Viện IMRIC – Viện IRLIE và Trung tâm TTLCC tổ chức toạ đàm khoa học “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0”

(HNTTO) – Nhằm cung cấp thông tin về pháp lý ở các lĩnh vực bất động sản, du lịch nông nghiệp 4.0…Từ đó,hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp thành viên nói riêng hoạch định, triển khai hiệu quả các định hướng phát triển kinh doanh...Toạ đàm không “khô khan” và thuần lý thuyết, đã thu hút sự quan tâm và thảo luận sôi nổi trong suốt gần 5 tiếng đồng hồ. 

Ông Hồ Minh Sơn phát biểu khai mạc toạ đàm

Cụ thể, sáng ngày 30/09/2023, tại Khách sạn Dakruco (số 30, đường Nguyễn Chí Thanh, phường Tân Lập, Thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk), Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức toạ đàm khoa học có chủ đề “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0”…Tham dự có đại diện Sở VHTT&DL, Sở NN&PTNN, Sở Xây dựng, UBND TP. Buôn Ma Thuột; Hội bất động sản Đắk Lắk, Hội doanh nghiệp trẻ Đắk Lắk; hơn 100 doanh nghiệp tại tỉnh Đắk Lắk và 30 doanh nghiệp trên khắp cả nước.

Tiến sĩ Trần Anh Tuấn tham luận tại toạ đàm

Diễn giả của toạ đàm có Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng – Phó Chủ nhiệm Uỷ Ban Tài chính ngân sách Quốc hội (khoá 14); Tiến sĩ Vũ Văn Hoạ – Nguyên Phó tổng kiểm toán Nhà nước; Tiến sĩ Trần Anh Tuấn – Phó trưởng ban phong trào UBTWMTTQ Việt Nam (khoá 7&8); NSNA Lê Xuân Thăng – Phó Chủ tịch Hội VAPA (khoá 7&8), Cố vấn Viện IMRIC, Viện IRLIE; Tiến sĩ Lê Ánh Dương; Luật sư Lê Thuý Quỳnh – Giám đốc Cty Luật TNHH MTV PQD (Đối tác chiến lược Trung tâm TTLCC); Luật sư Phạm Lan Thảo – Trung tâm TTLCC.

Tiến sĩ Vũ Văn Hoạ tham luận tại toạ đàm

Về phía Viện IMRIC có Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng, Giám đốc Trung tâm TTLCC; ThS. Mai Thanh Hải – Phó Viện trưởng; Ông Phạm Trắc Long – Chánh Văn phòng, PGĐ Trung tâm TTLCC; TS. Lê Ánh Dương – Phó Chánh Văn phòng phụ trách miền Trung – Tây Nguyên; Bà Nguyễn Thị Huyền – Phó Chánh Văn phòng phụ trách miền Bắc. Về phía Viện IRLIE có Ông Hoàng Thanh Quý – Viện trưởng, Phó GĐ Trung tâm TTLCC; Bà Hồ Thị Thanh Tuyền – Phó Viện trưởng; Ông Hồ Vĩnh Chung – Phó Chánh Văn phòng, Chánh Văn phòng Trung tâm TTLCC; Bà Trần Thị Liên – Phó Chánh Văn phòng; Bà Hồ Thị Nhung – Chi nhánh Viện IRLIE.

Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng tham luận tại toạ đàm

Với phương châm và mục tiêu làm nhịp cầu nối hỗ trợ, trợ giúp pháp lý cho các Nhà đầu tư – kinh doanh BĐS nắm bắt được một số nội dung cơ bản nhất những quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư, mua bán BĐS; phòng tránh một số rủi ro pháp lý trong đầu tư; và hoạt động Thừa phát lại bổ trợ cho lĩnh vực kinh doanh. Tọa đàm được thực hiện theo chủ đề mở, hầu hết các doanh nghiệp và người dân tham gia đều được đưa ra câu hỏi liên quan đến các lĩnh vực pháp luật, tranh luận, phản biện để cùng đi đến thống nhất.

Tiến sĩ Lê Ánh Dương tham luận tại toạ đàm

Có thể thấy, trong suốt thời gian qua, thị trường bất động sản ở các vùng miền, nhất là ở các thành phố lớn có sự phát triển hết sức mạnh mẽ và nhanh chóng, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước cũng như lợi ích thiết thực cho người dân, doanh nghiệp nói riêng và công tác bảo đảm an sinh xã hội nói chung. Thế nhưng, trong quá trình phát triển ấy, bên cạnh những thuận lợi là cơ bản, hoạt động thị trường bất động sản, bất động sản du lịch, du lịch nông thôn cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc cần được các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ.

