Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC giải đáp thắc mắc pháp luật quy định như thế nào khi người ngoài bị căng dây cấm đi vào đường nội bộ của chung cư?

(HNTTO) – Trong thời gian gần đây, có nhiều cư dân hiện đang sinh sống ở một số khu dân cư, cụm dân cư là chủ các doanh nghiệp thành viên Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE), Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm “TTLCC” (thuộc Viện IRLIE) đã gửi thư thắc mắc hiện có nhiều tòa nhà chung cư được đưa vào vận hành và khai thác với cơ sở hạ tầng (vườn hoa, đường đi bộ, bể bơi…) khá rộng rãi, thoáng mát và sạch sẽ. Tuy vậy, gần đây, một số chung cư đã căng dây yêu cầu bảo vệ không cho người bên ngoài đi vào với lý do đây là đường nội bộ của tòa nhà. Xin hỏi pháp luật quy định thế nào khi người bên ngoài chung cư bị căng dây, cấm đi vào đường nội bộ của khu chung cư?

 Một góc chung cư Skygarden 3. Ảnh minh hoạ

Giải đáp vấn đề này, Tiến sĩ – Nhà báo, Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng Quản lý Viện IRLIE, Viện trưởng Viện IMRIC, Giám đốc Trung tâm TTLCC, Tc Nhiếp ảnh và Đời sông cho rằng trong suốt thời gian qua tại nhiều khu đô thị đã xảy ra tranh chấp về lối đi, chỗ đỗ xe dẫn đến xô xát gây thương vong cho một số cá nhân. Theo đó, có thể phân biệt thành 2 loại đường nội bộ trong khu chung cư là đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư và không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định về đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Điều 7 Thông tư 02/2016/TTT-BXD quy định: Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt; Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này; Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Do đó, phần không gian công cộng này sẽ được chia làm 2 trường hợp. Nếu nó thuộc diện tích bàn giao cho Nhà nước quản lý sau khi đi vào hoạt động việc cấm người không phải là cư dân đi vào trong khu vực công cộng của chung cư là chưa đúng, bởi nếu Nhà nước quản lý thì đây là không gian sinh hoạt chung của mọi công dân. Cùng với đó, nếu phần diện tích này không thuộc diện bàn giao Nhà nước, mà là sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư: ban quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu của nhà chung cư thực hiện việc quản lý theo quy chế quản lý nhà chung cư, vận hành chung cư.

Cũng theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khuyến nghị việc cấm hay không cấm người ngoài vào sẽ tùy quyết định của hội nghị nhà chung cư, khi ban hành các quy định, nội quy chung cư. Vì vậy, ban quản lý hoàn toàn có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ…Trong đó, có việc hạn chế việc đi lại của người dân khi đi qua khu đô thị, ấn định các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử phạt với các phương tiện vi phạm. Chung cư vẫn cho người ngoài vào rút tiền ATM, vào siêu thị, vào chơi tennis và đá bóng trong sân cỏ nhân tạo…nhìn chung chỉ cho phép vào sử dụng dịch vụ có trả tiền.

Nhằm quản lý nhà chung cư được chặt chẽ thì ban quản lý cần triển khai nội quy chung cư theo Điều 1 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư như sau: Chủ sở hữu nhà chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này; Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này: Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và có trách nhiệm đăng ký tạm trú tại cơ quan công an phường sở tại theo quy định; Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp Luật về các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này. Các quy định áp dụng đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng dịch vụ, thương mại: do chủ đầu tư; Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng thêm.

Đồng thời, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho rằng tại Điều 3 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD có quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư, thì người ở chung cư phải tuân theo các quy định như sau: Sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng; Không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư; Tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định; Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp Luật về nhà ở 2014; Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn PCCC của nhà chung cư; Các quy định khác: Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư (nếu có). Khi gặp sự cố có thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban quản trị, đơn vị quản lý nhà chung cư để xử lý. Trường hợp gặp sự cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư thì phải thực hiện theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫn thoát hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi an toàn.

Ngoài ra, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn có quyền và nghĩa vụ như sau: Yêu cầu Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư; Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp Luật; Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành; Đóng đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định của pháp Luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ. Do vậy, không những chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải tuân theo nội quy của ban quản lý chung cư mà kể cả khách ra vào nhà chung cư hoặc những người lưu trú trong thời gian ngắn cũng phải thực hiện đúng quy định như trên. Trong trường hợp vi phạm các quy định nội quy tùy mức độ vi phạm sẽ bị xem xét xử lý theo quy định pháp luật và yêu cầu bồi thường, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn chia sẻ thêm.

Do đó, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khuyến nghị thêm nếu đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, ban quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu của nhà chung cư thực hiện việc quản lý, nếu đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước. Song song đó, cần xem xét đến trách nhiệm của chính quyền địa phương cũng như các cơ quan quản lý có liên quan, nhất là việc quản lý về phần diện tích chung của khu dân cư, diện tích nơi đỗ xe… Bởi vì, để xảy ra tình trạng này cũng xuất phát từ việc lơ là, không sát sao trong việc quản lý các khu đô thị nói chung của chính quyền địa phương. Việc kiểm tra, giám sát việc chấp hành quy định tại các khu đô thị cũng như xác định đúng và đủ nhu cầu sở hữu xe tô của người dân để đưa ra các quy định cụ thể của cơ quan quản lý là vô cùng cần thiết. Từ đó, vừa đảm bảo trật tự an toàn giao thông tại khu đô thị, chung cư, vừa đảm bảo quyền lợi cho cư dân cũng tránh được những hậu quả pháp lý đáng tiếc có thể xảy ra.

Trắc Long – Công Danh