Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) dự báo thị trường bất động sản thoát “đáy” sẽ khởi sắc năm 2025
(HNTTO) – Có thể thấy, từ ‘bệ phóng’ của năm 2024, thị trường bất động sản trong năm 2025 sẽ điều chỉnh theo hướng ổn định, bền vững hơn. Vấn đề cần làm tiếp là hoàn thiện thể chế, đồng bộ hóa quy hoạch, có các công cụ tài chính phái sinh, số hóa thị trường…Trong đó, để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển. Dự báo, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang trên đà hồi phục và dự báo sẽ khởi sắc trong năm 2025.
Theo TS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, PTBT Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam nhận định năm 2024, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới – giai đoạn tài chính hóa. Thể chế thị trường được sửa đổi bổ sung khá toàn diện. Nhiều phân khúc tăng giá và số giao dịch, đặc biệt trên thị trường chung cư tại Hà Nội và một số địa phương. Năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tốt bởi đầu tư nước ngoài gia tăng và hệ thống hạ tầng phát triển. Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung – cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn bởi thị trường năm 2024 đã tăng quá cao ở phân khúc này; các chủ thể cũng đang điều chỉnh nhu cầu. Đặc biệt, nguồn lực sẽ chuyển sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc nhà ở và đất ở khác sẽ không có biến động lớn.
Đồng thời, phân khúc du lịch nghỉ dưỡng sẽ phân rẽ. Những dự án thuộc dạng chung chia sở hữu sẽ khó khăn bởi cho đến nay, vẫn chưa có cơ chế pháp lý đối với nhóm sản phẩm này. Ngoài ra, du lịch phục hồi nên bất động sản thuộc chủ sở hữu sẽ có được tính chủ động trong giao dịch. Sức ép đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ giảm so với năm 2024, đặc biệt so với năm 2022-2023. Thời điểm thị trường bất động sản đã vượt qua thời điểm khó khăn nhất và đang trên đà “gia tốc”. Dù không thể quay trở lại ngay thời đỉnh cao nhưng những tín hiệu từ đầu năm 2024 đến nay cho thấy thị trường bất động sản có thanh khoản từ những dự án mới, dự án thứ cấp. Thời kỳ khó khăn đã đi qua. Kể từ quý II/2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc. Sự quan tâm đối với bất động sản ghi nhận sự tăng mạnh, niềm tin với thị trường được cải thiện sẽ tác động tích cực đến các quyết định của nhà đầu tư, TS. Hồ Minh Sơn phân tích.
Theo TS. Hồ Minh Sơn nhận định có 3 yếu tố để thị trường bất động sản trong chu kỳ mới, bối cảnh hiện tại: Tín dụng, lãi suất và chính sách. Theo đó, các luật mới sớm có hiệu lực thúc đẩy thị trường sớm hồi phục. Cạnh đó, thị trường tiếp tục phát triển tốt nhưng không còn những động thái tăng đột biến như năm 2024. Tuy nhiên, biến động hai địa bàn này sẽ khác nhau. Trong khi địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng trên tất cả phân khúc thì tại Hà Nội sẽ có một số phân khúc đi ngang, thậm chí giảm. Mặc dù vậy, bất động sản tại các địa phương liền kề Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh khó tăng giá, do đà tăng giá của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh chậm lại, khó có thể trở thành lực đẩy cho địa phương lân cận. Đối với các địa bàn mới nổi, thị trường bất động sản sẽ có những đột phá.
Song song đó, nguyên nhân là thời gian qua, thị trường đón nhận nhiều yếu tố hỗ trợ như tăng trưởng kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, thể chế – pháp lý, quy hoạch, nguồn cung – cầu…Đặc biệt, vấn đề quan trọng nhất là pháp lý đã dần được tháo gỡ, thể chế được quan tâm hoàn thiện. Nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách được ban hành. Ngoài ra, thời kỳ khó khăn nhất về tài chính của doanh nghiệp bất động sản cũng dần qua đi khi có cơ hội tiếp cận vốn vay dưới nhiều hình thức. Đây sẽ là những yếu tố chính tác động đến sự phục hồi của doanh nghiệp. Khả năng thị trường bất động sản năm 2025 sẽ phát triển bùng nổ nếu hội tụ cùng lúc các yếu tố, như thể chế hóa đầy đủ các văn bản liên quan; đồng bộ hóa quy hoạch; tài chính hóa các công cụ phái sinh; số hóa các thông tin thị trường và khu biệt hóa đến thửa trong quản lý đất đai, TS. Sơn nói.
Chia sẻ thêm, TS. Hồ Minh Sơn cho biết chúng ta vẫn cần nhìn nhận một số rủi ro từ quốc tế, nhất làtrong bối cảnh xung đột địa – chính trị trên thế giới đang rất khó lường, cộng với cạnh tranh giữa các nước lớn, nhất là với chính quyền mới của Hoa Kỳ, rủi ro kinh tế – xã hội quốc tế khó đoán định. Năm 2025, kinh tế vĩ mô về cơ bản sẽ ổn định. Do vậy, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định. Thông thường, theo chu kỳ 10 năm, năm 2025 là năm thị trường bất động sản được hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô. Mặt khác, rủi ro chính sách trong năm 2025 sẽ không có nhiều. Bên cạnh những biến động lớn ngoài nền kinh tế Việt Nam, không có nhiều chỉ báo về biến động của thị trường trong nước nên rủi ro thị trường bất động sản thấp. Rủi ro đối tác cũng không có biến động lớn. Khó khăn của doanh nghiệp, nhất là về thủ tục và vốn, trái phiếu đã bộc lộ hết.
Khẳng định thêm, TS. Hồ Minh Sơn chia sẻ thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, với sự phục hồi chủ yếu ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Điều này, xuất phát từ sự hỗ trợ của các chính sách tín dụng ưu đãi và niềm tin dần được cải thiện. Thế nhưng, sự phục hồi chưa đồng đều và vẫn phải đối diện các thách thức như: Nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu nguồn cung, chưa đáp ứng được nhu cầu lớn từ người dân do các rào cản pháp lý và lợi nhuận thấp khiến các doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư.
Dự báo, năm 2025 sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn, đặc biệt ở bất động sản công nghiệp, nhà ở giá trị thực dưới 5 tỷ đồng và bất động sản du lịch tích hợp tổ hợp. Đây là thời điểm thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng sự phát triển sẽ phụ thuộc vào việc duy trì các chính sách hỗ trợ và cải thiện nguồn cung các phân khúc trọng yếu. Năm 2025, thị trường sẽ được trợ lực nhờ dòng kiều hối tăng mạnh. Bên cạnh đó, chính sách cải cách pháp lý, Luật Đất đai sửa đổi, cùng các quy định minh bạch hơn sẽ thúc đẩy giao dịch và gia tăng niềm tin. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với áp lực tái cấu trúc nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chưa được giải quyết triệt để. Giá bất động sản vẫn cao so với thu nhập trung bình của người dân, đòi hỏi giải pháp dài hạn để tăng sức mua, TS. Sơn cho biết.
Bên cạnh đó, giá bất động sản 2025 sẽ khó giảm bởi nhiều yếu tố: nhu cầu ở thực của người dân ngày càng tăng cao, nhất là tại 2 thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Sau một giai đoạn trầm lắng, nhu cầu đầu tư bắt đầu phục hồi, nhất là với những sản phẩm bất động sản liền thổ có chọn lọc như nhà phố/biệt thự và đất nền có hạ tầng, tiện ích tốt. Người mua nhà hứa hẹn sẽ tiếp tục ưa chuộng dự án từ các chủ đầu tư có uy tín với thành tích tốt trong việc bàn giao sổ hồng và dịch vụ hậu mãi, có pháp lý rõ ràng, có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích, phát triển cơ sở hạ tầng. Nguồn cung nhà ở năm 2025 sẽ được cải thiện, nhưng không đáng kể so với nhu cầu, nên cán cân cung – cầu vẫn bị nghiêng về phía cầu nhiều, cung ít. Giá bất động sản chỉ có thể giảm khi: nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán; thứ hai là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế…TS. Sơn dự báo.
Tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc… Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản có thể giảm. Năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024.