NSNA Lê Xuân Thăng tham luận tại toạ đàm

Khai mạc toạ đàm, Ông Hồ Minh Sơn khẳng định với sứ mệnh làm nhịp cầu nối trong việc xúc tiến đầu tư, thương mại xuất khẩu hàng hoá, hoạch định chiến lược truyền thông, xây dựng và lan toả hình ảnh quê hương&đất – người Việt Nam nói chung, Đắk Lắk nói riêng, Viện IMRIC, Viện IRLIE và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) luôn giữ vai trò lấy phát triển kinh tế trong sự nghiệp dựng nước và giữ nước của dân tộc ta làm trọng tâm. Đắk Lắk cũng là vùng đất “địa linh, nhân kiệt”, hàm chứa nhiều giá trị truyền thống lịch sử, văn hóa, anh hùng cách mạng và cũng là quê hương của nhiều bậc nhân sĩ trí thức nổi tiếng…Nhằm triển khai kế hoạch nhiệm vụ công tác năm 2023 của hai Viện và trung tâm về nghiên cứu Đề tài khoa học đối với kinh doanh bất động sản, bất động sản du lịch, du lịch nông nghiệp giai đoạn cuộc CMCN 4.0 phát triển như vũ bão, để góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản; tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ trung ương đến địa phương… Trong những năm qua, pháp luật của kinh doanh bất động sản đã được ban hành như: Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật du lịch 2017,…Hiện nay, hệ thống chính sách pháp luật về kinh doanh bất động có thể vẫn chưa theo kịp sự sôi động của thị trường chung, nhiều địa phương phải đúc rút kinh nghiệm, còn thiếu các quy định về pháp luật và thực tế còn tồn tại rất nhiều vấn đề cần giải quyết.

Quang cảnh toạ đàm

Tiến sĩ Trần Anh Tuấn cho rằng xác định rõ vai trò, tầm quan trọng của ngành bất động sản trong nền kinh tế, ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất; trong đó xác định rõ mục tiêu, nhiệm vụ quan trọng là hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ, khơi dậy tiềm năng và đảm bảo tính hợp lý, công bằng và hiệu quả. Nhằm cụ thể hoá quan điểm chỉ đạo của Trung ương Đảng, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết, chỉ thị giải quyết những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản; đồng thời chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan khẩn trương đề xuất sửa đổi các luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 đã có nhận định:“Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển nhanh”. Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ đạo, định hướng chính sách, pháp luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm Hồ Minh Sơn trưởng ban tổ chức, điều hành buổi toạ đàm

Tiến sĩ Vũ Văn Hoạ chia sẻ với diễn biến trên thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua và gần đây nhất là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, trường hợp đấu giá đất ở một số Khu đô thị hay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản,…đã cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định về: quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững. Nhìn chung, nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững. Có thể khẳng định, những chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đối với thị trường bất động sản là hết sức kịp thời. Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở với những chỉ đạo hết sức quyết liệt, cụ thể trên tin thần “giao tận tay, chỉ tận việc” cho từng bộ, ngành, cơ quan hữu quan trong tháo gỡ những khó khăn hiện tại của thị trường này.

Viện trưởng Viện IRLIE Hoàng Thanh Quý và Viện phó Viện IMRIC Mai Thanh Hải cảm ơn các doanh nghiệp thành viên đồng hành, hỗ trợ tạo đàm

Tiến sĩ Trần Anh Tuấn cho hay trong thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, cũng như phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có Công điện 1164 về tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản. Không chỉ có Công điện 1164 mà trước đó, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, ngay lập tức Thủ tướng đã có chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết. Cụ thể, Thủ tướng chỉ đạo Bộ có những cuộc họp để gặp gỡ, làm việc, lắng nghe các doanh nghiệp cũng như hiệp hội trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tại TPHCM và Hà Nội. Ngày 17/11/2022, Thủ tướng có Quyết định số 1435 thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương và các doanh nghiệp. Thủ tướng giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng. Ngay sau khi được thành lập, Tổ công tác khẩn trương và tích cực triển khai nhiệm vụ được giao. Trong 2 tuần liên tục sau đó, Tổ đã làm việc trực tiếp với 5 thành phố trực thuộc Trung ương và làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, Tổ làm việc và trao đổi trực tiếp với đại diện của các hiệp hội, các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính bất động sản. Qua đó, Tổ công tác cũng như các bộ, ngành đã nắm bắt được đầy đủ, cụ thể, rõ ràng thị trường bất động sản trên thực tế và các báo cáo Thủ tướng.

