Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Nhà có sổ đỏ, chưa hoàn công có bị phạt không – Rủi ro pháp lý nếu để quá hạn chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất?

(HNTTO) – Ngày 25/06/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) tiếp tục phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức chương trình tuyên truyền pháp luật miễn phí cho người dân và các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE)...

Chương trình đã tập trung tuyên truyền và tư vấn về Luật Tư pháp người chưa thành niên; các quy định phòng, chống bạo lực gia đình, bạo lực học đường; pháp luật về hôn nhân – gia đình, lao động, việc làm…truyền đạt nội dung về chế định thừa kế theo Bộ luật Dân sự năm 2015; chính sách của Nhà nước về trợ giúp pháp lý và Luật Trợ giúp pháp lý năm 2017. Các quy định chung về thừa kế, thừa kế theo di chúc, thừa kế theo pháp luật; mục đích, ý nghĩa của trợ giúp pháp lý; quy định về người thuộc diện trợ giúp pháp lý, người thực hiện trợ giúp pháp lý, trình tự, thủ tục trợ giúp pháp lý; trợ giúp pháp lý góp phần giảm nghèo bền vững.

Bên cạnh đó, trợ giúp viên pháp lý của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) cũng tuyên truyền pháp luật thông qua một số tình huống thực tế từ cơ sở về dân sự, hôn nhân gia đình; giải đáp các vướng mắc của người dân, doanh nghiệp liên quan đến các lĩnh vực như đất đai, chế độ chính sách…Viện IMRIC; Viện IRLIE và TC DN&TTVN mong muốn thông qua chương trình giúp người dân, doanh nghiệp nâng cao hiểu biết pháp luật, thông tin về trợ giúp pháp lý, từ đó có thể tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình…

Đội ngũ luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm là những người được đào tạo bài bản về chuyên môn kiến thức pháp luật, có kỹ năng kinh nghiệm trong tư vấn pháp luật và tham gia tố tụng…Do đó, việc phát huy vai trò trong công tác phổ biến, giáo dục pháp luật và trợ giúp pháp lý (PBGD&TGPL) đến người dân là điều cần thiết…Xin trích lược hai tình huống dưới đây:

Tình huống thứ nhất: Nhà có sổ đỏ, chưa hoàn công có bị phạt không?

Hoàn công là bước cuối cùng trong quá trình hoàn tất xây dựng nhà ở. Sau khi thực hiện thủ tục này chủ căn nhà mới có thể xác lập quyền sở hữu trên giấy tờ. Hiện nay, pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về hoàn công nhà ở. Thế nhưng, có thể hiểu hoàn công nhà ở là cách thường gọi để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc nhà ở, nhằm xác nhận việc các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng.

Có thể thấy, đây là bước cuối cùng trong quá trình hoàn tất xây dựng nhà ở. Sau khi thực hiện thủ tục này chủ căn nhà mới có thể xác lập quyền sở hữu trên giấy tờ. Qua đó, suy ra nhà chưa hoàn công là nhà ở chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu, từ đó chưa xác nhận việc các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi cấp giấy phép xây dựng.

Thực tế, nhà chưa hoàn công có thể xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như: Nhà không đủ điều kiện hoàn công; Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính; Do việc xây dựng trái quy định pháp luật…Hoàn công nhà ở được xem là khâu quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà. Điều này, cũng có nghĩa nếu một căn nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng thiếu giấy tờ hoàn công thì được xem là không đảm bảo điều kiện pháp lý khi sở hữu.

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể liên quan đến thời gian hoàn công sau khi hoàn thành xây dựng. Do vậy, chưa đủ căn cứ để xác định nhà chưa hoàn công có phải là vi phạm pháp luật hay không. Mặc dù vậy, việc chưa làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở sẽ làm hạn chế quyền của người sở hữu nhà ở như mua bán, chuyển nhượng nhà ở,… thậm chí là có nguy cơ bị thu hồi.

Tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch.

Do đó, giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023; Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tình huống thứ hai: Rủi ro pháp lý nếu để quá hạn ba mốc thời gian chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

Có thể thấy, người dân nếu để quá hạn 3 mốc thời gian quan trọng trong quy định chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thì đúng là có thể sẽ không được làm thủ tục sang tên, hoặc bị xử phạt, buộc phải làm lại thủ tục từ đầu, thậm chí có rủi ro về tính pháp lý của giao dịch.

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đúng thời hạn, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 2-3 triệu đồng.

Tại Điểm a Khoản 1 và Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, việc thừa kế quyền sử dụng đất là trường hợp có biến động đất đai phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày.

Tại khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, nếu không thực hiện đúng thời hạn, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 2-3 triệu đồng.

Tại khoản 4 Điều 37 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Thành phần hồ sơ cụ thể được quy định tại Điều 29 và khoản 1 Điều 30 của Nghị định này.

Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) khuyến nghị, việc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là thủ tục hành chính trong lĩnh vực thuế, hoàn toàn tách biệt với thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai. Theo quy định, hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất không có giấy tờ liên quan đến việc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Việc người dân chỉ thực hiện khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong lĩnh vực thuế mà không thực hiện thủ tục hành chính đăng ký biến động đất đai trong lĩnh vực đất đai nên không có cơ sở để xác định thời điểm đăng ký biến động đất đai. Người dân có thể liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để giải quyết theo quy định.

Bởi, pháp luật đã quy định thời hạn bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động nên hành vi chậm sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt. Chủ thể vi phạm có thể sẽ bị phạt đối với việc chậm sang tên sổ đỏ và bị phạt vì chậm kê khai thuế.

Đối với hành vi chậm sang tên sổ đỏ :Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động, trong đó bao gồm hành vi chậm sang tên sổ đỏ là 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với cá nhân vi phạm; Nếu tổ chức có hành vi vi phạm tại quy định này thì theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tức là đối với hành vi vi phạm trên, tổ chức sẽ bị phạt với mức phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng; Tại Khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi chậm sang tên sổ đỏ là buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Đối với hành vi chậm kê khai thuế : Quy định tại Khoản 4, 5 Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, người có trách nhiệm nộp thuế nhưng chậm là hồ sơ khai thuế có thể bị xử phạt hành chính:

Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 ngày đến 90 ngày; Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp; Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp; Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019, phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền.

Do đó, nếu người dân để quá hạn 3 mốc thời gian quan trọng trong quy định chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thì đúng là có thể sẽ không được làm thủ tục sang tên, hoặc bị xử phạt, buộc phải làm lại thủ tục từ đầu, thậm chí có rủi ro về tính pháp lý của giao dịch.

Viện trưởng Viện IMRIC, TS. Hồ Minh Sơn – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm