Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC: Người dân có thể khởi kiện khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ làm sổ đỏ
(HNTTO) – Pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà.
Cư dân chung cư Tecco Skyvillen bức xúc, căng băng rôn, biểu tình gay gắt tố chủ đầu tư không làm thủ tục cấp sổ đỏ cho cư dân sau hơn 5 năm nhận nhà.
Điển hình, trong thời gian vừa qua, dư luận không khỏi xôn xao trước thông tin đối với việc cư dân chung cư Tecco Skyvillen (toạ lạc tại xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội) bức xúc tố chủ đầu tư Tập đoàn Tecco – Chi nhánh Hà Nội không làm thủ tục cấp sổ đỏ cho cư dân sau hơn 5 năm nhận nhà.
Chia sẻ về điều này, Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) qua theo dõi câu chuyện trên thì trước hết chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với người dân, phải bồi thường thiệt hại do chậm cấp sổ hồng và phải hoàn thiện pháp lý để làm thủ tục ra sổ. Người dân không được cấp sổ hồng có thể kiện chủ đầu tư vì vi phạm nghĩa vụ này theo hợp đồng đã ký. Vụ việc trên, cần được giải quyết bằng một vụ điều tra hình sự để làm rõ trách nhiệm của các bên. Bản án của tòa cũng sẽ đưa ra hướng giải quyết cụ thể cho vụ việc này. Theo đó, nếu chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ hoặc người mua nhà gặp thiệt hại do sự chậm trễ này, người dân có thể khởi kiện.
Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua. Đồng thời, tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ đỏ” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng, ông Sơn khẳng định. Theo Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao “sổ đỏ”).
Có thể thấy, tại TP. Hồ Chí Minh đã cấp sổ hồng cho khoảng hơn 110.000 căn hộ (trên tổng số 191.348 căn). Hiện còn 81.332 căn chưa cấp. Trong số này có 5.386 căn chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung. Có 10.019 căn không được cấp do thuộc loại hình bất động sản mới như: officetel, shop house… Ngoài ra, có 17.515 căn không đủ điều kiện cấp do chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, quy mô căn hộ, cơ cấu sử dụng đất…
Theo tìm hiểu của Viện IMRIC và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) cho thấy, năm 2022 số lượng hồ sơ nộp xin cấp giấy chứng nhận tăng đột biến so với năm 2021, từ 28.835 hồ sơ lên 38.144 hồ sơ. Trong đó, nổi lên một số vướng mắc trong công tác giải quyết hồ sơ ảnh hưởng đến tiến độ cấp sổ hồng. Cụ thể, số lượng hồ sơ một lần nộp tương đối lớn (từ 50 – 300 hồ sơ) trong khi quy định thời gian giải quyết một hồ sơ không quá 15 ngày làm việc. Ngoài ra, máy móc, trang thiết bị để xử lý hồ sơ đã cũ, cấu hình yếu, nhân sự làm công tác chuyên môn còn mỏng dẫn đến không đáp ứng được việc đảm bảo tiến độ.
Theo tìm hiểu vụ việc trên, chủ đầu tư đã yêu cầu cư dân thanh toán hết 100% giá trị hợp đồng mua nhà, trong đó 5% tiền làm thủ tục cấp sổ đỏ. Vì tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư, nhiều người dân đã đóng 100% giá trị hợp đồng. Theo thông tin của người dân cho biết, kể từ thời điểm mua nhà đến này đã 6 năm, toàn bộ cư dân chưa nhận được sổ đỏ theo cam kết.
Về vấn đề này, Ông Hồ Minh Sơn cho biết căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp “sổ đỏ”. Để tránh những rủi ro về pháp luật luật trước khi mua nhà tại các dự án, ông Sơn khuyến nghị vấn đề pháp lý rất quan trọng đối với dự án bất động sản.
Cũng theo ông Sơn cho hay, việc chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ cho người mua chung cư là một vấn đề phổ biến và đáng quan tâm trong lĩnh vực bất động sản. Người mua chung cư thường mong muốn sở hữu sổ hồng để khẳng định quyền sở hữu và tận hưởng đầy đủ quyền lợi từ căn hộ đã mua. Thế nhưng trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn hoặc trì hoãn quá trình cấp sổ đỏ, khiến người mua chung cư bối rối và lo lắng về tình trạng pháp lý của căn hộ mình đã mua. Nguyên nhân của việc chậm cấp sổ đỏ có thể do chủ đầu tư xây dựng các dự án không tuân thủ quy định pháp luật hoặc công trình chưa được nghiệm thu mà đã đưa người dân vào ở. Hầu như vẫn còn có một số chủ đầu tư thực hiện thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ, và chưa giải quyết được việc thế chấp này…
Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định rất rõ người mua nhà phải đóng đủ 95% theo giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ để làm sổ đỏ. Tại quy định tại Khoản 7 của Điều 26 Luật Nhà ở và Khoản 4 của Điều 13 thể hiện trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ số tiền theo như thỏa thuận, chủ đầu tư dự án phải tiến hành làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua hoặc người thuê mua căn hộ, trừ trường hợp người mua hoặc người thuê mua tự nguyện tiến hành thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận. Nếu căn hộ được xây dựng để cho thuê, chủ đầu tư có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Theo quy định của luật có quy định rõ quy trình để được nhận sổ đỏ đó là sau khi đủ hồ sơ, trong thời gian 7 – 15 ngày các cơ quan chức năng có trách nhiệm hoàn tất và cấp hồ sơ, ông Sơn chia sẻ.
Theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính nếu chậm cấp sổ đỏ cho người mua nhà sau khi đã bàn giao nhà ở và đất cho người mua, hoặc sau khi người mua đã thanh toán đủ theo thỏa thuận. Theo đó, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu chậm làm sổ đỏ từ 50 ngày đến 6 tháng. Nếu chậm từ 6 tháng đến 9 tháng, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Trong trường hợp chậm từ 9 tháng đến 12 tháng, phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 500 triệu đồng. Và nếu chậm hơn một năm, phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Ông Sơn, nhấn mạnh: “Cần đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ, người mua căn hộ chung cư có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và yêu cầu hoàn tất việc giao sổ đỏ cho người mua căn hộ…
Tin rằng, Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm luôn mong muốn người mua căn hộ khi phát hiện chủ đầu tư tiếp tục vi phạm về nghĩa vụ, thì có thể nộp đơn kiến nghị tới cơ quan thanh tra xây dựng ở các địa phương hoặc UBND cấp có thẩm quyền để yêu cầu can thiệp. Cùngvới đó, trong hợp đồng mua bán có quy định về phạt vi phạm khi chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ hoặc người mua gặp thiệt hại do sự chậm trễ này, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện…Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) luôn sẵn sàng hỗ trợ tham vấn pháp lý nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mọi người dân.
Văn Hải – Trần Danh