Luật sư Lê Thuý Quỳnh trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp tại toạ đàm

Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng phân tích phải nói là thị trường BĐS của chúng ta đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn. Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc. Chúng ta thấy thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Chẳng hạn như ở TPHCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.

Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Chúng tôi đặc biệt ấn tượng với Chính phủ trong nhiệm kỳ này, kể từ 6/2021 đến nay đã có 17 cuộc họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Chính phủ rất tập trung cho công tác xây dựng pháp luật và kết quả đã tạo được sự chuyển động ở các bộ, ngành. Chúng tôi cũng đánh giá rất cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Chúng tôi thấy rất ấn tượng là ngày 12-15/12/2022, trong 4 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Ngày 12 là công điện giải quyết vấn đề tín dụng, thúc đẩy để giải ngân vấn đề tín dụng; công điện ngày 13 là giải quyết vấn đề trái phiếu DN; công điện ngày 14 để tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và cuối cùng là công điện ngày 15 chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động, đặc biệt đứng trước tình trạng công nhân xây dựng, nhân viên môi giới bị mất việc làm trong giai đoạn vừa qua. Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Và mới đây, chúng tôi rất ấn tượng với Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022, chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS. Ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển KTXH của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, Tiến sĩ Dũng chia sẻ.

Tiến sĩ Vũ Văn Hoạ cũng nhận định với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập tổ công, chúng tôi đánh giá đây là một tổ đặc nhiệm để một giai đoạn ngắn hạn xử lý ngay những vấn đề cấp bách. Chúng tôi ấn tượng với những hành động rất kịp thời của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành trong tổ công tác và từ đó, chúng tôi có niềm tin là thị trường BĐS sẽ được tháo gỡ vướng mắc khó khăn. Trong hoạt động phát triển của thị trường bất động sản ở nhiều nước trong khu vực và thế giới, bên cạnh những thuận lợi thì những khó khăn, thách thức luôn đan xen, thậm chí nhiều hơn cả thuận lợi và nhiều quốc gia đã có những cách làm hay và sáng tạo trong tháo gỡ.

Ngoài ra, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Cho nên bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính, ví dụ như thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và có nguồn lực tốt phát triển thị trường bất động sản thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Do đó, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Về câu chuyện pháp lý. Việt Nam chúng ta có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ông Hồ Minh Sơn nhấn mạnh thêm điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản. Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp.

Thời gian qua, ở nhiều giai đoạn, nhiều thời điểm, thị trường bất động sản có sự phát triển “nóng”, nhà nhà, người người quan tâm tìm hiểu và đầu tư bất động sản. Từ đó dẫn tới nguồn tín dụng cho đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu bền vững. Vì vậy, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội bất động sản tỉnh Đắk Lắk nêu doanh nghiệp bất động sản phải làm gì? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình? Giá là bao nhiêu? Liệu người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.

Từ năm 2015 cho tới nay, thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, chúng ta hầu như không bố trí được nguồn vốn cho người mua nhà ở xã hội nên chúng ta thấy vướng, vì các quy định của chúng ta không đồng bộ. Ngay cả Luật Nhà ở quy định là nhà ở xã hội nhưng ngay khi ban hành Nghị định 100 năm 2015, Chính phủ lại quy định Ngân hàng Chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay ưu đãi để đầu tư nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020. Có nghĩa là Luật thì cho, Nghị định thì không, nên chúng ta vướng, Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng dẫn chứng thêm. Chẳng hạn việc thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn không xử lý được chuyện đất công nằm xem kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Mãi tới năm 2020 mới có Nghị định 148 sửa đổi cái này nhưng thực thi tới nay vẫn chưa ổn, chưa xong. Rồi Luật Đất đai quy định cơ chế xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này dẫn đến rủi ro cho cán bộ công chức trong thi hành công vụ, cho nên vừa rồi công tác tính tiền sử dụng đất tắc, dẫn đến doanh nghiệp không thể làm nghĩa vụ tài chính bổ sung, người mua nhà không được cấp sổ hồng. Tắc do cái quy định như thế.

