Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản, người tham gia có quyền và nghĩa vụ – Mua đất có nguồn gốc đất công, ra sao?

(HNTTO) – Nhằm lan toả các mô hình tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý trong nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, doanh nghiệp thành viên và các độc giả. Qua đó, công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật được Hiệp hội Trang trại và Doanh nghiệp nông nghiệp Việt Nam (VFAEA); Hiệp hội Làng nghề Việt Nam (VICRAFTS); Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam quan tâm, nhất là trong việc tuyên truyền Luật Hoà giải ở cơ sở; Luật Cư trú; Luật Bảo vệ môi trường; Luật Xử lý vi phạm hành chính và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Giao thông đường bộ; Luật Tiếp cận thông tin; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Hôn nhân và gia đình; Luật trẻ em; Luật Khiếu nại; Luật Tố cáo…

Cụ thể, sáng ngày 16/04/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, Tp.HCM, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến cho các độc giả, các doanh nghiệp thành viên, các doanh nghiệp nông nghiệp và trang trại liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai 2024…

Tại đây, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã lắng nghe câu hỏi, giải đáp các thắc mắc một cách cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất: Tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản, người tham gia có quyền và nghĩa vụ gì?

Doanh nghiệp tại Hà Nội đặt câu hỏi: Đề nghị cho biết, tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Cụ thể, căn cứ vào quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản, có hai yếu tố quan trọng như sau:

Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây: Được yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản; Ký kết hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; Quyền khác theo hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: Thực hiện nội quy của sàn giao dịch bất động sản; Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Trường hợp thứ hai: Mua phải đất có nguồn gốc đất công có bị thu hồi không?

Độc giả tại Hải Phòng đặt câu hỏi: Gia đình tôi có mua mảnh đất từ ngày trước, giờ đi làm sổ đỏ thì mới phát hiện là đất công không làm được. Vậy mua đất có nguồn gốc lấn chiếm từ đất công sẽ bị thu hồi?

Có thể thấy, đất lấn chiếm là diện tích đất có được do lấn đất, chiếm đất. Việc lấn, chiếm đất trên thực tế xảy ra khá phổ biến, nhất là đất khai hoang. Tùy vào trường hợp cụ thể mà đất lấn chiếm có thể được cấp sổ hoặc có thể bị thu hồi. Đồng thời, khi phát hiện hành vi lấn chiếm đất công, cơ quan có thẩm quyền hoặc cá nhân, tổ chức có liên quan có thể yêu cầu thu hồi đất lấn chiếm để khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Việc thu hồi đất công bị lấn chiếm được áp dụng khi có đủ các điều kiện và căn cứ pháp lý rõ ràng, theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Căn cứ vào Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm phápluật về đất đai. Điển hình, đất lấn chiếm sau ngày 1/7/2014 không được cấp sổ đỏ và sẽ bị Nhà nước thu hồi bao gồm:

Theo đó, đây là mốc thời gian xác định cho việc sử dụng đất ổn định và hợp pháp. Đất bị lấn chiếm sau mốc này không được cấp sổ đỏ vì vi phạm luật đất đai. Mục tiêu để ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất công, bảo vệ trật tự sử dụng đất.

Cạnh đó, đất lấn chiếm thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng như đường giao thông gồm lòng đường, lề đường, vỉa hè; Công trình thủy lợi gồm đê điều, hệ thống thoát nước; Công trình quốc phòng, an ninh. Các hành lang này đã được công bố và cắm mốc rõ ràng, bất kỳ hành vi lấn chiếm nào sau khi công bố đều không được cấp sổ đỏ và bị thu hồi.

Mặt khác, đất lấn chiếm thuộc đất quy hoạch sử dụng cho mục đích công cộng ví dụ như công viên, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa không được cấp sổ đỏ ngay cả khi người dân đã sử dụng ổn định trước đó. Đất lấn chiếm thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân như đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Đất công quỹ; Đất được giao cho tổ chức hoặc cá nhân khác sử dụng hợp pháp.

Mặt khác, đất lấn chiếm không phù hợp với quy hoạch bao gồm đất lấn chiếm nằm trong khu vực dự kiến xây dựng các công trình hạ tầng, đất lấn chiếm không đảm bảo khả năng phục vụ sản xuất nông nghiệp. Đất lấn chiếm đang có tranh chấp chưa được giải quyết hoặc đang bị kê biên để thi hành án sẽ không được cấp sổ đỏ cho bất kỳ bên nào. Đất lấn chiếm từ hành vi vi phạm luật đất đai cụ thể lấn đất công trái phép và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phép

Tuy nhiên, trong trường hợp nếu quý độc giả mua, nhận chuyển nhượng đất có nguồn gốc lấn chiếm đất công ích sẽ gặp rất nhiều rủi ro, phức tạp trong quá trình sử dụng. Trong đó, đất của quý độc giả có thể bị thu hồi, tháo dỡ công trình sai phạm hoặc rất khó có thể hợp thức hóa để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn. Nếu có quy hoạch dự án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất thì độcgiả không được đền bù giá trị đất, nếu may mắn chỉ được đền bù giá trị công trình trên đất.

Song song với đó, khi Nhà nước có quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc cho phép hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì quý độc giả sẽ phải đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất 100%. Thế nhưng, quý độc giả sẽ gặp vấn đề vướng mắc, khó khăn trong việc chứng minh nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính và thực hiện kê khai, cập nhật thông tin đất từ đầu.

Như vậy, nến quý độc giả lỡ mua đất như trên thì nên tìm hiểu để sử dụng đúng luật và chờ đợi các chính sách Nhà nước về đất đai…

(Bài xuất bản số T6, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại)

Trưởng VPGD Phú Quốc, Phạm Vũ Thiên Thi – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm