Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Người dân cần biết về quy định mới khi sang tên sổ đỏ – Chuẩn bị sửa đổi hàng loạt quy định về thẩm quyền cấp sổ đỏ?

(HNTTO) – Trong quá trình hoạt động, ngoài công tác chuyên môn, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam luôn xác định công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần tập thực hiện, nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng trong công tác phổ biến, giáo dục phát luật, phát huy vai trò, hiệu quả quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật. Qua đó, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) ngày càng đi vào chiều sâu, trọng tâm, thống nhất, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới. 

Cụ thể, vào sáng ngày 28/07/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Viện IMRIC; Viện IRLIE và TC DN&TTVN giao Trung tâm tư vấn pháp luật MinhSơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi PBGDPL cho độc giả, các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp…

Với đội ngũ luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật, tuyên truyền viên pháp luật là lực lượng nòng cốt đi đầu, đưa các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước đến với mọi tầng lớp Nhân dân, nên đội ngũ này thường xuyên được rà soát, củng cố, kiện toàn và hoạt động phát huy hiệu quả. Theo đó, các luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật công tác ở nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, có trình độ từ cử nhân trở lên, nhiều người trong số đó là thạc sỹ, tiến sỹ, chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp luật; báo cáo viên pháp luật thường xuyên được bồi dưỡng kiến thức pháp luật, kỹ năng phổ biến pháp luật, kỹ năng biên soạn tài liệu, kỹ năng nói chuyện trước công chúng…nhờ đó hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật được thực hiện bài bản, khoa học, hiệu quả hơn.

Đồng thời, việc xây dựng, nhân rộng các mô hình điểm, có hiệu quả về PBGDPL được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm nghiên cứu thực hiện, lựa chọn những cách làm hay, sáng tạo, hiệu quả trong công tác PBGDPL để thực hiện nhân rộng thực hiện, tổ chức biên tập và đăng tải chương trình sách nói pháp luật trên các trang mạng xã hội, trang tin điện tử trực thuộc như: www.bestlife.net.vn; www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn và trên hai đặc san, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (in), góp phần tuyên truyền đến với các cơ quan, tổ chức, cá nhân, trong đó có các Trường đặc biệt dành cho những người yếu thế;…

Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đã được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm, tập trung đẩy mạnh thực hiện có hiệu quả, phát huy được vai trò, tầm quan trọng của công nghệ thông tin vào công tác phổ biến, giáo dục pháp luật trong tình hình mới. Cạnh đó, góp phần triển khai nhanh chóng, chính xác, kịp thời các chủ trương, chính sách hỗ trợ của Đảng và pháp luật Nhà nước đến toàn thể Nhân dân và doanh nghiệp.

Xin trích lược hai tình huống được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) trực tiếp thực hiện như sau:

Tình huống thứ nhất: Người dân cần lưu ý về quy định mới khi sang tên sổ đỏ

Căn cứ Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 được đánh giá là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai ở Việt Nam. Với những quy định mới, đặc biệt là trong việc sang tên sổ đỏ, Luật này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc thực hiện các quyền của mình mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hướng tới một nền kinh tế số và xã hội số.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có việc sang tên sổ đỏ (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất). Những thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân mà còn đặt ra những yêu cầu mới đối với công tác quản lý của các cơ quan nhà nước.

Qua đó, khi sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một Sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi Sổ mới.

Trong trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của Sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm Sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.

Trong đó, khi chuyển nhượng, người dân cần lưu ý phải thực hiện sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.

Điển hình, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho).

Mức phạt tiền cụ thể như sau: Phạt tiền 1-3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động. Nếu quá thời hạn 24 tháng, bên nhận chuyển nhượng sẽ bị phạt 2-5 triệu đồng (Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019). Tại khu vực đô thị, mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm). Mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt đối với cá nhân, tối đa 20 triệu đồng.

Điều kiện sang tên sổ đỏ: Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 45, Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau: Có sổ đỏ; đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền; Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án; còn thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Căn cứ Khoản 8 Điều 45, người nhận chuyển nhượng, tặng cho không thuộc 3 trường hợp sau:

Trước tiên, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Kế đến, cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.

Sau đó, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp phápluật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Đồng thời, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất cần phải có giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì phải có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Tình huống thứ hai: Chuẩn bị sửa đổi hàng loạt quy định về thẩm quyền cấp sổ đỏ

Theo dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vừa đề xuất sửa đổi quy định về thẩm quyền cấp sổ đỏ, sửa kế hoạch sử dụng đất cấp xã năm 2026.

Tại Khoản 33 Điều 1 Dự thảo Luật đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp sổ đỏ và trường hợp tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc điểm b khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm b;

Điển hình, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các khoản 3, 4 và 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và các trường hợp tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức quy định tại Điều 118, khoản 3 Điều 120 hoặc Điều 119 và khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.

Bên cạnh nội dung trên, dự thảo Luật còn Đề xuất sửa đổi kế hoạch sử dụng đất cấp xã năm 2026. Tại khoản 7 Điều 1 dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 67 Luật Đất đai 2024 đã quy định về việc đề xuất sửa đổi kế hoạch sử dụng đất cấp xã năm 2025 theo 2 phương án.

Phương án 1: Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã bao gồm: Quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã; Hiện trạng sử dụng đất; kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Nhu cầu, khả năng sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực của các cấp, của các tổ chức; các công trình, dự án đã có chủ trương đầu tư; Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp xã bao gồm: Diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, diện tích các loại đất còn lại theo nhu cầu sử dụng đất của xã;

Xác định diện tích và khoanh vùng các khu vực đã được phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất trong kế sử dụng đất cấp tỉnh theo Luật Đất đai 2024; Xác định ranh giới, vị trí, diện tích khu vực lấn biển để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; Xác định diện tích cần chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định diện tích cần thu hồi đất dự kiến thực hiện trong kỳ kế hoạch…

Phương án 2: Không quy định về kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

PCVP Viện IRLIE, LG. Hồ Vĩnh Chung – CVP Trung tâm TTLCC