Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC): Sửa chữa căn hộ chung cư có phải xin phép – Mua nhà chung có cần cả hai vợ chồng đến ký hợp đồng?

(HNTTO) – Ngày 12/11/2024, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) nhận được thư của các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE; các phóng viên Câu lạc bộ truyền thông báo chí – Chính sách pháp luật và một số người dân nhờ tham vấn pháp lý liên quan đến sinh sống, làm việc tại các khu chung cư và Luật Hôn nhân và gia đình…

Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin nêu nguyên văn và giải đáp các yêu cầu, cụ thể: Những trường hợp nào sửa chữa nhà chung cư không cần xin phép là vấn đề nhiều gia chủ quan tâm. Đồng thời, việc thực hiện giao dịch mua, bán nhà thì có cần cả hai vợ chồng đến ký hợp đồng hay không?’

Khi nào sửa chữa căn hộ chung cư không phải xin phép?

Các dự án chung cư được thiết kế theo tiêu chuẩn chung nên gia chủ thường muốn sửa chữa, thiết kế lại phù hợp với sở thích. Thế nhưng, việc sửa chữa căn hộ chung cư có thể làm thay đổi kết cấu hoặc ảnh hưởng đến nhiều căn hộ xung quanh. Vì vậy, khác với nhà mặt đất, không phải mọi trường hợp gia chủ đều có quyền sửa chữa theo ý mình.

Căn cứ tại điểm g khoản 1 Điều 41 Thông tư 05/2024/TT-BXD có quy định một số trường hợp có thể sửa chung cư không cần xin phép. Cụ thể, trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng hư hỏng, gia chủ được quyền sửa chữa hoặc thay thế nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu chung hoặc chủ sở hữu khác. Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm khôi phục nguyên trạng đồng thời bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng phần sở hữu chung hoặc thiết bị của chủ sở hữu khác.

Căn cứ theo điều 96 luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020) và Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15 năm 2021.

Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật.Bản vẽ hiện trạng các bộ phận của căn hộ chung cư dự kiến cải tạo, sửa chữa đã được phê duyệt có tỷ lệ tương đương tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa và ảnh chụp hiện trạng chung cư cũng như các công trình lân cận trước khi cải tạo.

Hồ sơ thiết kế cải tạo, sửa chữa tương ứng với căn hộ chung cư. Để xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư, gia chủ cần chuẩn bị hồ sơ và nộp 2 bộ đến cơ quan có thầm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Qua đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra. Sau 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa.Sau đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ để cấp giấy phép xây dựng.

Mua nhà chung có cần cả hai vợ chồng đến ký hợp đồng?

Căn cứ vào Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Căn cứ tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau: Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác; Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai thì trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Từ những căn cứ pháp lý nêu trên, có thể thấy quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân, dù vợ hay chồng đứng tên trong hợp đồng nhận chuyển nhượng, thì đều được coi là tài sản chung của vợ chồng. Mặt khác, pháp luật về đất đai cũng không bắt buộc phải cả 2 người cùng ký tên trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ cần chữ ký của vợ hoặc chồng.

Tuy nhiên, để hạn chế phát sinh tranh chấp do đương sự che giấu thông tin, một số tổ chức hành nghề công chứng có yêu cầu cả hai vợ chồng phải tham gia ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. Trường hợp bên mua nói mình độc thân thì cung cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là hiện tại không kết hôn với ai. Trường hợp mua nhà đất bằng tiền riêng thì công chứng viên cũng sẽ yêu cầu người vợ/chồng còn lại lập giấy cam kết nhà đất được mua bằng tiền riêng và là tài sản riêng của người đứng tên trên hợp đồng.

Hoạt động trợ giúp pháp lý của Viện IMRIC phối hợp Viện IRLIE giao Trung tâm TTLCC có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, nhất là đối với người nghèo, người có công với cách mạng, người dân tộc thiểu số, người già cô đơn không nơi nương tựa, trẻ em…Theo đó, nhằm giúp người dân nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật, chấp hành tốt chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước, góp phần đảm bảo an ninh trật tự tại các địa phương. 

Các chương trình tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý không chỉ chú trọng tới những đối tượng thuộc diện được trợ giúp pháp lý mà qua đó, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) còn phối hợp với Sở Tư pháp các địa phương tổ chức lồng ghép tuyên truyền, phổ biến pháp luật, tư vấn pháp luật miễn phí cho nhân dân, giúp chính quyền giải quyết các vướng mắc liên quan đến pháp luật.