TS. Hồ Minh Sơn cho rằng có 7 yếu tố về thị trường bất động sản: Hệ thống thể chế thị trường bất động sản được ban hành đồng bộ. Trong 3 năm tới, chỉ có các văn bảnpháp luậtmới được ban hành để đồng bộ hóa, trong khi đó, sẽ không có các văn bản nào được sửa đổi bổ sung. Do đó, thị trường sẽ vận hành ổn định về mặt pháp lý trong thời gian trung hạn; Các quy hoạch đã được thông qua như quy hoạch vùng Đông Nam bộ, quy hoạch Bình Dương, quy hoạch Đồng Nai, quy hoạch Long An, quy hoạch Tây Ninh, quy hoạch Bà Rịa – Vũng Tàu… là nền tảng cơ sở rất thuận lợi phát triển bất động sản vùng TP.HCM. Đến nay, chỉ còn quy hoạch TP.HCM đang chờ phê duyệt; Tốc độ đô thị hóa cao. TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều nằm trong nhóm các tỉnh có tăng trưởng kinh tế tốt, tốc độ đô thị hóa cao. Đô thị hóa tại Bình Dương đã đạt mức 85%, trong khi đó, cả nước đang có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 42 – 43%; Kiều hối về TP.HCM và vùng quanh TP.HCM lớn, ổn định. Năm 2023, kiều hối chảy về Việt Nam ước đạt khoảng 16 tỷ USD, riêng TP.HCM là khoảng 9,46 tỷ USD, tăng 43,3% so với năm 2022. 9 tháng đầu năm 2024, lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 7,4 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm trước; TP.HCM thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất cả nước. TP.HCM nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2023 đạt 5,85 tỷ USD. Tại Bình Dương, sau nửa nhiệm kỳ 2020 – 2025, tỉnh cũng thuộc nhóm địa phương dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 9,56 tỷ USD, vượt chỉ tiêu cả nhiệm kỳ, trở thành “điểm sáng” cho vùng Đông Nam Bộ trong phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19; Hệ thống cơ sở hạ tầng vùng TP.HCM được đầu tư lớn như đường cao tốc Long Thành – Bến Lức; đường Vành đai 3, đường Vành đai 4; các tuyến Metro; các đường quốc lộ đi qua TP.HCM. Về dài hạn là đường sắt tốc độ cao Hà Nội – TP.HCM; các cảng biển trên địa bàn TP.HCM; đường cao tốc TP.HCM – Mộc Bài…; Nhóm người trung lưu gia tăng, tỷ lệ người thuộc tầng lớp trung lưu tập trung ở các đô thị khá lớn. Từ đó, trong giai đoạn kinh tế phát triển, nhu cầu bất động sản của nhóm dân cư trung lưu tại TP.HCM và vùng TP.HCM tăng lên.
Cũng theo TS. Hồ Minh Sơn cần tiếp tục đẩy mạnh thể chế hóa các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là công cụ thuế và các công cụ tài chính phái sinh. Trước hết cần khẩn trương thông qua Luật Thuế bất động sản. Sau đó, cần nghiên cứu hiện thực hóa các công cụ tài chính phái sinh như chung chia sở hữu, quỹ tiết kiệm tương hỗ, hệ thống tái thế chấp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Ngoài ra, cần hiện thực hóa các cơ chế và đưa vào thực thi cơ chế thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển hạ tầng; cơ chế dùng ngân sách địa phương đầu tư cho công trình hạ tầng của Trung ương và công trình hạ tầng ngoài tỉnh trong liên kết vùng…
Tin rằng, sẽ đồng bộ hóa các quy hoạch trên địa bàn tỉnh, thành phố, bao gồm quy hoạch chung (theo Luật Quy hoạch 2017); quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024; quy hoạch ngành hoặc các ngành; quy hoạch đô thị theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Điều quan trọng nhất là cần được đồng bộ hóa các quy hoạch và đặt trên nền bản đồ giải thửa. Ngoài ra, cần tập trung rà soát, thống nhất, đồng bộ hóa kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng và sản xuất trên địa bàn tỉnh thông qua đồng bộ hóa quy hoạch và kế hoạch triển khai các quy hoạch, từ đó, có chương trình hành động cấp tỉnh về phát triển đô thị, nông thôn và các công trình hạ tầng, các dự án bất động sản…
(Bài xuất bản số T2, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam)
(Bài xuất bản số T2, đặc san Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông)
Hồ Chung – Hồ Huyền