Hay Luật Nhà ở năm 2014, trong suất thời gian từ ngày 01/7/2015 là ngày Luật có hiệu lực cho đến ngày 31/12/2020, Khoản 4 Điều 23 chỉ cho phép doanh nghiệp nào có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó trên thực tiễn 99% dự án nhà ở là đất hỗn hợp hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chứ làm gì có 100% đất ở, kiếm đâu ra một khu đất 1 ha là đất ở 100%?. Đất ở 100% ở TPHCM cao nhất là 5.000 m2, không có hơn. Do vậy, những dự án nhà ở lớn vài chục, vài trăm hecta là đất hỗn hợp. Trong khi đó, Luật Nhà ở đã quy định căn hộ chung cư, quy định rất chi tiết diện tích riêng chung, quản lý vận hành, bảo trì, v.v… Nhưng có một loại công trình xây dựng có chức năng lưu trú tương tự như căn hộ, chẳng hạn như căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn, văn phòng cho thuê, condotel… Nghị quyết 08 nói du lịch trở thành ngành công nghiệp mũi nhọn nhưng cơ sở hạ tầng của du lịch trước hết là cơ sở lưu trú và cơ sở lưu trú là BĐS du lịch. Tất cả những cái đấy chúng ta không điều chỉnh kịp thời. Vào tháng 1/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 02 xử lý cái vướng này. Kỳ này, Bộ Xây dựng nâng cấp lên trong Luật Kinh doanh BĐS để xử lý chuyện này, chúng tôi đang tiếp tục góp ý với Bộ cho hoàn thiện, Ông Hồ Minh Sơn dẫn chứng.

Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS bằng 2% giá trị hợp đồng. Nhưng Luật Thuế lại định danh thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS tính bằng 2% giá trị hợp đồng, có nghĩa là bất kể bán lời, bán hòa vốn hay bán lỗ đều phải nộp thuế. Chính điều này, thị trường BĐS không minh bạch và làm thất thu ngân sách nhà nước. Khi đã quy định thuế này, cách tính này thì người ta có xu thế khai thấp giá giao dịch, để 2 bên bán mua đều có lợi, chỉ thiệt là thiệt nhà nước. Cái thiệt thứ hai là thị trường BĐS không minh bạch. Luật Kinh doanh BĐS không tính vấn đề đặt cọc, không quy định đặt cọc. Thì họ lại áp dụng theo Bộ luật Dân sự, mà Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận đặt cọc bao nhiêu là do 2 bên. Trong khi Luật Kinh doanh BĐS bảo là mua bán phải làm hợp đồng, thanh toán đợt đầu không quá 30%. Luật Kinh doanh BĐS quản lý rất chặt nhưng lại thiếu khoản đặt cọc, chúng tôi lại phải kiến nghị. Lỗ hổng pháp luật này giờ Bộ Xây dựng tiếp thu rất tốt, đưa vào dự thảo luật rồi, Ông Hồ Minh Sơn phân tích.

Tại toạ đàm, các đại biểu đã đánh giá rất cao Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ TN&MT trình dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, rồi giao Bộ Xây dựng trình 2 nghị định rất quan trọng: Nghị định sửa đổi các nghị định có liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và một nghị định rất thiết thực là nghị định quy định về quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội hiện nay nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác.

Có thể khẳng định, mối quan hệ giữa nông nghiệp và kinh doanh bất động sản ở góc độ quan hệ tài sản, quan hệ của chủ thể trong kinh doanh bất động sản và các mô hình liên kết. Về quan hệ tài sản, đất đai là tư liệu sản xuất chính của nông nghiệp. Tài sản gắn liền với đất đai nông nghiệp gồm: Công trình tạm, cây lâu năm. Người nông dân thường bị động, thiếu thông tin, thiếu độ nhạy kinh doanh, thiếu hỗ trợ (yếu thế), quản lý tài chính kém. Họ là đối tác “bất đắc dĩ” trong quản lý, khai thác vận hành du lịch nông nghiệp. Họ có nhiều va đập xã hội về văn hoá, lối sống, kiến trúc, chức năng, được nhận nhiều giá trị gia tăng từ mô hình này nhưng cũng hứng chịu tệ nạn và bất ổn.

