Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Trước năm 1993, đất khai hoang nay bị kiện vì người khác có sổ đỏ – Năm 2025, xây nhà trên đất nông nghiệp phải tháo dỡ làm sao?

(HNTTO) – Tư vấn pháp luật là dịch vụ cung cấp sự hỗ trợ pháp lý bằng cách giải đáp các câu hỏi về pháp luật, hướng dẫn người sử dụng làm thế nào để tuân thủ luật, và cung cấp các dịch vụ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Trong đó, bao gồm: Hướng dẫn và đưa ra ý kiến pháp lý: Luật sư hoặc trợ giúp viên pháp lý sẽ giải thích các quy định pháp luật và hướng dẫn khách hàng cách thực hiện đúng pháp luật; Soạn thảo giấy tờ pháp lý: Giúp khách hàng soạn thảo các văn bản, hợp đồng, và các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Hỗ trợ khách hàng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trước các cơ quan pháp luật hoặc trong các tranh chấp pháp lý.

Căn cứ vào điều 2 Luật Trợ giúp pháp lý 2017 quy định Trợ giúp pháp lý là việc cung cấp dịch vụ pháp lý miễn phí cho người được trợ giúp pháp lý trong vụ việc trợ giúp pháp lý theo quy định của Luật này, góp phần bảo đảm quyền con người, quyền công dân trong tiếp cận công lý và bình đẳng trước pháp luật. Hoạt động trợ giúp pháp lý là hoạt động nghề nghiệp mang tính pháp lý cao. Hoạt động trợ giúp pháp lý chủ yếu do người thực hiện trợ giúp pháp lý thực hiện thông qua các hình thức tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng, tham gia tố tụng.

Vào sáng ngày 13/05/2025, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) đã phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam đã giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp cho cộng đồng doanh nghiệp và độc giả trên cả nước.

Qua đó, tư vấn theo nghĩa thông thường là đóng góp ý kiến về những vấn đề được hỏi đến, nhưng không có quyền quyết định”. Cạnh đó, tư vấn được sử dụng trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội như: tư vấn đầu tư xây dựng, tư vấn kỹ thuật, tư vấn kinh doanh, tư vấn sản xuất, tư vấn pháp luật,…Tư vấn là quá trình thu nhận những thông tin khách quan, những tri thức hiểu biết về một lĩnh vực nhất định không xuất phát và bị chi phối bởi các động cơ chủ quan khác nhau của người tư vấn và người cần tư vấn, vì vậy tư vấn có thể được xem như là những sự khuyên bảo từ một tổ chức hay người có trình độ chuyên môn cao về một lĩnh vực nào đó cho những người hoặc tổ chức có trình độ chuyên môn thấp hơn hoặc không hiểu biết gì về lĩnh vực đó. Đây là hình thức góp ý kiến về một lĩnh vực chuyên môn nhất định mà người “tư vấn” là người chủ động, tích cực, còn người được tư vấn thì thụ động nghe theo sự phân tích và khuyên bảo của người tư vấn.

Tại buổi tham vấn pháp lý, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật thuộc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm đã tham vấn một cách cụ thể, xin trích dẫn hai vấn đề nổi cộm được quan tâm, cụ thể: 

Trường hợp thứ nhất: Trước năm 1993, đất khai hoang nay bị kiện vì người khác có sổ đỏ thì làm sao?

Độc giả tại Ninh Thuận nêu câu hỏi: Gia đình tôi có khai hoang, phục hóa thửa đất từ trước năm 1993, xây cả nhà trên đó, nay bị khởi kiện tranh chấp vì bên kia có sổ đỏ thửa đất, phải làm thế nào?

Đây là câu chuyện không hề lạ lẫm gì, khiến cho không biết bao nhiêu gia đình bức xúc, kiện tụng kéo dài. Người dân đã phải bỏ rất nhiều nhân lực, vật lực, tiền bạc, công sức để san lấp, cải tạo đất. Biến từ bãi đất hoang sơ, sình lầy, không có giá trị để trở thành cơ ngơi như hôm nay. Cạnh đó, người kia chỉ lợi dụng chính sách, pháp luật, cố tình kê khai không trung thực, cơ quan nhà nước chủ quan, không kiểm tra kĩ hồ sơ, cấp không đúng đối tượng để được cấp sổ đỏ.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024 có quy định phân loại đất gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong những nhóm đất này, quy định pháp luật hiện hành chưa có quy định nào cụ thể về khái niệm đối với đất khai hoang. Tuy nhiên, có thể hiểu đất khai hoang là loại đất dùng để chỉ những khu vực mà đất đang để hoang hóa, chưa được người sử dụng khai thác những khu đất này đã được Nhà nước phê duyệt quy hoạch cho mục đích sử dụng là sản xuất nông nghiệp.

Tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho đất nông nghiệp tự khai hoang trước ngày 1/7/2014. Do đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang trước thời điểm này, và không có tranh chấp, sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ đỏ này tuân theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trong trường hợp diện tích đất vượt quá hạn mức quy định, phần diện tích vượt hạn mức sẽ chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.

Trên thực tế, gia đình bạn đã khai hoang và sử dụng thửa đất từ năm 1993, nếu phù hợp với quy hoạch đất của địa phương thì hoàn toàn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong vụ án này, bên khởi kiện chỉ căn cứ giấy tờ pháp lý là sổ đỏ để khởi kiện. Quý độc giả cần thu thập các tài liệu nguồn gốc đất đai, thu thập hồ sơ cấp sổ đỏ của bên kia, lấy lời khai người làm chứng, cán bộ địa phương để chứng minh quyền sử dụng đất của mình là hợp pháp. Sau đó tiến hành phản tố yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và hủy sổ đỏ đã cấp cho bên người kia.

Trường hợp thứ hai: Xây nhà trên đất nông nghiệp năm 2025: Phải tháo dỡ và nộp phạt bao nhiêu tiền?

Doanh nghiệp tại tỉnh Phú Yên nêu cầu hỏi: Vì sao không ít người vẫn liều mình xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp với hy vọng ‘lách luật’?

Căn cứ Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi này không chỉ bị xem là vi phạm pháp luật mà còn có thể khiến bạn phải móc hầu bao từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, chưa kể bị buộc khôi phục hiện trạng ban đầu – tức là tháo dỡ toàn bộ công trình đã xây.

Trước tiên, quý doanh nghiệp cần hiểu rõ: Đất nông nghiệp là tất cả các loại đất phục vụ cho mục đích sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, trồng lúa, trồng hoa màu… và hoàn toàn không được phép xây nhà ở nếu chưa làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở (thổ cư). Với việc tự ý xây nhà, dựng công trình kiên cố trên loại đất này bị coi là sử dụng đất sai mục đích và bị xử phạt theo quy định.

Cụ thể, nếu quý doanh nghiệp chuyển đất trồng lúa sang đất ở tại khu vực xã mà chưa xin phép, mức phạt dao động như sau: Dưới 0,01 ha: từ 20 triệu đến 30 triệu đồng; Từ 0,01 ha đến dưới 0,03 ha: 30 triệu – 50 triệu đồng; Từ 0,03 ha đến dưới 0,05 ha: 50 triệu – 100 triệu đồng; Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha: 100 triệu – 150 triệu đồng; Từ 0,1 ha trở lên: 150 triệu – 200 triệu đồng.

Đặc biệt, nếu khu vực vi phạm nằm trong phạm vi phường hoặc thị trấn, thì mức xử phạt tăng gấp đôi so với các mức trên. Nghĩa là bạn có thể bị phạt tới 400 triệu đồng nếu xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp tại khu vực đô thị.

Mặt khác, nếu tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hoặc rừng sản xuất sang đất ở, mức phạt cũng không hề dễ chịu. Phạt nhẹ nhất là 10 triệu đồng, nhưng nếu vi phạm diện tích lớn trên 0,5 ha, bạn có thể mất đến 200 triệu đồng. Và dĩ nhiên, phường – thị trấn lại tiếp tục là “vùng đỏ” với mức phạt gấp đôi.

Ngoài ra, nếu quý doanh nghiệp chuyển các loại đất nông nghiệp không phải đất lúa, không phải đất lâm nghiệp sang đất ở trái phép thì cũng không thoát được. Mức phạt khởi điểm là 10 triệu đồng và có thể lên tới 150 triệu đồng tùy diện tích vi phạm. Và cũng như trên, nếu vi phạm ở phường – thị trấn thì cứ nhân đôi lên!

Hầu hết các hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp đều không chỉ dừng lại ở việc bị phạt tiền mà còn bị buộc tháo dỡ công trình và khôi phục lại tình trạng đất ban đầu, tức là phải san lấp, trả lại đúng mục đích ban đầu của thửa đất. Việc cố tình “chống chế” hay chây ì có thể dẫn đến cưỡng chế theo luật định.

Vậy vậy, trước khi có ý định dựng nhà trên đất nông nghiệp để tiết kiệm chi phí hoặc “lách luật”, quýdoanh nghiệp phải cân nhắc kỹ: đắt thì ráng mà đập, còn vi phạm thì ráng mà chịu. Tốt nhất là hãy tìm hiểu kỹ quy hoạch, xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy trình – tránh tiền mất tật mang, lại còn ôm thêm một đống rắc rối pháp lý vào người.

Trưởng Văn phòng đại diện tại Phú Quốc, bà Phạm Vũ Thiên Thi – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm