TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng Viện IMRIC: Năm 2023 – “Cơ hội vàng” của bất động sản nghỉ dưỡng

(HNTTO) – Mới đây, Hội Môi giới BĐS VN (VARS) đã công bố báo cáo, năm 2022 phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm mới. Nguồn cung chủ yếu từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường. Đồng thời, các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng là phân khúc tâm điểm của thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng năm 2022. Theo báo cáo, VARS nhận định lượng giao dịch sản phẩm căn hộ du lịch chưa tốt như kỳ vọng vì còn điểm nghẽn về pháp lý trong bối cảnh ngành du lịch chưa phục hồi. Theo đó, mức giá bán sơ cấp dao động 17-167 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức 35-167 triệu đồng/m2. Năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình 12%-15% so với năm 2021.

Ảnh minh họa. Nguồn: internet

Tiến sỹ. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam dự báo trong 06 tháng đầu năm 2023 sẽ là “cơ hội vàng” của những cá nhân, doanh nghiệp có sẵn tiền hoặc có thể vay ngân hàng đầu tư mua bất động sản, đặc biệt phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có vị trí đắc địa, diện tích phù hợp, tính thanh khoản nhẹ tại các khu vực tiềm năng…hứa hẹn sẽ là phân khúc có tiềm năng sinh lời hấp dẫn. Đây sẽ là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư thông thái có tầm nhìn đầu tư bền vững và chiến lược ngắn hạn.

Mặc dù, những khó khăn đến từ việc thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất của thị trường bất động sản. Thếnhưng, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người mua. Vì vậy bức tranh bất động sản kỳ vọng sẽ có bước khởi sắc trong năm 2023. Năm 2023, Quốc hội sẽ thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản: luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở…nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý. Với những chính sách và đường hướng triển khai quyết liệt, thị trường bất động sản sớm có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ, Tiến sỹ Hồ Minh Sơn cho hay.

Đồng thời, động thái nới lỏng chính sách “zero-COVID” của Trung Quốc mới đây cũng là một tín hiệu tích cực cho ngành du lịch. Theo đó, mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng phục hồi sau thời gian dài ngủ đông. Trải qua gần ba năm kiên trì với chính sách “zero-COVID”, kể từ đầu tháng 12-2022, nhiều TP tại Trung Quốc đã nới lỏng các biện pháp phòng, chống dịch. Động thái mở cửa lại nền kinh tế của Trung Quốc đang tạo ra nhiều cơ hội tăng trưởng cho các nền kinh tế giao thương với thị trường rộng lớn này, trong đó có Việt Nam (VN). Trước đó, trong giai đoạn dịch bệnh lượng khách du lịch sụt giảm nghiêm trọng cũng phần nào khiến thị trường BĐS nghỉ dưỡng thiếu đi động lực tăng trưởng.

Tiến sỹ Hồ Minh Sơn cho rằng năm 2023 phân khúc bất động sản công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ “lên ngôi” và 06 đầu năm 2023 sẽ là “cơ hội vàng” để các nhà đầu tư “xuống tiền” để chọn cho mình những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tốt nhất vì “đáy” của bất động sản đang được xác lập từ quý 4/2022 và sẽ khởi sắc từ quý 2/2023. Trong đó, nhiều chính sách pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đang trong quá trình sửa đổi. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thấu hiểu về 5 nguyên nhân ảnh hưởng đến những biến động trên thị trường bất động sản trong năm 2022: Vấn đề vướng mắc về pháp lý. Điều này đã làm cho nguồn cung gặp khó khăn, tạo điều kiện cho một số người lợi dụng cơ hội để tăng giá. Theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung có vấn đề thì nguồn cầu cũng sẽ chịu những ảnh hưởng; Nguồn lực về tài chính của chủ đầu tư Việt Nam còn khá yếu, phải dùng những vốn vay đến từ các bên khác, trong đó chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Song song với đó, vẫn cần huy động vốn từ khách hàng, từ thị trường chứng khoán và trái phiếu. Dẫn đến khi các nguồn vốn huy động bị “tắc”, các chủ đầu tư bị thiếu vốn để triển khai dự án; Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề về hoạch định chiến lược phát triển các sản phẩm. Điển hình, chiến lược chưa có sự bài bản, chưa đi vào nhu cầu thực của khách hàng. Hệ quả của việc này là thiếu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, trong khi những sản phẩm không có nhu cầu hoặc quá cao so với nhu cầu thực lại bị tồn đọng quá lớn; Nhiều thông tin chưa chính xác về thị trường gây bị sốt nóng, phát triển ảo. Đây là câu chuyện của những doanh nghiệp bất lương, muốn kinh doanh kiếm lời một cách chóng vánh. Khi gốc rễ đã có vấn đề, các mắt xích liên quan như nhà phân phối, môi giới bất động sản cũng bị kéo theo, cũng phải “cò lái” để có thể nhanh chốt giao dịch với khách hàng. Vì vậy, bất động sản gặp phải những trục trặc cục bộ ngắn hạn và khiến những người có nhu cầu đầu tư thật, ở thật gặp khó khăn khi tiếp cận thị trường; Trong đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp của những người làm việc trong lĩnh vực bất động sản. Một bộ phận nhân lực rất quan trọng trong lĩnh vực này chính là môi giới.

Theo Tiến sỹ Hồ Minh Sơn phân tích về việc 7 yếu tố dành cho nghề, dù thị trường lên hay xuống thì vẫn phải gắn bó chứ không rời bỏ thị trường, cụ thể: Chuẩn bị một tâm thế đúng đắn khi bước chân vào nghề bất động sản. Xuất phát từ tâm thức, phải coi đây là một nghề giúp tạo ra giá trị cho xã hội và kiên trì theo nghề. Có thể bước đầu chịu thua thiệt nhưng đến khi đầu tư thành công thì sẽ gặt hái được “trái ngọt”; Tâm thế đúng đắn mới có thể đưa ra tư duy dài hạn về nghề. Nên lưu ý đây phải là tư duy đầu tư chứ không phải tư duy lướt sóng, đầu cơ; Tư duy đúng đắn sẽ có thái độ đúng đắn. Khi đó, nhà đầu tư sẽ tìm tòi để tiếp thu thêm kiến thức về bất động sản, bao gồm: Các loại hình sản phẩm, phân khúc của thị trường, kiến thức về tài chính, marketing, nhân sự, công nghệ, phong thủy… Từ đó nắm rõ thời thế, cơ hội của bản thân để người ta đưa ra những “đòn đánh” chính xác. Có thể thấy, chỉ từ một lĩnh vực địa ốc nhưng đã liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác; Kiến thức về bất động sản một cách bài bản cần phải nghiên cứu trong vòng ít nhất 2 năm thì mới hiểu một cách cơ bản. Bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ với tài chính. Bên cạnh đó, thấu hiểu nhiều lĩnh vực khác như quy hoạch, môi trường, phong thủy, công nghệ, xây dựng, luật,…; Kiến thức sẽ sinh ra các kỹ năng cần thiết để phục vụ cho công việc; Vấn đề về công cụ. Muốn đi đường dài trên thị trường cần phải có các công cụ hỗ trợ để thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp, bài bản; Yếu tố tinh thần. Người kinh doanh bất động sản phải có một tinh thần “thép” để vững vàng tâm lý khi đi đầu tư và chống chọi lại với những biến động lên xuống của thị trường.

