Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC: Cần phát triển thị trường bất động sản bền vững– Làm đòn bẩy thúc đẩy tăng trưởng
(HNTTO) – Trong hai năm qua, thị trường bất động sản phát triển tích cực, cần quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường bất động sản, đồng thời cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung-cầu bất động sản.
Ảnh minh hoạ
Theo dự báo từ nay đến cuối năm 2022 và trong trung – dài hạn thị trường BĐS sẽ tương đối khả quan nhờ thể chế, chính sách ngày càng được quan tâm hoàn thiện (nhất là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu…); đà phục hồi và phát triển kinh tế rõ nét với tăng trưởng kinh tế năm 2022-2023 có thể đạt khoảng 7% và duy trì 6,5% giai đoạn 2024-2025; quá trình đô thị hóa đang phục hồi và diễn ra mạnh mẽ; quy hoạch được quan tâm hơn; cơ sở hạ tầng tiếp tục được ưu tiên là một trong ba đột phá chiến lược…
BĐS là ngành kinh tế quan trọng, có tính lan tỏa cao, có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính, việc phát triển thị trường an toàn, hiệu quả và bền vững luôn là mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý cũng như DN, nhà đầu tư. Đặc biệt, luôn hình thành tứ giác liên thông giữa “ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – BĐS” do có liên quan chặt chẽ.
Chia sẻ với chúng tôi, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) cho rằng, ngành ngân hàng dành khoảng 20% vốn để cho vay lĩnh vực BĐS với 60-65% tài sản đảm bảo tín dụng là BĐS, vốn hóa của các ngân hàng thương mại niêm yết chiếm 24,4% vốn hóa thị trường chứng khoán (TTCK); DN BĐS đi đầu hoặc thứ hai trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), nhóm ngành BĐS chiếm 17,2% tổng vốn hóa TTCK; DN bảo hiểm có thể là nhà đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu BĐS, cũng có thể là công ty mẹ của ngân hàng, công ty chứng khoán… Mối liên thông này góp phần tạo ra kênh huy động vốn, phân bổ vốn hiệu quả, hệ sinh thái tài chính – BĐS đa dạng, tạo cơ hội phát triển nhưng cũng có thể tăng rủi ro đối với thị trường tài chính, thị trường BĐS…bất động sản lâu nay trước dịch đóng góp 4, 5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan…hiện còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản.
Theo Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cho rằng tính lan tỏa lớn, theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019. Đồng thời, tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản, tôi rất đồng tình với phát biểu ban đầu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường này và ngược lại. Bên cạnh đó, bất động sản thu hút đầu tư nước ngoài, bình quân năm thu hút 11% vốn FDI, nếu tính từ khi chúng ta mở cửa nền kinh tế, đến nay vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam chúng ta, như vậy chúng ta thấy vai trò rất lớn, đương nhiên nếu bất ổn thì chúng ta sẽ rất khó khăn.
Được biết, có 10 rủi ro, bất cập chính trên thị trường, đó là: nợ TPDN đến hạn phải trả trong đó khoảng 35% là của DN BĐS; quan hệ cung – cầu còn lệch pha; hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS chậm được hoàn thiện; chính sách phát triển, quản lý BĐS chưa phù hợp; công tác quy hoạch, phát triển BĐS theo quy hoạch, quản lý đô thị còn nhiều hạn chế; tài chính BĐS chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung – dài hạn hiệu quả; năng lực, tư duy và hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường BĐS còn nhiều bất cập; thủ tục hành chính còn rất phức tạp, tốn kém; các thị trường khác có tính chất hỗ trợ thị trường BĐS phát triển chưa đồng bộ; hệ thống thông tin, dữ liệu, chuyển đổi số chưa được quan tâm xây dựng, khai thác.
Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh :“Năm 2022, theo dữ liệu của Fiingroup, nợ TPDN đến hạn phải trả là 123,4 nghìn tỷ đồng, năm 2023 là 232 nghìn tỷ đồng, 2024 là 227,4 nghìn tỷ đồng, trong đó khoảng 35% là của DN BĐS. Bên cạnh đó, khi thị trường TPDN đóng băng hoặc thu hẹp đối với DN BĐS, thì rủi ro “vỡ nợ” là khá lớn và nguy cơ lan truyền sang các lĩnh vực khác như xây dựng, chứng khoán, ngân hàng, du lịch… là cao. Có thể thấy, tài chính BĐS, bao gồm các công cụ thuế, phí, nguồn vốn, phái sinh tài chính…, chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung – dài hạn hiệu quả. Với tài chính – nguồn vốn BĐS hiện nay còn tồn tại 4 vấn đề chính. Trong đó, khâu định giá BĐS thiếu phương pháp luận sát thị trường, thiếu các tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến khó áp dụng tỷ lệ đặt cọc, ký quỹ, cho vay, thu thuế… phù hợp.Tương tự, chưa đánh thuế BĐS thứ hai trở đi hay đánh thuế đầu cơ nên dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa chưa điều tiết được thị trường, nhất là quan hệ cung – cầu và phân bổ thu nhập. Ngoài ra, chưa phân loại phân khúc BĐS khác nhau để có chính sách điều tiết, thuế và tín dụng phù hợp. Bốn là, công cụ và khâu huy động vốn chưa đa dạng, vẫn chủ yếu tập trung nhiều vào tín dụng ngân hàng và TPDN. TPDN mới phát triển mạnh 3-4 năm gần đây, nhưng đang bị chững lại.
Theo Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cho biết, cần quan tâm giảm thiểu rủi ro nợ TPDN bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các DN nói chung và DN BĐS nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ; qua đó giảm thiểu rủi ro “domino” cho nhà đầu tư và các lĩnh vực liên quan khác. Xử lý nghiêm nhưng phải khôn khéo, nghệ thuật đối với các vụ việc vi phạm trên TTCK, TPDN vừa qua, để vừa giảm thiểu tác động tiêu cực, vừa đảm bảo công bằng và củng cố niềm tin nhà đầu tư. Song song đó, có kế hoạch, giải pháp giải quyết căn cơ, điều tiết quan hệ cung – cầu BĐS. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, đền bù….) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp…
Đặc biệt, cần phát triển đồng bộ, hiệu quả các công cụ, định chế và thị trường tài chính BĐS. Theo đó, thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính BĐS mới như Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS), thành lập trung tâm thông tin, dữ liệu và dự báo thị trường BĐS; quan tâm phát triển thị trường vốn (TTCK và TPDN) tạo nguồn vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, cho đầu tư cơ sở hạ tầng và lĩnh vực BĐS; cho phép thí điểm một số sản phẩm, huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS…). Cùng với đó quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Cần sớm nghiên cứu, có lộ trình phù hợp, khả thi đối với việc áp thuế BĐS nhằm chống đầu cơ, phân bổ thu nhập…; và thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, giải pháp này cũng là tăng khả năng chống thất thu thuế, giảm tham nhũng…Ông Sơn chia sẻ thêm.
Tin rằng, với việc ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; giống như thị trường vốn, thì thị trường bất động sản phải minh bạch, chuyên nghiệp.
(Bài xuất bản tập san in Thương trường và Doanh nghiệp thuộc Viện IMRIC số T8/2022)
Văn Hải – Ngọc Danh
