TS. Hồ Minh Sơn: Phân tích tình huống pháp lý về Hội nghị nhà chung cư thiếu người dự, gia hạn bỏ phiếu bầu có đúng qui định pháp luật?
(HNTTO) – Trong xã hội hiện đại, công tác truyền thông ngày càng thể hiện vai trò quan trọng, đóng góp to lớn vào quá trình phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm sự phát triển bền vững của xã hội. Thời gian qua, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (TC DN&TTVN) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) và Trung twm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) luôn chú trọng đẩy mạnh các hoạt động truyền thông về trợ giúp pháp lý và tư vấn pháp luật, góp phần tích cực vào việc đấu tranh phòng chống tội phạm, ổn định chính trị, an toàn xã hội ở địa phương.
Cụ thể, ngày 22/05/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, Tp.HCM, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) phối hợp với Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tiếp tục tổ chức hội nghị truyền thông tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho các độc giả, doanh nghiệp thành viên bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp…Có thể thấy, hoạt động truyền thông về trợ giúp pháp lý và tư vấn pháp luật đã được Trung tâm thực hiện với nhiều hình thức phong phú, đa dạng như: Truyền thông về trợ giúp pháp lý và tư vấn pháp luật tại cơ sở; truyền thông về trợ giúp pháp lý thông qua hoạt động tham gia tố tụng và đại diện ngoài tố tụng; truyền thông qua các phương tiện thông tin đại chúng…
Thông qua hoạt động tư vấn đã giúp cho người dân, người được trợ giúp pháp lý biết được quyền và lợi ích hợp pháp cơ bản của mình, giảm thiểu việc khiếu kiện, khiếu nại trái pháp luật, góp phần hạn chế những phát sinh mâu thuẫn, giữ gìn sự đoàn kết trong cộng đồng dân cư.
Tại buổi tham vấn pháp lý lần này, các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm đã giải thích, khuyến nghị và trả lời nhiều sự việc được quý độc giả và doanh nghiệp thành viên quan tâm, xin trích dẫn về các tình huống điển hình như sau:
Trong thời gian gần đây, tranh chấp tại các nhà chung cư diễn biến phức tạp. Những vụ việc liên quan đến ban quản trị (BQT), chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành liên tục gây xôn xao dư luận, phản ánh sự bất cập trong cơ chế quản lý nhà chung cư hiện nay. Một số nhà chung cư có quỹ bảo trì lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng khiến không ít cá nhân tìm mọi cách ‘chen chân’ vào ban quản trị…
Hội nghị nhà chung cư thiếu người dự, gia hạn bỏ phiếu bầu có đúng qui định pháp luật
Theo tìm hiểu của Viện IMRIC và Viện IRLIE; Tạp chí DN&TTVN từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định việc thay thế đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
Điển hình, vào hội tháng 03 năm 2025 – Hội nghị nhà chung cư thường niên tại Chung cư Precia (toạlạc tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM) vừa qua đã thông qua nhiều nội dung, bao gồm việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mới thay thế cho đơn vị hiện tại.
Thông qua Hội nghị nhà chung cư thường niên tại Chung cư Precia như trên đã cho thấy, quy trình tổ chức, trong đó có việc biểu quyết chọn đơn vị quản lý vận hành khi tỉ lệ chủ sở hữu căn hộ trong dự án tham dự ban đầu chỉ đạt 46,94% và Ban Quản trị (BQT) quyết định gia hạn thời gian bỏ phiếu khiến nhiều cư dân lo ngại về tính hợp pháp của kết quả.
Qua theo dõi các cơ quan truyền thông đưa tin từ một cư dân tại Chung cư Precia bày tỏ sự bức xúc, cho rằng BQT đã “cố tình làm sai quy định pháp luật” khi tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không đủ số lượng đại diện chủ sở hữu căn hộ tham gia. Trong đó, tỉ lệ tham dự chỉ đạt 46,94% và dù có ý kiến về việc chưa đủ tỉ lệ tối thiểu 50% để biểu quyết chọn đơn vị quản lý vận hành theo luật định, BQT vẫn tiến hành. Tuy nhiên, BQT sau đó tiếp tục niêm phong thùng phiếu, cho biết để những người không tham gia tiếp tục bỏ phiếu. Nhưng, tối ngày 31/03 thì công bố đủ tỉ lệ hơn 50.