Có thể thấy, năm 2023 quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng VN sẽ phụ thuộc vào việc tăng cường tần suất hoạt động các chuyến bay trong nước và quốc tế. Đặc biệt, với sự trở lại của lượng khách từ các thị trường truyền thống như Trung Quốc, Đông Bắc Á sẽ là yếu tố tác động tích cực. Sản phẩm nghỉ dưỡng có tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần cá nhân tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Theo thống kê, thị trường này có gần 200.000 đơn vị gồm condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng…

Cùng với đó, tại Hội nghị toàn quốc về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp vào tháng 8/2022 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Vì vậy, điều chúng ta cần làm bây giờ là chờ đợi, những người hiện tại rất cần nhà để ở thì có thể tính đến phương án tiếp tục đi thuê. Song song đó, nhiều doanh nghiệp có tiếng cũng đã tham gia cùng Chính phủ vào sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2023. Đây cũng là điều tất yếu khi doanh nghiệp buộc phải “xắn tay” vào công cuộc hoàn thành những mục tiêu chính của thị trường bất động sản thay vì chỉ tập trung phát triển những phân khúc không đáp ứng nhu cầu thực của đa phần người mua.

Từ đó, Tiến sỹ Hồ Minh Sơn khẳng định với xu hướng phát triển này hoàn toàn khả thi bởi 3 lý do, điển hình: Nhu cầu sở hữu bất động sản nhà ở giá rẻ của người dân vẫn là rất lớn; Sự vào cuộc của Chính phủ sẽ đem lại những tác động tích cực trên diện rộng; Các doanh nghiệp đang ở tâm thế bắt buộc phải làm. Sở dĩ như vậy bởi vì nếu lại tiếp tục sản xuất ra những sản phẩm địa ốc không có người mua thì dòng tiền doanh nghiệp sẽ “chết”. Ngoài ra, cơ hội phục hồi thì phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang chờ đợi khung pháp lý hoàn chỉnh. Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung về giao dịch, kinh doanh các loại BĐS là công trình căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự du lịch…

Cũng theo Tiến sỹ Hồ Minh Sơn khuyến nghị khung pháp lý cho condotel là rất cần thiết nhưng trước hết Nhà nước, cơ quan soạn thảo luật phải xác định rõ mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng hay kinh doanh BĐS. Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch… phải nhắc tên, quy định địa vị pháp lý cho loại hình BĐS này thì mới quản lý thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo vướng mắc về sau. Điều này, chó thấy nếu có pháp lý hoàn chỉnh, quyền lợi và trách nhiệm của khách hàng lẫn chủ đầu tư rõ ràng thì thị trường mới phát triển bền vững.

Như vậy, chính sách, pháp lý được khơi thông sớm chắc chắn sẽ có sự bứt phá, tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư. Luật cần có những quy định rõ về các loại hình BĐS nghỉ dưỡng mới như quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, tiến độ bàn giao…Tin rằng, khi pháp luật có quy định cụ thể sẽ góp phần tạo tâm lý ổn định cho nhà đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Tiến sỹ Hồ Minh Sơn mong mỏi để đón lượng khách lớn, du lịch VN cần chuẩn bị tốt về nguồn nhân lực đang thiếu. Các tỉnh, thành phố cần có chính sách hỗ trợ xúc tiến quảng bá tốt hơn về du lịch để thu hút, tạo thiện cảm cho du khách…

Năm 2023, khi ngân hàng có room tín dụng mới thì thị trường bất động sản mới có thêm các giao dịch từ những người mua nhà ở thực. Lượng giao dịch sẽ không bùng nổ vì sau những cuộc đua huy động vốn thì lãi suất cho vay mua nhà cũng tăng lên đáng kể. Với những yếu tố trên, chắc rằng năm 2023 thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh, minh bạch hơn nhờ những sửa đổi về Luật đất đai và động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ … góp phần giúp bất động sản thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn trong thời gian tới. Do vậy, năm 2023 là thời điểm mà giới chuyên gia, doanh nghiệp đều đặt niềm tin vào sự phục hồi của thị trường địa ốc. Mặc dù vậy, thị trường được đánh giá có sự điều chỉnh, phục hồi nhưng diễn biến khó khăn của nền kinh tế như áp lực lạm phát, lãi suất tăng cao là điều mà nhà đầu tư cần phải cẩn trọng.

Văn Hải – Công Danh