Từ đầu năm đến nay, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm đã thường xuyên tổ chức các chương trình hội thoại khoa học, toạ đàm khoa học, trả lời trực tuyến, trực tiếp của các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật, cộng tác viên tư vấn pháp luật để tuyên truyền, phổ biến Luật cho nhân dân các tại nhiều địa phương trên cả nước, qua đó cũng đã tư vấn, giải đáp những vướng mắc pháp luật cho người dân tại các địa phương ứng dụng kinh nghiệm thực tiễn từ việc các luật sư tham gia tô tụng để người dân hiểu thấu đáo pháp luật...

Mong rằng, thông qua các đợt tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý cho nhân dân, Trung tâm còn tuyên truyền pháp luật có nội dung như: Các quy định của pháp luật về đất đai, về chính sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, về vay vốn ngân hàng chính sách xã hội, bình đẳng giới, phòng chống HIV…

Bên cạnh đó, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật còn đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật bằng nhiều hình thức phong phú như: trực tiếp tuyên truyền các câu chuyện pháp luật nhằm gián tiếp tuyên truyền những kiến thức pháp luật cho người dân, tư vấn những thắc mắc của ngườidân để kịp thời bổ sung kiến thức pháp luật cho người dân.

Ngoài ra, thông qua các buổi tuyên truyền pháp luật, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật cũng truyên truyền những văn bản pháp luật mới liên quan trực tiếp đến nhân dân như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai (sửa đổi), Luât Hôn nhân và gia đình (sửa đổi), Bộ Luật hình sự năm 2015, Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật khiếu nại, Luật tố cáo, chế độ chính sách đối với người có công và thân nhân của họ, về vay vốn ngân hàng phát triển kinh tế…Ngoài ra, tiếp nhận, tư vấn, giải đáp trực tiếp hàng trăm câu hỏi, đơn yêu cầu tư vấn pháp luật của bà con nhân dân. Nội dung câu hỏi thường xoay quanh những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, tranh chấp dân sự, khiếu nại, đền bù, giải phóng mặt bằng, hộ khẩu, hộ tịch, thủ tục ly hôn. Các luật gia, luật sư và Cộng tác viên của Trung tâm đã trực tiếp tư vấn, giải đáp những vướng mắc pháp luật của người dân. Qua đó đã tạo được niềm tin của người dân đối với hoạt động trợ giúp pháp lý và được nhân dân đồng tình ủng hộ. Vì có những vụ việc diễn ra trước đó tuy rất đơn giản nhưng do không nắm rõ các quy định của pháp luật và trình tự, thủ tục giải quyết nên người dân đã mất nhiều thời gian, công sức liên hệ với nhiều cơ quan để giải quyết nhưng vẫn không đạt kết quả.

Vì vậy, thông qua hoạt động tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý của Trung tâm, nhận thức và hiểu biết pháp luật của nhân dân được nâng cao, giúp người dân tự tin hơn khi tham gia vào các quan hệ pháp luật và góp phần tích cực cùng các ngành, các cấp trong việc giải tỏa một số vướng mắc liên quan đến pháp luật của nhân dân trong đời sống hàng ngày. Từ đó, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật, kiến thức pháp luật cho người dân, hạn chế các vụ khiếu nại, khiếu kiện không đáng có, góp phần giữ vững an ninh trật tự, phát triển kinh tế – xã hội ở các địa phương.

Nhằm đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý cho nhân dân, trong thời gian tới, Viện IMRIC thường xuyên phối hợp với Viện IRLIE chỉ đạo Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tiếp tục phối hợp với các ban, ngành đoàn thể ở các địa phương tiếp tục triển khai mạnh mẽ công tác tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý cho nhân dân, góp phần nâng cao kiến thức và hiểu biết pháp luật trong nhân dân, hạn chế những tranh chấp trong cộng đồng dân cư, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Góp phần giữ vững an ninh chính trị, trật tư an toàn xã hội tại địa phương, tạo niềm tin của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước, góp phần vào sự nghiệp cải cách hành chính, cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân.

Trần Danh – Kiên Cường (CTV tư vấn pháp luật Trung tâm TTLCC)