Căn cứ theo quy định tại Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để xem xét, quyết định các vấn đề quan trọng, trong đó có việc BQT đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành, đòi hỏi phải tuân thủ các điều kiện cụ thể về số lượng người tham dự.
Điển hình, đối với hội nghị có nội dung quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành, pháp luật quy định phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự thì hội nghị mới được coi là hợp lệ. Vì vậy, để có căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, việc BQT chung cư Precia tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định về việc thay thế đơn vị quản lý vận hành khi số lượng người tham dự chưa đủ tỉ lệ tối thiểu 50% là chưa phù hợp với quy định. Việc biểu quyết các nội dung quan trọng như thay thế đơn vị quản lý vận hành chỉ có giá trị pháp lý khi hội nghị được tổ chức hợp lệ, bao gồm cả việc đáp ứng điều kiện về tỉ lệ tham dự tối thiểu theo luật định…
Từ góc độ pháp lý, theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm Thông tư số 05, trường hợp không đủ tỉ lệ 50% chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị nhà chung cư, BQT phải đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư tổ chức lại hội nghị. Căn cứ vào Điều 145 của quy chế nêu rõ nếu hội nghị được tổ chức không đúng quy định, mọi quyết định và kết quả của cuộc họp đó không được công nhận và phải tổ chức họp lại để quyết định lại.
Từ đó cho thấy, BQT quyết định niêm phong thùng phiếu và cho phép bỏ phiếu bổ sung sau khi hội nghị đã kết thúc để đạt tỉ lệ trên 50% là trái quy định theo Thông tư 05. Hành vi này không làm thay đổi tính không hợp lệ của việc biểu quyết tại hội nghị.
Tình huống thứ hai: Liệu có hay không việc Ban Quản trị trục lợi quỹ bảo trì?
Ví dụ: Hai thành viên BQT chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận, TP.HCM) bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi “tham ô tài sản” khiến cư dân hoang mang. Cơ quan điều tra xác định hai cá nhân này đã chiếm đoạt hơn 22 tỉ đồng từ Quỹ bảo trì chung cư, dù sau đó đã khắc phục một phần.
Tương tự, cựu trưởng và phó BQT chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh, TP.HCM) bị đề nghị truy tố về các tội “Tham ô tài sản” và “Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ”, với tổng số tiền bị chiếm đoạt và gây thiệt hại lên đến hơn 3 tỉ đồng. Những vụ việc này không còn là cá biệt, mà cho thấy hệ thống BQT chung cư đang tồn tại nhiều lỗ hổng cả về năng lực lẫn đạo đức quản lý.
Không dừng lại ở những vấn đề quản lý nội bộ, thời gian gần đây, một diễn biến mới đã thu hút sự quan tâm đặc biệt khi BQT chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh) bị cơ quan thuế xử phạt hành chính số tiền lên tới 119 tỉ đồng vì không lập hóa đơn GTGT cho hơn 7.000 giao dịch thu tiền từ cư dân. Vụ việc không chỉ khiến cư dân bức xúc mà còn khiến nhiều BQT khác “giật mình” vì lâu nay hoạt động thu chi chủ yếu theo hình thức phi chính thức, không xuất hóa đơn, không có hướng dẫn cụ thể.
Ngay sau vụ việc, BQT chung cư The Sun Avenue (TP Thủ Đức) đã chủ động gửi công văn đến cơ quan thuế, đề nghị thanh tra toàn diện hoạt động tài chính tại tòa nhà. Theo phản ánh của BQT, đơn vị quản lý vận hành là Công ty TNHH Savills Việt Nam đã thu phí quản lý và các khoản dịch vụ khác nhưng không xuất hóa đơn GTGT cho cư dân trong nhiều tháng.
