy định hồ sơ đăng ký biến động: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151; Giấy chứng nhận đã cấp; Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể; Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Nơi nộp hồ sơ: Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Tại Điều 5 Nghị định 151, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 151 quy định chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính;…

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp bán, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là không quá 08 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất.

Giám đốc Chi nhánh số 1 (Đồng Nai), ThS.Luật sư Nguyễn Thành Hưng – PGĐ Trung tâm TTLCC