ThS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC: Có hay không việc phải bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư?

(HNTTO) – Trong suốt những ngày qua, Khu dân cư Skygarden 1&2 (Khu dân cư Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phong, quận 7, TP.HCM) đã tiến hành bỏ phiếu thành lập ban quản trị nhà chung cư. Nhiều cư dân đã đặt câu hỏi có hay không việc phải bắt buộc thành lập ban quản trị?

Ảnh chung cư Skygarden 1

Hiện nay, trong các văn bản quy định về chung cư, không có định nghĩa cụ thể về ban quản trị nhà chung cư. Thế nhưng, có thể hiểu, ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động vì mục đích chung của nhà chung cư, là đại diện cho toàn bộ các chủ sở hữu của toà nhà chung cư đó.

Chia sẻ về điều này, ThS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống cho rằng căn cứ theo Thông tư 02/2016/TT-BXD thì ban quản lý chung cư được hiểu là đơn vị được chủ đầu tư lập ra hoặc thuê bên thứ ba để quản lý và vận hành chung cư (quản lý các vấn đề như bảo trì, phí quản lý….giữa cư dân và chủ đầu tư). Khác với ban quản lý, ban quản trị được lập theo Luật Nhà ở.

Có thể thấy hiện nhiều người còn nhầm lẫn giữa ban quản trị chung cư và ban quản lý chung cư và liệu chung cư thì có phải có ban quản trị để đảm bảo quyền lợi cho người dân hay không?

Theo ThS. Hồ Minh Sơn cho biết đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu: Thì cần đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quản lý, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật và quyết định của Hội nghị nhà chung cư, báo cáo về việc thu, chi khoản kinh phí này trước hội nghị nhà chung cư; Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư; Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư/đơn vị có chức năng sau khi đã được hội nghị chung cư lựa chọn.

Đặc biệt, nếu nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý thì ban quản trị nhà chung cư thực hiện thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; Ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung và giám sát công việc này; Thu thập,tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng, cung cấp dịch vụ nhà chung cư và phối hợp với cơ quan chức năng, cá nhân, tổ chức có liên quan để xem xét, giải quyết; Phối hợp xây dựng nếp sống văn minh, trật tự, an toàn xã hội với chính quyền địa phương, tổ dân phố; Thực hiện quy chế hoạt động đã được thông qua, không được tự ý bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị chung cư; Hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí hợp lý khác theo quyết định của hội nghị nhà chung cư; Chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định; Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật, ThS. Hồ Minh Sơn dẫn chứng thêm. 

Mặt khác, ThS. Hồ Minh Sơn cho rằng đối với chung cư có một chủ sở hữu: Cần đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng, cung cấp dịch vụ nhà chung cư và phối hợp với cơ quan chức năng, cá nhân, tổ chức có liên quan để xem xét, giải quyết; Phối hợp xây dựng nếp sống văn minh, trật tự, an toàn xã hội với chính quyền địa phương, tổ dân phố; Thực hiện quy chế hoạt động đã được thông qua, không được tự ý bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị chung cư; Hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí hợp lý khác theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Ngoài ra, chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định; Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Theo điều 41 thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và khoản 20 điều 1 thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng quy định về quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư, cụ thể: Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây: Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư; Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;

Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này; d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư; Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định; Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận; Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. ThS. Hồ Minh Sơn dẫn chứng thêm…

Trong đó, Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật; Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này, ThS. Hồ Minh Sơn cho hay. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.”

Do đó, không có định nghĩa cụ thể hiện nay về ban quản trị nhà chung cư, tuy nhiên có thể hiểu đây là tổ chức do các chủ sở hữu căn hộ chung cư bầu ra để đại diện cho họ. Theo Luật Nhà ở thì tùy từng trường hợp mà có bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư hay không. Điển hình, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì việc thành lập ban quản trị hay không phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư. Thành phần bao gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

Như vậy, việc bầu ban quản trị nhà chung cư sẽ được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu.

Cũng theo ThS. Hồ Minh Sơn cho rằng trong điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu cần thực hiện theo những bước sau đây: Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn trên mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Dịp này, ThS. Hồ Minh Sơn chia sẻ thêm: Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Tương tự, đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp không đủ thì trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư. Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo số lượng đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư; trường hợp không đủ số người tham dự thì trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp xã, phường tổ chức hội nghị nhà chung cư, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư riêng.

Trong đó, tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

ThS. Hồ Minh Sơn cho biết thêm: Điều kiện và thủ tục thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Căn cứ pháp luật; Luật Nhà ở 2014; Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thông tư 28/2016/TT-BXD Sửa đổi, bổ sung…một số quy định của quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Bên cạnh đó, Luật gia Hồ Minh Sơn Điều kiện thành lập Ban quản trị. Căn cứ Điều 103, Luật Nhà ở năm 2014: Đối với nhà chung cư có (i) nhiều chủ sở hữu và (ii) từ 20 căn hộ trở lên thì bắt buộc thành lập Ban quản trị; Đối với nhà chung cư có (i) một chủ sở hữu hoặc (ii) có nhiều chủ sở hữu nhưng dưới 20 căn hộ thì không bắt buộc thành lập Ban quản trị. Thủ tục thành lập Ban quản trị: Căn cứ Điều 17, 22 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, các bước thành lập Ban quản trị như sau: Bước 1: Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận; Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận; Bước 3: Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động và đăng ký con dấu.

Sau khi thành lập Ban quản trị thì cần lập hồ sơ bao gồm: Văn bản đề nghị của Ban quản trị; Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu ban quản trị; Danh sách các thành viên ban quản trị; họ tên Trưởng ban và Phó ban quản trị; Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Thời hạn xem xét yêu cầu công nhận Ban quản trị nhà chung cư: 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Luật gia Hồ Minh Sơn hướng dẫn thêm.

Trần Danh