ThS. Hồ Minh Sơn: Cần sự hài hoà để người dân, doanh nghiệp yên tâm khi Luật Đất đai (sữa đổi), quy định áp thời hạn sở hữu chung cư đi vào cuộc sống

(HNTTO) – Theo ThS. Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE); Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh&Đời sống phía Nam cho biết theo Nghị quyết 18 – NQ/TW coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và thị trường bất động sản rõ ràng là phải đề cập trên ba mối quan hệ móc xích nhau…Cụ thể, quyền sử dụng đất- tài sản gắn liền với đất- giao dịch…

Dự thảo Luật đất đai cần có sự hài hoà để người dân, doanh nghiệp không băn khoăn?

Theo ThS. Hồ Minh Sơn cho hay Luật Đất đai không thể giải quyết hết mọi vấn đề nhưng khi đọc luật này, người ta phải hiểu được trong chu trình này cái gì thuộc về đất đai, cái gì thuộc về các luật khác liên quan. Qua đó, nhằm bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số luật có liên quan, hiện đã có nhiều ý kiến của các chuyên gia đóng góp nhiều ý kiến thẳng thắn với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội – cơ quan giúp Quốc hội “gác gôn” các dự án luật.

Mới đây, tại tỉnh Hòa Bình, đã diễn ra buổi hội thảo nhằm đóng góp ý kiến về dự thảo Luật đất đai (sữa đổi). Tại đây, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải cho rằng, ông đã tiếp xúc với nhiều dự án nước ngoài, các chuyên gia nước ngoài đều nói đi sang bất kỳ quốc gia nào và điển hình ở Việt Nam, họ đọc Hiến pháp và Bộ luật Dân sự trước. Khi thấy bộ luật này bảo đảm quyền sở hữu và giao dịch rồi, người ta mới sang xem Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp. Nhưng khi đọc Luật Đất đai, người ta lại hoang mang về câu chuyện, vậy người ta xây dựng công trình, tạo dựng tài sản trên đất thì như thế nào?

Theo ông Nguyễn Hồng Hải từng cho hay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không thể đồng nhất người sử dụng đất có nghĩa là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, như thế là không đúng thị trường. Nhắc lại quyền của người nước ngoài – vấn đề được thảo luận nhiều trước đó, ông Hải cũng đồng tình là có thể hạn chế tối đa quyền sử dụng đất của họ.

Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải, nhấn mạnh: “Thế nhưng người ta đầu tư hàng tỷ đô la vào đây thì người ta phải được sở hữu những gì được tạo ra trên đất. Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, nguyên tắc dân sự đều thừa nhận như thế. Có nghĩa là trên thực tế người sử dụng đất có thể là một, nhưng người sở hữu tài sản trên đất có thể là N chứ không phải là một. Luật phải cho họ chuyển dịch (quyền sở hữu) vì Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đều cho phép chủ sở hữu được chuyển dịch một phần hay toàn bộ”. Ông Hải còn cho biết thêm, để chuyển dịch được, họ phải chứng minh được cái gì là tài sản của chính họ, cái gì phải cần ý kiến người khác, phải minh bạch được tài sản trên đất, tức là cơ chế đăng ký.

Trong khi đó, ThS. Hồ Minh Sơn chia sẻ Luật Nhà ở chỉ quy định về chế độ nhà ở. Luật Lâm nghiệp chỉ quy định chế độ rừng trên đất nhưng lại không quy định về chế độ đất đai tức là gắn giữa đất đai và tài sản trên đất thành một khối chế độ pháp lý đất đai. Do đó, Luật Đất đai quy định điển hình thông qua chế độ đăng ký đất đai. Ông Sơn, nhấn mạnh: “Trong dự thảo Luật rất nhiều chỗ chỉ quy định dành riêng cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản trên đất chính là người sử dụng đất. Tuynhiên, những nhà đầu tư trên đất sẽ rất nhiều rủi ro, hoặc người ta e ngại”.