Dưới góc độ pháp lý, thông qua các vụ việc trên, vấn đề nằm ở việc thiếu minh bạch và thiếu cơ chế giám sát hiệu quả. Nếu khi chưa thành lập BQT, tranh chấp thường phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư, chủ yếu liên quan đến khoản quỹ bảo trì 2% tổng giá trị căn hộ.
Khi đã có BQT, nếu những người được bầu không đại diện cho quyền lợi chung mà vì mục đích cá nhân, nguy cơ trục lợi là rất cao. Vì lẻ đó, việc thu – chi không rõ ràng, cùng với sự yếu kém của đơn vị quản lý vận hành, khiến mâu thuẫn ngày càng dồn nén và bùng phát thành tố cáo, kiện tụng… – vị luật sư này nói.
Qua theo dõi các sự việc trên mà cơ quan báo chí đưa tin, hàng loạt vụ việc BQT chung cư bị khởi tố, tạm giam vì tham ô là hồi chuông cảnh báo cho công tác quản lý nhà chung cư hiện nay. Theo ông, cần sớm bịt kín những “lỗ hổng” trong pháp luật, cạnh đó cần tăng cường vai trò giám sát của công an phường và chính quyền địa phương…Bởi, những lực lượng này rất gần người dân, hiểu người dân, có khả năng nắm bắt tình hình an ninh trật tự và các hoạt động có dấu hiệu bất thường tại chung cư, bao gồm cả hình thức cho thuê lưu trú ngắn ngày…
Qua tìm hiểu của Viện IMRIC; Viện IRLIE và TC DN&TTVN cho thấy, các chung cư cao 20-25 tầng có quỹ bảo trì lên đến 20 tỉ đồng, gấp 10 lần vốn điều lệ của một doanh nghiệp nhỏ. Thậm chí, một số khu chung cư lớn có quỹ bảo trì lên tới 500 tỉ đồng , trở thành “miếng mồi béo bở”, khiến không ít cá nhân tìm cách “chen chân” vào BQT để trục lợi.
Song song đó, một thực tế đáng lo ngại nữa là chính những người trong cuộc là cư dân đã thờ ơ. Chủđầu tư hay BQT mời họp còn cử người giúp việc đi họp thay, hoặc không tham dự, không ý kiến. Thếnhưng, khi xảy ra sự cố thay vì không nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ và hoạt động tài chính của BQT. Cùng với đó, nhiều trường hợp mua căn hộ nhỏ rồi được ủy quyền để tạo đa số phiếu, chiếm vị trí trong BQT nhằm trục lợi. TS. Hồ Minh Sơn khuyến nghị cần sửa đổi, bổ sung Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhằm tăng cường thẩm quyền cho hội nghị nhà chung cư, hạn chế tình trạng lợi dụng kẽ hở để thao túng hoạt động quản lý.
Mặt khác, TS. Sơn cũng khuyến nghị cho phép chủ đầu tư giữ lại quỹ bảo trì chung cư nhưng phải mở tài khoản riêng dưới sự giám sát của BQT, chứ không giao hết cho BQT quản lý.
Trở lại câu chuyện BQT Chung cư Conic Đông Nam Á bị xử phạt hơn 119 tỉ đồng do không lập 7.260 tờ hóa đơn khi thu các khoản từ hoạt động quản lý nhà chung cư…Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, TS. Sơn dẫn chứng căn cứ Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định BQT là tổ chức đại diện cho cư dân, có con dấu, tài khoản ngân hàng nhưng không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh và không được phép xuất hóa đơn như doanh nghiệp. Như vậy, việc yêu cầu BQT xuất hóa đơn GTGT là chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng, bởi nếu thực hiện điều này sẽ dẫn đến tình trạng cư dân phải nộp thuế hai lần…Song song với đó, cần có sự thống nhất giữa luật nhà ở và pháp luật thuế. Nếu xác định rõ vai trò, chức năng của từng chủ thể và áp dụng đúng luật, sẽ tránh được các trường hợp xử phạt gây tranh cãi. Các cơ quan chức năng cần rà soát Luật Nhà ở và Thông tư 05 để có hướng xử lý phù hợp, tránh ảnh hưởng đến hàng loạt chung cư trên cả nước.
CTVTVPL Bùi Văn Hải – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
