Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn: Hàng xóm đòi mở lối đi sang phần đất nhà khác và xây nhà trên đất đang tranh chấp được không?

(HNTTO) – Nhằm tích cực tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, qua đó phát huy vai trò của công tác tuyên truyền, phổ biến pháp lý cho cộng đồng. Sáng ngày 02/05/2025 vừa qua, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho các độc giả, cộng đồng doanh nghiệp và Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE bằng hình thức trực tiếp, trực tuyến…

Có thể thấy, thông qua qhương trình được thực hiện nhằm tuyên truyền, phổ biến các kiến thức pháp luật liên quan mật thiết đến người dân, phát huy tinh thần của nhân dân tuân thủ nguyên tắc sống và làm việc theo pháp luật, góp phần vào công tác phòng, chống tội phạm và giữ gìn an ninh, trật tự…, Chương trình đã tiếp hơn 100 câu hỏi từ các độc giả, các doanh nghiệp.

Tại buổi tư vấn có nhiều Luật sư của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn đã tham gia các vụ án lớn, các vụ đại án đã giải đáp nhiều vướng mắc pháp lý trong cuộc sống hằng ngày như vấn đề bị bêu xấu trên mạng, tranh chấp nhà chung cư, chanh chấp mua bán đất, chanh chấp ly hôn, bạo lực gia đình…, xin trích dẫn hai trường hợp điển hình cụ thể sau: 

Trường hợp thứ nhất: Hàng xóm đòi mở lối đi sang phần đất nhà khác, có bắt buộc phải đồng ý không?

Độc giả tại Kon Tum nêu câu hỏi: Hàng xóm cứ đòi mở lối đi sang phần đất là lối đi chung của 3 anh em ruột trong gia đình, vậy có phải để hàng xóm đi qua lối đi này không?

Hiện nay, pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là lối đi chung. Bên cạnh việc pháp luật không quy định thì nguồn gốc lối đi chung cũng có sự khác nhau nhất định. Trong đó, nhiều gia đình đông con, đất rộng để thuận tiện sử dụng sẽ tự thỏa thuận trích một phần đất ra để làm lối chung của gia đình. Lối đi chung sẽ thuộc sở hữu chung của một số gia đình, có thể hiện trên cả sổ đỏ ghi nhận đây là lối đi chung, chỉ các gia đình này được sử dụng, những gia đình khác muốn sử dụng phải được sự đồng ý của các gia đình sở hữu lối đi chung đó.

Đồng thời, khác hoàn toàn ngõ đi chung, đây là phần đất công ích, do nhà nước quản lý, bất kì ai có đất giáp danh ngõ đi chung đều được mở lối đi.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền về mở lối đi qua thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được thực hiện khi bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.

Qua đó, việc hàng xóm mở lối đi sang phần đất này cũng phải tìm hiểu nguyên nhân, có phải do họ không có lối đi nào khác hay không? Nếu có lối đi rồi thì gia đình bạn cũng có quyền từ chối. Nếu như đây là lối đi duy nhất của nhà hàng xóm, thì vấn đề trở nên rất phức tạp, ảnh hưởng đến cuộc sống, đi lại của hàng xóm thì bạn có thể phải để hàng xóm đi qua lối đi chung này. Các bên có thể thỏa thuận khoản tiền phù hợp để được sử dụng lối đi chung.

Trường hợp thứ hai: Xây nhà trên đất đang tranh chấp được không?

Chủ trang trại nông nghiệp tại Đắk Lắk nêu câu hỏi: Đất đang tranh chấp mà một bên tự ý xây nhà là hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý, vậy xây dựng như vậy có vi phạm không? Làm sao để bảo vệ quyền lợi?

Hiện nay, có nhiều người với suy nghĩ rằng đất do mình đang quản lý, sử dụng thì cứ xây nhà, chẳng có ai làm gì được mình, thậm chí việc xây nhà đó cũng tạo lợi thế cho họ, khiến cho họ có nhiều quyền lợi hơn, chiếm giữ được nhiều đất hơn. Do đó, họ tìm mọi cách để xây nhà chui, bất hợp pháp, không xin giấy phép, mặc kệ ý kiến của các bên đương sự phản đối việc xây dựng. Chính những hành động này khiến cho vụ án trở nên phức tạp, tranh chấp kèo dài.

Căn cứ theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) có quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng thì nếu đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng.

Căn cứ vào Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Qua đó, ở trường hợp này, phần đất này đang xảy ra tranh chấp, nếu người có quyền lợi liên quan nộp đơn khởi kiện và có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời thì không ai được xây dựng làm thay đổi hiện trạng thửa đất, việc xây dựng là trái phép. Thực tế, dù tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thờ hay không thì vì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai…Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

Xét dưới góc độ pháp lý, thì rõ ràng việc xây dựng trên là không có giấy phép, trái quy định pháp luật và các bên có quyền yêu cầu tháo dỡ công trình xây sai phạm như thế này hoặc không công nhận giá trị tài sản trên đất. Các bên phải có trách nhiệm giữ nguyên hiện trạng tài sản tranh chấp, không được phép thay đổi, xây dựng gì thêm khi Tòa án đang giải quyết tranh chấp. Song song đó, vụ án này kéo dài có thể do giá trị tài sản lớn nên Tòa án cũng phải cân nhắc kĩ tất cả các vấn đề liên quan, cũng xem các bên có hướng thương lượng, hòa giải hoặc tìm phương án giải quyết nào phù hợp thực tế, đảm bảo quyền lợi các bên.

Tin rằng, các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật, các nhà báo và phóng viên sẽ tư vấn trực tiếp và trực tuyến qua điện thoại, Zalo, Viber để trả lời các thắc mắc pháp lý cho các độc giả, cộng đồng doanh nghiệp một cách thấu đáo. Đây là hoạt động thiết thực của Viện IMRIC; Viện IRLIE và Tạp chí DN&TTVN với mong muốn góp phần nâng cao kiến thức pháp luật và chấp hành pháp luật của người dân. Hứa hẹn các quan hệ này để hỗ trợ pháp lý như tạo thêm sức mạnh, sự hiểu biết để việc giải quyết các vướng mắc đó được thực hiện hiệu quả, thực tế…

Phó viện trưởng Viện IRLIE, ThS.LS. Đặng Thanh Sâm – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn