Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC): Thời gian sử dụng dự án được điều chỉnh dựa trên chất lượng công trình của Luật Nhà ở 2023

(HNTTO) – Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Cụ thể, đối với chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm trước đây, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình…Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Ảnh minh hoạ

Dưới góc độ pháp lý, Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm đã đưa ra những khuyến nghị xoay quanh tác động của Luật Nhà ở đến thị trường và công tác quản lý vận hành các dự án…

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản? 

Luật Nhà ở 2023 có thể giúp mọi hoạt động trên thị trường bài bản hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó, Luật còn hỗ trợ khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở… Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 góp phần giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền lẫn trách nhiệm giữa các bên liên quan đối với lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở…

Tuy nhiên, tác động của Luật sẽ mang tính dài hạn. Bởi, Luật này thực tế được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội thông qua thời điểm hiệu lực của Luật, chưa có nhiều văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể. Điển hình, có nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được công bố ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31/7/2024.

Trong đó, Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Về chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm như trước, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời các dự án xuống cấp.

Đồng thời, Luật mới cũng đưa ra nhiều thay đổi chất lượng trong công tác quản lý vận hành, như chi tiết hóa các khoản thu/chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý…Mặt khác, Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị được tách ra khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với Ban quản trị/chủ đầu tư để nhanh chóng đưa ra bảng tính chi phí dịch vụ mới đúng theo quy định của Luật.

Luật Nhà ở 2023 còn quy định toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, gồm lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe hai bánh, khu tiện ích thuộc sở hữu chung… phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Thế nhưng, những khoản thu này được bổ sung vào quỹ quản lý vận hành để bù đắp chi phí vận hành như trước đây. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý. Vì vậy, các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, phương án vận hành nhằm thích ứng với quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân.

Ngoài ra, thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Ban quản trị. Đơn vị quản lý vận hành cần đảm bảo và duy trì được chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Theo đó,sẽ thúc đẩy đơn vị quản lý chú trọng hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ để đáp ứng yêu cầu trước mắt mà còn để đảm bảo năng lực cạnh tranh cho việc gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.

Tác động thế nào tới cư dân về những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014. Cụ thể, sự tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân. Cùng với đó, những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Có thể khẳng định, việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị với đơn giá phí dịch vụ, giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí. Luật mới quy định nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ quản lý vận hành, sẽ góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc bảo trì những hạng mục chung. Qua đó, nâng cao được chất lượng cơ sở hạ tầng.

Quy định mới về việc công bố Kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị tại Hội nghị nhà chung cư đã yêu cầu các thành viên Ban quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ (không quá 3 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận), đảm bảo thành viên Ban quản trị phải nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.

Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã hướng dẫn Luật Nhà ở, trong đó yêu cầu chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe….Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng có thể đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Tương tự, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý. Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án được phân loại 1, 2 ,3. Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Song song với đó, có 5 tiêu chí bổ sung, như: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.

Để bảo đảm hiệu quả cho công tác tuyên truyền và phổ biến Luật Đất đai 2024, Viện Nghien cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) giao hai đơn vị trực thuộc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC), Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tiến hành các hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai thông qua nhiều hình thức như toạ đàm khoa học, hội thoại, trả lời thư, tuyên truyền trên các trang tin điện tử, mạng xã hội như: www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.bestlife.net.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; hai đặc san Khoa học Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập; Nghiên cứu Thị trường và Truyền thông nhằm tập trung triển khai thực hiện từ sớm; nâng cao nhận thức toàn dân, cộng đồng doanh nghiệp, cộng đồng doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE về Luật Đất đai và trách nhiệm của các cấp, ngành, địa phương trong việc thi hành Luật Đất đai. Theo đó, góp phần bảo đảm Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai được thực hiện thống nhất, đồng bộ, đi vào cuộc sống.

Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều. Đây là đạo luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường…của đất nước; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ với nhiều quy định khác của pháp luật. Luật Đất đai đã thể chế hóa cơ bản các nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Được thể hiện qua các quy định về đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…

Viện IMRIC và Viện IRLIE mong muốn thông qua việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật để đội ngũ tư vấn viên pháp luật, cộng tác viên pháp luật sẽ nắm bắt các kỹ năng và yêu cầu trong công tác TT, PBGDPL; kỹ năng TVPL và HTPL; kỹ năng phối hợp, kết nối trong hoạt động phổ biến, TVPL và HTPL miễn phí cho người dân về lĩnh vực đất đai. Đội ngũ tư vấn viên, cộng tác viên pháp luật  còn được phổ biến một số nội dung chính, những quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, như: Thu hồi đất và giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng; chuyển mục đích sử dụng đất; tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp đất đai; khiếu nại, khởi kiện liên quan đến xâm phạm quyền sử dụng đất…

Tin rằng, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, người dân được truyền tải những quy định pháp luật về đất đai một cách có chọn lọc, tập trung vào những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai 2024, có liên quan mật thiết đến quyền và trách nhiệm của người dân tại cơ sở. Điển hình, như quy định mới về việc bồi thường, thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất là cá nhân; quy định mới cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; quy định phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội; quy định bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường (như: bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở)…

Có thể thấy, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, đi vào đời sống. Thông qua hoạt động tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật giúp nhân dân nắm bắt và thực hiện tốt các chủ trương đường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai và góp phần ổn định an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương.

Văn Hải – Trần Danh