Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm: Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đâu – Đất thế chấp chuyển nhượng được không, nhà liền kề xây dựng gây thiệt hại cần làm gì?

(HNTTO) – Gần đây, một số tổ chức cá nhân đã gửi thư về Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE), Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC). Theo đó, nêu ba vấn đề liên quan đến bất động sản. Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin phúc đáp cụ thể sau:

Khi đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, vì một số lý do giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất có thể rơi vào các trường hợp cần đính chính giấy chứng nhận đã cấp. Cụ thể, có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận. Hiện nay, nhiều trường hợp đang thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng nhưng muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân lo lắng không biết có thể thực hiện được không? Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì. Đồng thời, khi nhà bên cạnh xây dựng gây thiệt hại thì cần phải làm gì…?

Cơ quan nào đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Ảnh minh hoạ

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm thực hiện việc đính chính Giấy chứng nhận đã cấp mà có sai sót về thông tin thửa đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai. Trình tự, thủ tục đính chính thực hiện theo quy định tại Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Căn cứ theo quy định nêu trên thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận là cơ quan có thẩm quyền đính chính Giấy chứng nhận đã cấp.

Căn cứ theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai 2013 như sau: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai; Trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại (4) mục này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại mục 1 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. 

Đất đang thế chấp chuyển nhượng được không?

Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo các quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Căn cứ vào Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này. Trong đó, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau: Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Cùng với đó, trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận; Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì không được bán, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Do đó, để mua được mảnh đất đã được thế chấp (bên chủ sở hữu mảnh đất chuyển nhượng đất để thanh toán nợ cho mẹ bạn) đang được thế chấp tại ngân hàng thì bạn yêu cầu bên thế chấp tới làm việc trực tiếp với Ngân hàng. Nếu được họ chấp thuận thì bên thế chấp được phép chuyển nhượng tài sản.Trong trường hợp này, để thực hiện việc mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi, có 2 cách thực hiện như sau: Bên thế chấp thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho mảnh đất đang thế chấp.Qua đó, chủ sở hữu mảnh đất tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là một tài sản bảo đảm khác và giải chấp mảnh đất đó.

Nhà liền kề xây dựng gây thiệt hại cần làm gì?

Ảnh minh hoạ

Trong quá trình xây dựng việc nhà kế bên xây nhà gây nứt tường, sụt lún có thể xảy ra. Trong Bộ Luật dân sự có quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Cụ thể, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường (Điều 605, Bộ Luật dân sự 2015).

Điển hình, nghĩa vụ chứng minh thiệt hại thuộc về bên yêu cầu bồi thường, phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho việc thiệt hại của mình. Trong quá trình thi công, yêu cầu chủ công trình phải áp dụng các biện pháp an toàn, nếu công trình thi công không đảm bảo an toàn có thể báo với chính quyền để tạm ngưng thi công. Nếu có thiệt hại xảy ra, người bị hại nên lập vi bằng về những thiệt hại nếu có. Đồng thời, hai bên sẽ tự thỏa thuận mức bồi thường cho nhau. Nếu không thỏa thuận được thì bên thiệt hại nên gửi đơn đến chính quyền địa phương giải quyết theo thẩm quyền. Trong trường không được nữa thì khởi kiện ra tòa nhưng đồng thời phải yêu cầu giám định để xác định mức thiệt hại cụ thể.

Căn cứ theo Điều 6 Thông tư 05/2015/TT-BXD về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ do Bộ Xây dựng ban hành: Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận; Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý; Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thi công xây dựng phải được tổ chức có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định thực hiện. Chủ nhà phải chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng. Do đó, bên bị thiệt hạinên xem xét và xác định nguyên nhân trực tiếp gây lún và nứt tường nếu là do công trình thi công củabên đang xây dựng thì hai bên có thể thống nhất biện pháp khắc phục, nếu không tự thống nhất được thì bên thiệt hại có thể khởi kiện ra tòa án huyện yêu cầu chủ công trình bên cạnh bồi thường ngay khi xác định được nguyên nhân trực tiếp là do nhà bên cạnh theo Điều 15 nghị định 180/2007/NĐ-CP.

Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị quy định về việc xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận như sau: Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại: Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án; Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định tại khoản 1, khoản 2 điều này phải bị đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b, khoản 1, điều 12 Nghị định này cho đến khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại. Theo Điều 627 Bộ luật Dân sự 2005 quy định việc bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau: Chủ sở hữu, người được chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại, nếu để nhà cửa, công trình xây dựng khác đó bị sụp đổ, hư hỏng, sụt lở gây thiệt hại cho người khác, trừ trường hợp thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng. Căn cứ vào hai quy định nêu trên, nếu nhà bạn trong quá trình thi công, xây dựng công trình xây dựng gây ảnh hưởng, thiệt hại đến nhà liền kề thì nhà bạn phải ngừng việc thi công và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra.

Về mức độ bồi thường thiệt hại: Do hai bên thỏa thuận, căn cứ theo quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra, cụ thể gồm: mức thiệt hại thực tế đối với công trình lân cận bị hư hỏng và các chi phí khác có liên quan. Hai bên có thể tự xác định mức thiệt hại của công trình liền kề nếu không tự xác định được mức độ thiệt hại thì một trong hai bên có thể thuê cơ quan định giá để xác định mức thiệt hại cụ thể để làm căn cứ bồi thường.

Trên đây là tư vấn của Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)nhằm tham vấn pháp luật liên quan bất động sản…Đây cũng là dịch vụ pháp lý được thực hiện với đội ngũ luật sư là các chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn nhà đất – bất động sản của chúng tôi. Tin rằng, với các luật sư có kính nghiệm trong các lĩnh vực: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng và các luật thuế liên quan…Chúng tôi cam kết mang lại giải pháp tối ưu, tốt nhất cho quý doanh nghiệp, các tổ chức và cá nhân khi tham gia vào thành viên sẽ được sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật bất động sản một cách thấu đáo nhất.

Luật sư Phạm Lan Thảo – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)