Tiến sĩ Lê Ánh Dương cho biết Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đã nhấn mạnh: “Phát triển du lịch là trách  nhiệm của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, của toàn xã hội, có sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của các cấp ủy đảng; phát huy mạnh mẽ vai trò động lực của doanh nghiệp và cộng đồng dân cư, sự quản lý thống nhất của Nhà nước; tập trung nguồn lực quốc gia cho phát triển du lịch”. Tại quyết định số 922/QĐ-TTg ngày 02/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chương trình phát triển du lịch nông thôn trong xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021-2025, Chính phủ cũng đưa ra mục tiêu mỗi tỉnh, thành phố phấn đấu có ít nhất 01 điểm du lịch nông thôn được công nhận gắn với lợi thế về nông nghiệp, văn hóa, làng nghề.

Ông Hồ Minh Sơn nhận định du lịch và bất động sản có mối quan hệ hữu cơ. Những giá trị vùng bất động sản là tài nguyên cho du lịch bao gồm cảnh quan, văn hóa, tài nguyên thiên nhiên, khí hậu. Du lịch tác động theo hướng tăng hoặc giảm giá trị vùng bất động sản. Người hiểu về du lịch có thể đầu tư bất động sản tốt, ngược lại thì không. Dịch vụ du lịch khi kết hợp với bất động sản sẽ tạo thành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Hiện nay, nhà nông – người làm du lịch – người làm bất động sản chưa kết hợp với nhau. Việt Nam chưa có bất kỳ nghiên cứu căn bản nào có đủ phạm vi, chiều sâu để ứng dụng về bất động sản du lịch nông nghiệp, dường như chưa có tổ chức nào đứng ra để quy tụ với cách làm thực chất. Vì lẻ đó, chưa thiết lập được thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp.

Bà Nguyễn Thị Mai Thanh – CEO Ban Mê Green Farm Đắk Lắk cho rằng mô hình kinh tế Nông nghiệp – Du lịch là đích đến của Kinh doanh bất động sản nhưng cũng là công cụ, cách thức phát triển của kinh doanh bất động sản. Bởi, các nguồn lực cần được sắp xếp đúng, hài hoà, ở đúng thời điểm của chính sách và/hoặc thời điểm thị trường bất động sản và cần vận dụng tối đa tài nguyên nhân văn và tài nguyên tự nhiên, vận dụng sáng tạo chính sách và tri thức xã hội, tạo chuỗi giá trị trong từng mô hình để kinh doanh ở thị trường nội địa và thế giới. Khi du lịch nông nghiệp Việt Nam được phát triển xứng tầm sẽ góp phần tạo thêm nhiều việc làm cho người dân, tăng thu nhập cho các nông hộ. Từ đó,thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn. Đặc biệt, phát triển du lịch nông nghiệp đúng nghĩa sẽ còn giữ gìn, bảo tồn các di sản, phát triển văn hoá truyền thống của các dân tộc Việt Nam. Việc đẩy mạnh phát triển du lịch nông nghiệp cũng là giúp Việt nam đón đầu xu hướng chuyển dịch du lịch của thế giới; tạo ra các sản pẩm du lịch khác biệt cho Việt Nam gia tăng khả năng cạnh tranh; thúc đẩy phát triển các ngành liên quan đến du lịch và nông nghiệp như vận tải hàng hoá, tiêu dùng, giáo dục…

Du lịch nông thôn không chỉ cần bất động sản mà cần gắn với các giá trị văn hóa vật thể và phi vật thể, tạo ra các gói sản phẩm du lịch đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của khách du lịch. Khi tạo ra các sản phẩm du lịch ở vùng nông nghiệp, nông thôn, thu hút được khách du lịch trong nước và quốc tế thì mới tạo ra giá trị kinh tế cao, đặc biệt là nguồn thu ngoại tệ. Ngoài ra cũng cần làm rõ, giá trị bất động sản nâng lên như thế nào khi gắn với phát triển du lịch nông nghiệp. Việt Nam có lợi thế là nông nghiệp, có 85% diện tích phục vụ nông nghiệp, điều này cũng tạo ra lợi thế cho ngành du lịch, phát triển theo hướng đa dạng và bền vững hơn.