Cũng theo ThS. Hồ Minh Sơn viện dẫn khoản 4 Điều 3 về bồi thường sử dụng đất, dự thảo quy định đây là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền hoặc bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất khác tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi theo quy định của Luật này. Như vậy, khi thu hồi đất không tính toán việc bồi thường cho chủ sở hữu tài sản trên đất. Trên thực tế, nhiều dự án thu hồi đất không thực hiện được chính vì người sở hữu tài sản trên đất không ủng hộ. Đồng thời, khái niệm bồi thường sử dụng đất phải tính cả những ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất và ảnh hưởng đến người có quyền khác trên đất.

Theo ThS. Hồ Minh Sơn cũng chỉ ra một số bất cập khác. Điển hình, dự thảo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế lại có những ngoại lệ.Theo quy định, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nếu chủ dự án chưa được cấp giấy nhưng đã được quyết định giao đất rồi thì vẫn được phép thế chấp. Hiện nay, cơ quan nhà nước vẫn làm thế chấp với dự án chưa giao sổ nhưng đã có quyết định giao đất. Các văn phòng đất đai vẫn đăng ký bình thường, không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó, luật không cho phép người nước ngoài được đứng tên chứng nhận sổ đỏ đất được thừa kế nhưng cho họ chuyển nhượng đi để thu hồi giá trị. Thế nhưng, người ta làm gì có giấy để thực hiện chuyển nhượng? Chắc chắn người nước ngoài khi được hưởng thừa kế, bán đất thuộc thừa kế của mình đi vì họ không được phép đứng tên trên sổ đỏ, họ buộc phải chuyển nhượng. Đây là trường hợp Luật Đất đai cho phép không cần phải sổ đỏ.

Mặt khác, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải cũng cho rằng khi dự thảo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần quy định ngoại lệ. Nếu quy định bao trùm khi có hiệu lực vướng thực tế lại không thực hiện được. Cũng theo ông Hải cũng dẫn kinh nghiệm quốc tế là trên thế giới có địa dịch công và địa dịch tư, địa dịch công có nghĩa là nếu nhà nước xây dựng tàu điện ngầm qua không gian ngầm, không làm ảnh hưởng đến bề mặt trên không của người có đất đó, chỉ giới hạn chiều cao và giới hạn về xây dựng, không thu hồi đất. Trường hợp nhà nước chỉ thu hồi khoảng không bên dưới để xây dựng tàu điện ngầm hoặc đường thoát nước thì bề mặt bên trên, không gian bên trên vẫn phải giữ nguyên. Nhưng hiện nay trong quy định về thu hồi đất đai lại dùng chung là thu hồi quyền sử dụng đất dẫn đến người dân phản ứng.

Chia sẻ thêm điều này, ThS. Hồ Minh Sơn cho biết lần sửa đổi này, cần phải có cơ chế phân tích rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi toàn bộ quyền sử dụng đất, trường hợp nào nhà nước chỉ thu hồi một phần, hoặc là không gian ngầm. Qua đó, cần phải căn cứ vào nhu cầu của nhà nước sử dụng tầng không gian nào, nếu nhà nước sử dụng hết tất cả các tầng không gian, kể cả không gian ngầm, bề mặt và không gian trên không…Có thể, do tính chất đặc biệt của công trình mà người ta thu hồi không thể chỉ sử dụng một tầng được thì nhà nước mới thu hồi quyền sử dụng đất nói chung, còn đâu chỉ áp dụng thu hồi một phần.

Song song đó, ThS. Luật gia Hồ Minh Sơn khuyến nghị “phần thu hồi đất đai phải phân tách rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi một phần, trường hợp nào nhà nước thu hồi toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định như hiện nay thì làm cho người dân rất trăn trở. Hiện tại, rất nhiều trường hợp khi giao dịch, khi động đến đất đai thì người ta cho rằng cần căn cứ theo Luật Đất đai, mở Luật Đất đai ra bảo Luật không quy định thế là không thực hiện. Đặc biệt, Bộ Luật dân sự lại quy định trong trường hợp luật liên quan không quy định thì các quy định trong bộ luật này được áp dụng.

