Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, Giám đốc Trung tâm TTLCC: Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) kiến tạo sinh lực mới của thị trường bất động sản

(HNTTO) – Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ tạo nên động lực mới cho thị trường bất động sản. Đồng thời, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.

Ảnh minh hoạ

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS giúp cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội như mở rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp… sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt hơn. Góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.

Dưới góc nhìn chuyên gia pháp lý, Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) cho rằng giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường BĐS làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung – cầu của thị trường BĐS. Qua đó, tạo động lực mới cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Theo Ông Hồ Minh Sơn cho hay, sửa đổi luật lần này sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS, kiểm soát thị trường BĐS cũng như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh BĐS và BĐS đưa vào kinh doanh nhằm giúp cho thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS…

Điểm lại các chu kỳ tăng giảm của bất động sản, năm 1993 cho đến nay, đã qua 3 thập kỷ, bất động sản Việt Nam đã chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng khác nhau nhưng có một điểm chung là các chu kỳ lặp lại đều đặn sau mỗi 7-8 năm. Lần sốt đất đầu tiên diễn ra ở giai đoạn 1993-1994. Sau đó, thị trường bất động sản đóng băng lần thứ nhất từ năm 1995-1999. Vào năm 2000, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002 đến năm 2003 và kéo dài đến tận năm 2006. Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008 và đóng băng suốt 5 năm 2009-2013. Đây là đợt đóng băng lần thứ ba và lâu nhất trong vòng 3 thập kỷ qua. Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014. Đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ nhiệt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 song hành với đà giảm tốc của thị trường. Đếnđầu năm 2022, sau khi bùng nổ thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng. Nếu đúng theo chu kỳ như vậy thì thời kỳ đóng băng thị trường có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.

Nhận định về điều này, Ông Sơn chia sẻ thị trường bất động sản ở chu kỳ nào cũng vậy, khi tín dụng gặp khó khăn sẽ cần tìm đến những công cụ tài chính mới. Nhìn chung trong giai đoạn 2003-2013 mới manh nha công cụ tài chính bất động sản thông qua mua trả sau (mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai), trong khi giai đoạn 2013-2023 đã tìm ra được công cụ mua chung (timeshare) và trái phiếu bất động sản. Hiện nay, bất động sản đang gặp phải nhiều vấn đề, trong đó luồng tiền vận hành vào thị trường đang suy giảm. Tuy Nghị quyết 33/2022/NQ-CP và Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã có những biện pháp tháo gỡ thông qua việc dãn, hoãn trả trái phiếu của các doanh nghiệp và hình thành gói 12.000 tỷ cho thị trường nhà ở xã hội, thế nhưng về chủ thể vẫn khó về luồng tiền. Trong đó, luồng tiền để tiếp tục vận hành đầu tư cho bất động sản đến nay vẫn chưa có nguồn rõ nét.

Theo Ông Sơn thì, pháp lý cho triển khai dự án vẫn phải chờ các văn bản mới cũng có một số khó khăn. Điển hình, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi ba luật này được thông qua và đi vào cuộc sống cũng cần có thời gian. Do đó, năm 2023 – khó khăn về pháp lý chưa thể giải quyết được. Ngoài ra, thị trường đang rơi vào tình trạng giá cao, ít giao dịch nhưng bên bán không giảm giá, bên mua lại chờ đợi giá giảm để bắt đáy. Bên bán và bên mua vẫnkhông đi theo qui luật thị trường về tăng hay giảm dẫn đến khả năng thanh khoản kém và neo ở giá cao.

Cụ thể, chiều ngày 03/08/2023 mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Phiên họp được kết nối trực tuyến từ Trụ sở Chính phủ tới trụ sở UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tại đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá cao các báo cáo của các bộ, ngành về kết quả triển khai các nhiệm vụ theo yêu cầu tại Nghị quyết số 33 và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản; các tham luận với những giải pháp rất cụ thể từ các hiệp hội, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, bất động sản đặc biệt là các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản, giải pháp tài chính, ngân hàng, giải pháp quản lý, tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Sơn phân tích kinh doanh BĐS đang giao thoa với nhiều luật, như giao thoa về kinh doanh quyền sử dụng đất với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; về kinh doanh nhà ở với pháp luật về nhà ở; chuyển nhượng dự án BĐS với chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư… Sự giao thoa này dẫn đến một sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các luật và ngay trong một luật; gây khó khăn cho các tổ chức, cơ quan, cá nhân trong việc nắm bắt, hiểu rõ và lựa chọn áp dụng quy định pháp luật.

Theo Ông Sơn nhận. định chu kỳ thị trường bất động sản cứ mười năm một lần, thị trường bất động sản tạo chu kỳ trùng với các chu kỳ của sửa đổi Luật Đất đai. Thị trường bất động sản năm 2023 đã nằm đáy. Đặc biệt, giải pháp căn cơ, tổng thể phải chờ đến tháng 10 khi Quốc hội phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Thừoi điểm này, các cơ chế, chính sách, biện pháp mới được khẳng định. Ông Sơn, nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản cơ bản sẽ được tiếp thêm nguồn lực từ việc hoàn thiện bộ ba luật này. Dẫu rằng thị trường cũng vẫn sẽ bị ảnh hưởng nếu có những bất định xảy ra. Trong trường hợp giả định mọi thứ diễn biến như hiện tại, không có đột biến, một giai đoạn mới, một chu kỳ mới có thể sẽ đến với thị trường bất động sản”.