Ông Hồ Minh Sơn thông tin Việt Nam hiện có gần 2.000 điểm du lịch nông thôn. Để thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp, cần tuyên truyền, quảng bá nhiều hơn, để nâng cao nhận thức của người dân và các nhà đầu tư. Cần sự vào cuộc từ Trung ương đến địa phương để thu hút các nhà đầu tư. Khi có sự tham gia của đông đảo nhà đầu tư, thì giá trị đất đai cũng được tăng lên. Hơn hết, cần xây dựng, hoạch định chính sách bài bản để phát triển bền vững về sau. Mặc dù có tiềm năng, lợi thế lớn và được nhiều du khách tham gia, nhưng từ thực tế cho thấy, các hoạt động du lịch nông nghiệp vẫn mang tính chất tự phát, nhỏ lẻ, manh mún, trùng lặp. Sản phẩm du lịch nông nghiệp chưa thực sự hấp dẫn du khách và chưa được chú trọng về thương hiệu. Cùng với đó, giá trị nông nghiệp bản địa, văn hóa truyền thống bản sắc, sự tinh tế, chuyên nghiệp chưa được nghiên cứu bài bản để tạo ra các sản phẩm có chất lượng phục vụ du khách. Nhiều mô hình du lịch nông nghiệp đã được khai thác trong nhiều năm nhưng không được đầu tư làm mới, chủ yếu vẫn dựa vào môi trường sinh thái tự nhiên đã làm giảm đi sức hấp dẫn du khách.

Tham luận tại toạ đàm, NSNA Lê Xuân Thăng chia sẻ cũng giống như Khởi sự kinh doanh, để có một thương hiệu tốt các doanh nghiệp phải chuẩn bị một chiến lược hình ảnh đầy đủ, cụ thể. Và bắt đầu bằng việc liệt kê những đặc điểm của thương hiệu bất động sản của doanh nghiệp, xác định rõ đặc điểm nổi bật nhất (hoặc đặc điểm mà doanh nghiệp có nhiều tiềm lực để biến nó trở nên nổi bật nhất), tập trung toàn diện để xây dựng nó thành điểm khác biệt thương hiệu. Mỗi nhân viên được xem là một đại sứ thương hiệu tuyệt vời trong mắt khách hàng. Trước khi nhớ tới thương hiệu, khách hàng thường sẽ ấn tượng bởi phong thái, niềm tin và tình yêu thương hiệu của chính nhân viên. Vì thế, doanhnghiệp phải khiến nhân viên của mình yêu thương hiệu bằng tình yêu gắn bó và bằng cả trái tim.Người lãnh đạo nên chia sẻ với nhân viên của mình những lý do thương hiệu ra đời, giá trị mà thương hiệu muốn mang tới cho khách hàng, điểm khác biệt mà thương hiệu theo đuổi,…Hãy “truyền lửa” tình yêu cho nhân viên bằng nhiệt huyết, hành động, bằng chính trái tim và con người bạn. Từ khác biệt này, hãy bắt đầu xây dựng kế hoạch cụ thể trong chiến lược xây dựng hình ảnh thương hiệu và thực hiện từng bước. Khi đó, du lịch bất động sản, bất động sản du lịch hoặc du lịch nông nghiệp 4.0 của Đắk Lắk nói riêng và cả nước nói chung mới thu hút du khách, tiềm năng bất động sản sẽ dễ dàng trở lại thời hoàng kim.

Tại toà đàm, hầu hết các doanh nghiệp đều đồng tình việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế pháp luật thì Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo và giao cho các bộ, ngành để hoàn thiện hệ thống đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, hoạt động của thị trường, doanh nghiệp bất động sản. Thực hiện những nhiệm vụ này, các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai và hoàn thiện. VÍ dụ, Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ Xây dựng…Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành rà soát nghiên cứu sửa đổi thời gian tới như Luật Đất đai sửa dổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và những luật khác. Với việc sửa đổi các luật này thì hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tốt hơn.

Với tinh thần như vậy, Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm cảm ơn các chuyên gia, các nhà quản lý, quý doanh nghiệp và các nhà tài trợ đã tham gia và có những ý kiến rất sâu, rất thẳng thắn về các vấn đề thị trường bất động sản, du lịch nông nghiệp để giải quyết khó khăn và tiếp tục phát triển thị trường bất động sản, thu hút du khách một cách lành mạnh, đóng góp cho sự phát triển kinh tế của đất nước./.

Văn Hải – Trần Danh