Cần cân nhắc quy định áp thời hạn sở hữu chung cư

Trước đề xuất quy định thời gian sở hữu căn hộ chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu căn hộ chung cư…Theo đó, cử tri TP.HCM đã đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu tham mưu Chính phủ trình Quốc hội xem xét thật kỹ trước khi thông qua quy định trên.

Qua đó, Bộ Xây dựng cho biết trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Để bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư, dự thảo đã quy định một số nội dung như: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở triển khai sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Vì lẽ đó, luật không áp dụng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (tức là được sở hữu ổn định lâu dài như quy định hiện hành). Theo Bộ Xây dựng, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình được dư luận rất quan tâm và đã nhận được nhiều ý kiến.

Ngoài ra, theo dự thảo Luật còn bổ sung quy định rõ xử lý nhà chung cư khi hết hạn sở hữu. Trường hợp cơ quan kiểm định xác định còn đủ điều kiện sử dụng thì được tiếp tục gia hạn sở hữu nhà chung cư. Trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng phải phá dỡ thì chấm dứt quyền sở hữu căn hộ và xử lý, điển hình: Nếu khu đất vẫn theo quy hoạch được xây dựng nhà chung cư thì các chủ sở hữu được thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mới; trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo pháp luật về đất đai.

Phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này vẫn giữ nguyên nhà chung cư có thời hạn sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định. Theo Bộ Xây thông tin: “Sau khi có ý kiến góp ý liên quan đến nội dung này, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp, cân nhắc thận trọng, đảm bảo hợp hiến, tính thống nhất đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân để báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định”.

Về hai phương án trên, Chủ tịch Hội HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới. HoREA cho rằng nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê…Vì cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai.

Theo Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo (thời hạn) dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Từ đó giúp các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không gây tâm lý bất an trong xã hội. Ông Châu giải thích, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị, đa số người Việt muốn để lại cho con cháu. Sâu xa hơn, điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai. Chủ tịch Hội HoREA, nhấn mạnh: “Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình, có thể dẫn đến hàng loạt những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở”.

Tương tự, để đóng góp ý kiến đối với hai phương án trên, ThS. Luật gia – Nhà báo Hồ Minh Sơn cho hay miếng đất hay căn hộ đều là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Ông Sơn phân tích, nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Cứ một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán.

ThS. Hồ Minh Sơn phân tích “Theo quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Ông Sơn đề nghị cơ quan chức năng nên quan tâm đến gốc của vấn đề là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch… Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi. Từ đó, cho thấy không nên vì mỗi luật riêng mà làm tổng thể, nên đi từ gốc, tỉa bớt cành; Theo quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác. Quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên nay sửa, mai sửa”.

Dịp này, ThS. Hồ Minh Sơn phân tích thêm đối với thời hạn sở hữu nhà chung cư cần phân biệt thời hạn sở hữu, còn quyền sở hữu không nên động đến vì đất sẽ gắn quyền với lô đất đó. Ông Sơn trăn trở, nên áp dụng thế nào để phân biệt chung cư 70 năm hay 50 năm. Ai là người thẩm định? Vì, quyết định vì liên quan đến giá mua, giá bán chung cư 50 năm đương nhiên có giá thấp hơn 70 năm.

Tin rằng, Cơ quan soạn thảo Luật sẽ đánh giá tác động của việc quy định chung cư có thời hạn bởi những chung cư hiện không chi phối bởi luật mới. Người dân sẽ đổ xô đi mua chung cư vô thời hạn và giá chung cư này sẽ bị đẩy lên. Chắc rằng, cơ quan chức năng sẽ điều tiết…

Văn Hải – Trần Danh