Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Hỏi – đáp pháp luật “Thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất – Nhà chung cư bị cháy, có được bố trí nhà tái định cư không”?

(HNTTO) – Sáng ngày 28/10/2024, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) thực hiện chuyên đề hỏi đáp pháp luật. Tại đây, các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE đã đặt hai câu hỏi liên quan đến Bộ luật Dân sự 2015 và Luật nhà ở…

Tại buổi thực hiện chuyên đề tham vấn pháp lý, các luật gia, luật sư, tư vấn viên và cộng tác viên tư vấn pháp luật thuộc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã nêu ra hai vấn đề liên quan và giải đáp cụ thể: Nếu người có nhu cầu thế chấp nhà nhưng không muốn thế chấp đất thì có được không và quy định nào để thực hiện điều này?. Bên cạnh đó, nếu nhà chung cư bị cháy, nổ không còn đủ an toàn để ở thì có được bố trí nhà tái định cư hay không?

Thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất được không?

Ảnh minh hoạ

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Căn cứ tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau: Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, chủ sở hữu đất có quyền thế chấp nhà mà không thế chấp đất. Tuy nhiên, việc thế chấp nhà mà không thế chấp đất sẽ phát sinh 2 trường hợp: Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất; Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Nhà chung cư bị cháy, có được bố trí nhà tái định cư?

Ảnh minh hoạ

Căn cứ tại Khoản 1, Điều 35 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định về đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở; Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

Theo đó, đối tượng được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở”.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ như sau: Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm: Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị; Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Do đó, chủ sở hữu nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ an toàn để ở thuộc trường hợp phải phá dỡ là một trong các đối đối tượng được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư.

Xác định công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân và doanh nghiệp rất quan trong. Qua đó, Viện IMRIC thường xuyên phối hợp Viện IRLIE giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật bằng nhiều hình thức về Bộ Luật dân sự năm 2015 và tuyên truyền pháo luật cho đối tượng có hoàn cảnh khó khăn. Tại chuyên mục hỏi – đáp pháp luật, các luật gia, luật sư, tư vấn viên, cộng tác viên pháp luật đã thông tin những nội dung dễ xảy ra tranh chấp dân sự có liên quan đến đời sống, sinh hoạt, làm ăn của người dân như: tranh chấp đất đai, mâu thuẫn sinh hoạt thường ngày giữa những hộ liền kề, những trường hợp được hưởng quyền thừa hưởng di chúc khi người thân qua đời, các thủ tục để xác nhận việc thay đổi họ, tên cho con. Bộ luật Dân sự năm 2015 là đạo luật cơ bản của hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia quan hệ đó. Bộ luật cũng ghi nhận các nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự, công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm các quyền dân sự theo Hiến pháp và pháp luật. Đồng thời, chuyên mục hỏi – đáp pháp luật còn được phổ biến một số nội dung của Luật phòng chống bạo lực gia đình; các nội dung về Bình đẳng giới trong gia đình và phòng chống bạo lực gia đình và một số văn bản có liên quan. 

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có ý nghĩa, tầm quan trọng và ảnh hưởng rất lớn tới phát triển kinh tế – xã hội và đời sống của nhân dân. Trung tâm TTLCC kỳ vọng góp phần nhỏquán triệt, tập huấn cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người dân và doanh nghiệp về các quy định mới của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản để hiểu đúng, đủ và thống nhất triển khai, đồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao nhận thức, trách nhiệm tạo sự đồng thuận trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật. 

Viện IMRIC – Viện IRLIE mong muốn, tại chương trình hỏi – đáp pháp luật, các doanh nghiệp hoặc người dân nghiêm túc lắng nghe, nghiên cứu và nắm bắt đầy đủ các nội dung cốt lõi của Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bên cạnh đó, tích cực tham gia trao đổi, thảo luận để các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật giải đáp và làm rõ những vấn đề còn vướng mắc, còn chưa rõ trong triển khai thực hiện. Các doanh nghiệp hiểu rõ hơn Luật và các văn bản hướng dẫn nhằm phát triển kinh doanh, nghiêm túc thực hiện các dự án phát triển nhà ở, phát triển thị trường bất động sản bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội ở các địa phương...

Tại chương trình, các doanh nghiệp đã được các luật gia, luật sư tuyên truyền, phổ biến các nội dung của: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định số 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Nghị định số 94/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư số 04/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Tin rằng, trong đời sống xã hội, pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng, vừa là công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, vừa tạo hành lang pháp lý an toàn, tin cậy, thuận lợi cho sự pháp triển kinh tế – xã hội. Ở nước ta, thời gian qua, cùng với việc không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, đưa pháp luật vào cuộc sống trở thành yêu cầu cấp thiết, vì vậy Viện IMRIC phối hợp Viện IRLIE và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm thực hiện thường xuyên, liên tục và hiệu quả./.

(Chuyên mục xuất bản số T11, đặc san Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông)

Văn Hải – Tuấn Tú (Tư vấn viên pháp luật thuộc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)