Luật sư Phan Đức Hiếu – Cố vấn Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC): Bất cập khi mua nhà thông qua hình thức vi bằng, nhiều rủi ro tiềm ẩn

(HNTTO) – Việc mua bán nhà đất thông qua hình thức vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, hầu hết nhà đất thuộc trường hợp sổ hồng chung, đất đang thế chấp ngân hàng hoặc nhà xây dựng sai phép…Người mua sẽ phải đối mặt với việc nhà đất bị thu hồi, cưỡng chế, không được phép sửa chữa, không thể bán lại…

Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực việc giao dịch mua bán nhà đất. Ảnh minh hoạ

Chia sẻ góc nhìn pháp lý, luật sư Phan Đức Hiếu (Đoàn luật sư Hà Nội) – Cố vấn Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) cho biết, có thể thấy vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác (Khoản 2 Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP). Trong đó, có 3 trường hợp mất trắng nhà ở vì mua bằng vi bằng, điển hình: Nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng; Một nhà bán cho nhiều người; Người thuê nhà, lấy nhà đi bán…

Theo luật sư Hiếu chia sẻ, đây là trường hợp nhà ở thuộc diện “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà; sau đây gọi gọn là “sổ hồng chung”)…Do đó, sau khi bán nhà cho nhiều người mua thì người đứng tên trên “sổ hồng chung” mang đi thế chấp tại Ngân hàng, trong trường hợp không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng sẽ xiết nợ các căn nhà trên. Như vậy, những người mua nhà bị mất trắng tài sản của mình vào tay Ngân hàng. Đồng thời, các Thừa phát lại (TPL) rất “dễ tính”, chỉ cần bản photo giấy tờ nhà thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Bởi vậy, người ta photo giấy tờ nhà ra thành nhiều bản rồi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền cao chạy xa bay. Cuối cùng nhiều người mua lại đi tranh chấp 01 căn nhà.

Bên cạnh đó, nhiều người vì lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua thiệt hại trong tương lai, nên mua nhà giấy tờ tay với giá thấp nhưng cho thuê cũng bằng giá với nhà có sổ hồng (tỉ suất lợi nhuận cao). Đó cũng chính là mảnh đất màu mỡ để kẻ gian kiếm tiền, kẻ gian sẽ thuê nhà đó và tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác (chủ nhà ở xa, chủ nhà lâu lâu mới đến…) và rao bán căn nhà mình đang thuê với giá rẻ bằng bản photo giấy tờ nhà (có thể tạo giả, hoặc xin chủ nhà một bản với lý do để làm thủ tục tạm trú…). Nhiều người ham của rẻ mà không biết “của rẻ là của ôi”, kẻ gian lấy tiền xong thì cao chạy xa bay, khi đấy chủ nhà và người mua nhà từ kẻ gian lại lao vào vụ tranh chấp mà không biết bao giờ sẽ xong, luật sư Hiếu chia sẻ thêm.

Điển hình, trường hợp của ông TVU (cư trú tại quận 7, TP.HCM), vào năm 2019 ông có mua một căn nhà tại phường Phú Mỹ, quận 7. Do căn nhà nằm trong dãy nhà kiên cố, đẹp như một dự án phân lô, bán nền nên ông tin tưởng đây là căn nhà đầy đủ hồ sơ pháp lý, ông đã mua bằng hình thức mua bán lập vi bằng.

Theo luật sư Phan Đức Hiếu, theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020 có quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó, TPL được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc. Đồng thời, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Trong khi đó, tại khoản 3 Điều 2 Chương I Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại. Theo đó, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật…

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020 quy định các trường hợp không được lập vi bằng. TPL không được lập vi bằng trong trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. TPL cũng không được lập vi bằng trong trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…Trước đây, có một số văn phòng TPL lập vi bằng chứng kiến việc mua bán và giao nhận tiền liên quan đến bất động sản. Về sau, việc lập vi bằng như vậy đã bị một số người dân nhầm tưởng đây là hợp đồng mua bán nhà đất. Chính lẻ đó, Sở Tư pháp TP.HCM từng có văn bản nhắc tất cả văn phòng TPL trên địa bàn TP.HCMvề vấn đề này. Cụ thể, TPL không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật” – luật sư Hiếu cho biết.

Luật sư Phan Đức Hiếu dẫn chứng theo Khoản 4 Điều 37 Mục 2 Chương IV Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, quy định rõ: “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”. Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Mục 1 Chương XI Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013) nhấn mạnh hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Mặt khác, tại Điều 122 Mục 1 Chương VIII Luật Nhà ở 2014 (Luật số: 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014), nêu rõ trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay), LS Hiếu nói.

Cũng theo luật sư Hiếu cho biết theo khoản 2 Điều 117 Chương VIII và Điều 122 Chương VIII Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015) thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch. Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên vì: Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực; Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Văn Hải – Công Danh