Phân tích thêm, trong 6 tháng cuối năm 2022 và quý đầu năm 2023 thì quý II đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn. Bên cạnh tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm. Qua đó, nền tảng kinh tế hiện tại trong nước vẫn còn rất tốt, vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang Việt Nam. Những tín hiệu vĩ mô vẫn đang hướng đến sự phục hồi và “đảo chiều” cho thị trường bất động sản.

Quốc hội, Chính phủ cũng đã nhìn thấy rõ vấn đề này và đã có lộ trình sửa đổi nhiều luật liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS. Một trong những mục tiêu, quan điểm khi sửa đổi là giải quyết sự chồng chéo giữa các luật; bổ sung, sửa đổi quy định phù hợp với bối cảnh, điều kiện thực tiễn; tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý để thúc đẩy tiến độ dự án, tạo nguồn cung mới cho thị trường; tạo cơ chế phù hợp khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…trọng tâm vào cởi nút thắt thể chế, bên cạnh vấn đề nguồn vốn.

Khuyến nghị thêm, Ông Sơn nói dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, nhiều người dân vẫn luôn ấp ủ sở hữu bất động sản. Có thể thấy, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026. Khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn trên toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Dự kiến trong nữa đầu năm 2024 thì chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu.

Khẳng định rằng, cuối năm 2023, các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ được thông qua. Cùng với nỗ lực của nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản 2023, thì cuối năm nay, ngành có thể sẽ có những chuyển biến tích cực. Ông Sơn chia sẻ thêm, cho rằng khi 3 luật được thông qua sẽ tác động lâu dài đến thị trường bất động sản theo hướng tích cực, đồng thời sẽ bịt được những lỗ hổng trước đây, gia tăng tính minh bạch. Từ đó, hứa hẹn sẽ có những chế tài nghiêm túc, khắt khe để các chủ đầu tư thực hiện dự án phải tuân theo đúng quy định pháp luật và tạo ra một thị trường bất động sản mở hơn chứ không phải theo cơ chế xin – cho. Với mảng bất động sản đầu tư sẽ không còn lợi nhuận vượt trội như trước, giá bình ổn hơn. Dự đoán thêm, Ông Sơn cho biết các chu kỳ bất động sản rất ngắn, cứ vài ba năm lại có một chu kỳ nhưng chu kỳ sắp tới sẽ kéo dài hơn nếu không có những biến động lớn về về kinh tế, chính trị. Đây cũng là giai đoạn thanh lọc các đối tượng tham gia thị trường, đặc biệt là các đơn vị phát triển dự án. Khuyến nghị thêm, Ông Sơn kỳ vọng đừng vừa ra đời luật đã lạc hậu mà nên làm luật theo hướng phát triển lâu dài, bền vững, bởi hiện tại luật rất nhiều lỗ hổng và phải dùng rất nhiều thông tư, nghị định để chắp vá.

Tiếp tục nhận định, Ông Hồ Minh Sơn cho hay đối với nhà đầu tư mua đất nền nhỏ nông nghiệp hay ở những tỉnh thành phố xa, nếu mua theo “trend” là farmstay sẽ còn chờ dài, muốn bán phải giảm giá 30% nhưng chưa chắc có người mua, tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến năm 2024. Trong khi đó, đất ở nơi có hạ tầng lớn đang xong hoặc sắp xong, có khả năng hình thành khu công nghiệp, khu dân cư thì đến năm 2024 có thể “tan băng”. “Các địa phương xa các thành phố lớn dù có cao tốc đi qua nhưng giá thể thay đổi như thời điểm tại được mà còn giảm vì giá hiện nay là giá đỉnh của năm 2022, nhiềunhà đầu tư lỡ ‘ôm’ thì chờ dài hạn vì khu vực này khó hình thành dân cư, khu công nghiệp, thương mại đông đúc”, ông Sơn tiếp tục phân tích nếu thị trường khởi sắc trở lại, phân khúc có nhu cầu thật sẽ phục hồi trước, nhất là tại khu vực đông dân cư điển hình ở trung tâm các thành phố. Sau đó, những dự án vùng ven thành phố có triển vọng rõ từ quy mô dân cư, hạ tầng hoàn thiện. Sau cùng, mới đến những dự án vùng lân cận được hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa trong 2-3 năm tới, “ăn theo” ảnh hưởng của hệ thống cao tốc.

Nhìn nhận về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Sơn đánh giá nền tảng phục hồi của phân khúc này chưa có do những giải đáp về nguồn cầu, khả năng trả cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chưa rõ ràng. Ví dụ, lượng khách du lịch 2 năm tới có đạt mốc 19 triệu khách như năm 2019 thì số lượng condotel xây dựng đã vượt qua nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân. Cung tăng quá nhanh so với cầu, chưa nói đến pháp lý, tương lai của condotel là một dấu hỏi rất lớn…

Như vậy, với những giải pháp hoàn thiện thể chế được doanh nghiệp đánh giá cao, kỳ vọng sẽ khơi thông điểm nghẽn cho thị trường BĐS, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trên tinh thần hài hòa, chia sẻ lợi ích – rủi ro…

Văn Hải – Trần Danh