Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Có cần công chứng khi mua bán nhà đất từ ngày 1/7/2025 và trước 1/7/2014, sử dụng đất không có giấy tờ cần lưu ý gì?

(HNTTO) – Với mong muốn pháp luật được thực thi một cách hiệu quả thì các văn bản quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành. Theo đó, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) và Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức các buổi hội thoại khoa học, toạ đàm khoa học bằng nhiều hình thức nhằm tuyên truyền, phổ biến đến người dân, các tổ chức, cá nhân để các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật nắm bắt được nội dung của các quy phạm pháp luật, để thực hiện pháp luật.

Thấu hiểu về quy trình ra đời, tồn tại và phát triển của pháp luật là: xây dựng chính sách – thể chế hóa thành pháp luật – tổ chức thực hiện chính sách và pháp luật – tổng kết thực tiễn – bổ sung chính sách – sửa đổi pháp luật – tổ chức thực hiện chính sách và pháp luật. Thực hiện các yêu cầu của Viện IMRIC; Viện IRLIE và Tạp chí DN&TTVN. Ngày 02/05/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, Tp.HCM, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC); Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tiếp tục tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp cho cộng đồng doanh nghiệp và độc giả…với mục đích tiếp tụctuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật, đồng thời cũng là hình thức thực hiện pháp luật để chuyển tải nội dung pháp luật đến với các chủ thể trong đời sống xã hội. Pháp luật sẽ không có ý nghĩa nếu như các chủ thể thực hiện nó không nhận thức được về nó.

Khi pháp luật được ban hành thì công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là rất quan trọng để người dân nắm được các quy định của pháp luật, hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình trong các mối quan hệ pháp luật, có thể sử dụng pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình, hiểu biết pháp luật cũng đều tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật, là cơ sở để cơ quan chức năng áp dụng pháp luật để giải quyết các mối quan hệ dân sự, lao động, hành chính, kinh doanh thương mại, hình sự,… phát sinh.

Tại đây, sau khi lắng nghe ý kiến của các độc giả, các doanh nghiệp…Theo đó, các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã tham vấn, giải đáp các thắc mắc. Vì vậy, xin trích dẫn hai trường hợp dưới đây như sau:

Trường hợp thứ nhất: Có cần công chứng khi mua bán nhà đất kể từ ngày 1/7/2025 hay không?

Câu hỏi của độc giả tại Bình Dương nêu: Kể từ ngày 01/07/2025, khi Luật Công chứng 2024 bắt đầu có hiệu lực, người dân mua bán nhà đất có cần công chứng nữa không?

Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã chính thức ban hành Thông báo 171/TB-VPCP 2025, nổi bật nhấtlà quy định chính thức từ tháng 5 năm nay, khi đi thực hiện các thủ tục hành chính, người dân được phép sử dụng các giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản VNeID mà không phải xuất trình giấy tờ bản cứng, sao y hoặc công chứng.

Theo quy định này có thể có nhiều người dân hiểu rằng, kể từ 1/7/2025, khi Luật Công chứng 2024 bắt đầu có hiệu lực, sẽ không còn hoạt động công chứng nữa và các loại văn bản giấy tờ không cần công chứng vẫn có hiệu lực và giá trị pháp lý, nhất là hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất. Thếnhưng, cách hiểu này là chưa chính xác.

Khuyến nghị, cần hiểu khái niệm công chứng, chứng thực là gì?

Căn cứ quy định của khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2014 công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Căn cứ quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, hoạt động chứng thực bao gồm 2 hoạt động là chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Vì vậy, chứng thực chữ ký là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực. Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Do đó, hoạt động mua bán/giao dịch quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh trực tiếp bởi các quy định tại mục 7 chương XVI Bộ luật dân sự và quy định tại khoản 3 điều 27 Luật đất đai 2024. Trong đó xảy ra các trường hợp như sau: Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của một trong các bên; Đối với việc thừa kế về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.

Căn cứ tại khoản 4 điều 9 và khoản 4, khoản 5 điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 nêu, trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra, tại khoản 1 điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định những trường hợp giao dịch sau phải bắt buộc phải công chứng: Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở; Văn bản thừa kế nhà ở…

Vì lẻ đó, hầu hết các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực trừ giao dịch mà 1 bên trong giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trường hợp thứ hai: Sử dụng đất không có giấy tờ trước 01/7/2014, cần lưu ý gì?

Luật Đất đai năm 2024, có hai thay đổi trong mở rộng khả năng cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ.

Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ trước 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp cụ thể, gồm:

Thứ 1: Trước ngày 01/7/2014, trong đó chia thành 03 mốc thời gian: Trước ngày 18/12/1980; Từ ngày 18/12/1980 – trước ngày 15/10/1993; Từ ngày 15/10/1993 – trước ngày 01/7/2014.

Bên cạnh đó, cần đáp ứng các điều kiện sau: Đang sử dụng đất ổn định tại từng thời điểm nêu trên; Không vi phạm pháp luật về đất đai; Không thuộc trường hợp được giao đất trái thẩm quyền; Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Như vậy, theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, quy định này không có sự thay đổi mà chỉ kéo dài thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ thêm 10 năm so với quy định cũ tức là từ 01/7/2004 lên 01/7/2014.

Thứ 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ trước 01/7/2014 thì được công nhận quyền sử dụng đất nếu có các điều kiện tại khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 như sau: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.

Như vậy, sự thay đổi lớn nằm ở trường hợp thứ 2, quy định này được rõ ràng hơn so với trước đây. Do đó, cơ hội cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ cũng sẽ tăng hơn.

Đất lấn, chiếm từ sau 01/7/2014 không được cấp sổ đỏ

Căn cứ theo khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai 2024, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm kể từ 01/7/2014 trở về sau thì không được cấp sổ đỏ và bị xử lý theo quy định trong 2 trường hợp:

Thứ nhất: Sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.

Thứ hai: Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng kể từ 01/7/2014 trở về sau.

Mặt khác, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không bồi thường về đất.

Tin rằng, thông qua các buổi hội thoại, toạ đàm, các nhà khoa học, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật đã phân tích để mọi người dân sống trong một xã hội chỉ văn minh, tiến bộ nhưng khi hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, khoa học, có tính khả thi và người dân hiểu biết pháp luật, tuân thủ pháp luật, biết sử dụng pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Một xã hội văn minh là con người lấy pháp luật làm thước đo cho hành vi của mình, chuẩn mực pháp luật cũng sẽ là chuẩn mực đạo đức xã hội, trở thành nét văn hóa trong ứng xử, đời sống xã hội… 

Trưởng VPGD Phú Quốc, Phạm Vũ Thiên Thi – Trung tâm TTLCC